• РЕГИСТРАЦИЯ

ИПОТЕКА - ОБЩЕСТВЕННОЕ АНТИБЛАГО

Andrey Sokolov
вольный садовник
16 ноября 11:23 19 2040

В отечественной деловой литературе принято преподносить ипотеку как полезный инструмент для решения квартирного вопроса. Как правило, содержательная критика отсутствует, доводы против — игнорируются. В обывательских разговорах, конечно, встречаются характерные эпитеты: «кабала на всю жизнь», «ипотечное ярмо», «ипотечное рабство». Однако обычно дальше кухонь такие разговоры не идут. И все-таки давайте подумаем, что не так с ипотекой, почему это общественное антиблаго, т.е. инструмент, который приносит обществу больше вреда, чем пользы.

Почему ипотека это не так уж и здорово?

В отечественной деловой литературе принято преподносить ипотеку как полезный инструмент для решения квартирного вопроса. Как правило, содержательная критика отсутствует, доводы против — игнорируются. В обывательских разговорах, конечно, встречаются характерные эпитеты: «кабала на всю жизнь», «ипотечное ярмо», «ипотечное рабство». Однако обычно дальше кухонь такие разговоры не идут. Постепенно нас подводят к мысли, что ипотека — если и зло, то зло неизбежное, а вообще-то вещь необходимая и полезная.

Давайте подумаем, что не так с ипотекой, почему это общественное антиблаго, т.е. инструмент, который приносит обществу больше вреда, чем пользы.

Антиблагом в экономической науке называется товар или продукт, обладающий отрицательной полезностью. При увеличении его потребления совокупное благо уменьшается. Обычно, чтобы заставить потребителя его приобрести, ему нужно за это доплатить.

Ипотека снижает доступность жилья

Начнём с ключевого тезиса экспертов по недвижимости, что ипотека повышает доступность жилья для населения. Это совершенная неправда. Доступность товара увеличивается при снижении его цены или при росте дохода покупателя (при условии неизменности цен). Что делает ипотека? Она увеличивает цены на недвижимость (об этом ниже) и снижает ваш доход (потому что нужно выплачивать не только тело кредита, но и проценты). То есть работает точно в противоположном направлении, чем было заявлено.

Цены на недвижимость растут

Теперь, почему цены на квартиры в результате ипотечного кредитования растут. Когда я впервые высказал этот нехитрый и даже банальный тезис, то встретился с массовым непониманием. Всё дело в том, что люди, которые решили брать ипотечный кредит, не оценивают ситуацию в целом. Для них ипотека — способ закрыть свою локальную задачу. А что произойдёт, если тысячи и даже миллионы людей тоже надумают брать такой кредит, об этом они не думают. Но когда цены на недвижимость взлетают, то для всех это становится сюрпризом. Свежий пример 2018 года: был выдан рекордный объём ипотечных кредитов (3 трлн руб.) — цены сразу выросли. Почему всё-таки растут цены при ипотеке? Вспомним одно из фундаментальных свойств недвижимости — неэластичность предложения. Проще говоря, количество квартир в продаже всегда плюс-минус постоянно. В коротком периоде невозможно увеличить предложение квартир, поскольку требуется значительное время, чтобы согласовать и запустить новые проекты, а количество квартир на вторичном рынке и вовсе практически неизменно, поэтому весь рост спроса автоматически переходит в цену. По этой же причине снижение ипотечной ставки при прочих равных автоматически ведёт к увеличению цены. Чудес не бывает. Чтобы повысить доступность жилья — надо больше строить, а не выдавать дешёвые кредиты.

Ипотека искажает мотивацию потребителя

«А как же люди, которые решили с помощью ипотеки свой квартирный вопрос? — Спросите вы. — Ведь есть примеры семей, которым это удалось». К сожалению, в условиях ограниченного ресурса (а недвижимость — именно такой ресурс) если кто-то успел взять в ипотеку квартиру, это означает лишь то, что кто-то другой остался без жилья (т.к. цена на квартиру выросла и она стала недоступной). Вот и всё. Количество недвижимости в продаже не увеличилось! Более того, ипотека подрывает ключевую функцию цен в рыночной экономике — давать правильные сигналы потребителям. Цены на рынке должны говорить нам что-то вроде «этот товар слишком дорогой — он мне не по карману, куплю его меньше или не буду покупать совсем» и «этот товар дешёвый — куплю его больше». Тем самым цены регулируют спрос на ограниченные ресурсы: если товара достаточно — цены падают, его покупают больше; если товара не хватает на всех — цены растут, его покупают меньше.

В условиях ипотечного кредитования такие ценовые сигналы подавляются и искажаются. Цена