Аналитики аудиторско-консалтинговой группы «Финэкспертиза» подсчитали, насколько доступна сейчас покупка жилья для россиян. В среднем на одну месячную зарплату граждане нашей страны могут купить примерно 0,64 м². Конечно, ситуация заметно разнится в зависимости от региона. Например, на среднюю зарплату в Ямало-Ненецком АО можно обзавестись аж 1,42 м². Но в целом в стране нашлось всего четыре субъекта (из 85!), жители которых могут за месяц заработать больше, чем на один «квадрат» жилплощади. При этом в 17 субъектах доступность приобретения жилья еще и снизилась по сравнению с прошлым годом.
На этом фоне российское правительство упорно продолжает «заботиться» о своих гражданах весьма странными способами. Очень скоро жертвой такой заботы может пасть практика долевого строительства, а это, считай, окончательно поставит крест на доступном жилье в нашей стране.
Поправки на вылет
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства заботливо подготовило и передало на рассмотрение кабмина проект поправок к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Как уже писала РП, этот документ в случае его принятия способен разорить добрую половину российских застройщиков, что, естественно, приведет к сворачиванию рынка жилищного строительства. Для обычных российских семей это означает одно: цены на квартиры вырастут резко и надолго.
Главных новшеств, привносимых поправками в строительное законодательство, несколько. Основных, на которые стоит обратить внимание, три.
Во-первых, требование к капиталу. Не менее 5% от привлекаемых денег, исходя из стоимости объекта, подтвержденной Ростатом — и это без учета средств, вкладываемых самими девелоперами в строительство.
«Проводя периодический мониторинг ведущих российских застройщиков и получая информацию от дольщиков большинства проблемных площадок страны, мы убедились: в российском строительном бизнесе нет девелоперов, возводящих жилье на собственные средства. Материальный вклад самого застройщика составляет, как правило, от 8 до 12%. Еще 5–15 % средств — это кредиты, взятые в банках. Остальное же приносят частные инвесторы — те самые дольщики», — говорит председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач.
С учетом того, что застройщики не могут разово аккумулировать такие суммы, большинство компаний не пройдут этот «фильтр» и будут вынуждены уйти с рынка.
Во-вторых, вводится понятие «вмененного страхования», где будущий жилец должен сам выбирать страховую компанию и страховой тариф. Размера страховых взносов закон не устанавливает; однако, исходя из нынешней страховой практики, страховка может обойтись примерно в полтора процента от стоимости жилья. Беспредел, происходящий сейчас на страховом рынке, еще больше запутает клиентов строительных компаний и вызовет волну мошенничества в новом сегменте страхового рынка. Покупка поддельных или недействительных полисов не будет редкостью. Учитывая это, непонятно, зачем платить эти деньги страховой компании, если с учетом всех новшеств проще будет купить квартиру в уже готовом доме.
В-третьих, вводятся пообъектные счета, на которых будет отслеживаться целевое использование средств на строительство. Поправки Минстроя запрещают использовать средства дольщиков на возведение иных сторонних объектов, не связанных с возведением дома, на который заключался договор о долевом финансировании. Правда, в эти «сторонние объекты» входят детские сады, школа, подъездные дороги, обустройство дворовой территории, котельные и прочие жизненно необходимые элементы инфраструктуры. За чей счет они будут возводиться — непонятно. Если строительства объектов образования ждать от государства, то их, скорее всего, увидят только внуки новоселов. Ясно одно — добросовестные девелоперы, старающиеся максимально обеспечить жильцов инфраструктурой, попадут под уголовное преследование.
Кому банк на шею?
Еще одним новшеством станут понятия эскроу-агентов и счетов эскроу. Говоря по-русски, в отношения между застройщиком и дольщиками вклинивается банк-посредник.
По мысли авторов новации, граждане, желающие выступить дольщиками при строительстве дома, должны не передавать свои средства девелоперу, а вносить их на специальный счет в банке. Банк станет контролировать исполнение застройщиком условий контракта и по завершении строительства передавать ему собранные взносы. В Минстрое заявляют, что такая схема позволит защитить дольщиков от действий недобросовестных компаний, которые, собрав деньги, не могут или не хотят завершать обещанное строительство. Реально же застройщик, лишенный средств дольщиков на все время непосредственного строительства, будет вынужден воспользоваться дорогим банковским кредитом. По сути, это навязанное посредничество между клиентом и девелопером, за которое банк сострижет деньги и с тех и с других.
К слову, летом текущего года чиновники уже изъявляли неофициальное намерение запретить долевое строительство к 2020 году. Тогда эта информация вызвала шквал критики. Столкнувшись с таким отпором общества, Минстрой, очевидно, решил изменить тактику и просто создать условия, при которых никто в здравом уме не захочет заключать таких договоров. А попутно еще и подкормить банки.
Небольшой коллапс отдельно взятой отрасли
Нетрудно понять, что предложения чиновников приведут прежде всего к «вымыванию» со строительного рынка небольших компаний. Достаточно вспомнить 2005 год, когда правительство обрушило на строительную отрасль сырой и непроработанный ФЗ-214; в результате цены на жилье за год взлетели в два раза, а 70% мелких застройщиков вылетели в трубу. Спустя 10 лет их судьбу рискуют повторить около половины российских девелоперов: собственных средств у них либо не хватает, либо вообще нет, а для банков они не представляют большого интереса в качестве заемщиков. Деньги дольщиков и хорошая репутация для них всё. Собрали взносы — будет стройка, не собрали — придется банкротиться.
«Существует мнение, что участников долевого строительства обманывают лишь мелкие компании, что чем крупнее застройщик — тем он надежнее, и что вытеснив со строительного рынка всю "мелочь", мы убережем будущих дольщиков от финансовых потерь и тяжелых разочарований. Это очень опасная иллюзия, не имеющая ничего общего с реальностью. Иллюзия эта придумана самими крупными девелоперами, раскручена в СМИ и поддержана высказываниями чиновников всех уровней, часто лоббирующих интересы конкретного крупного бизнеса. И чем крупнее девелопер, тем проще для него провернуть махинацию с деньгами граждан», — констатирует Анна Криндач.
За примерами далеко ходить не надо. Один из самых скандально известных застройщиков России — ЗАО СУ-155 — еще несколько лет назад возглавлял все мыслимые рейтинги, а сейчас является рекордсменом по числу обманутых дольщиков. Только официально их насчитывается свыше 40 тысяч семей.
В Татарстане печальную известность приобрела строительная фирма «Свей» — тоже одна из крупнейших в регионе. В Омске в середине октября застрелили Виктора Берга, экс-главу «ОмСтрой-2001» — бывшего крупнейшего застройщика Омской области. Он обвинялся в хищении средств 442 граждан и юрлиц — участников долевого строительства 11 многоквартирных домов. «А еще есть казанская группа компаний ФОН, саратовский "Новострой XXI век"… Продолжать можно долго, — говорит эксперт. — Это лишь часть примеров, наглядно демонстрирующих, что, убрав со строительного рынка мелких застройщиков, в том числе и благодаря поправкам Минстроя, мы нисколько не решим, а только усугубим проблему».
Разумеется, сотни одномоментных банкротств означают появление огромного количества обманутых дольщиков — тех самых, в чьих интересах якобы готовились поправки. Дальше государству придется искать компании, которые возьмутся завершать стройки, а покупателям квартир — выуживать из карманов недостающие миллионы на резко подорожавшие квадратные метры.
Получается, что обновленный закон просто отбивает интерес к участию в долевом строительстве со стороны граждан.
* * *
Нельзя сказать, что в предложенном проекте вообще нет здравых предписаний. В первую очередь это касается требований к застройщику: публиковать на своем официальном сайте подробную информацию о компании и ее владельцах; размещать там же электронные копии всей разрешительной документации, касающейся строящегося дома, его технических характеристик (вплоть до проектной энергоэффективности возводимого здания). Мог бы положительно сказаться на отрасли и запрет заключать договора о долевом строительстве для девелоперов, включенных в реестры ненадежных участников аукционов, и поставщиков, имеющих проблемы с уплатой налогов или находящихся в состоянии банкротства. Выполнение этих предписаний избавит дольщиков от риска купить кота в мешке, а при возникновении претензий облегчит подачу судебных исков против собственников девелопера.
Однако всем этим нужным предложениям грош цена, поскольку все остальные, как уже было сказано выше, просто-напросто уничтожат всю отрасль. РП, в свою очередь, надеется на торжество здравого смысла и внимательно следит за развитием событий в сфере долевого строительства.
Оценили 3 человека
2 кармы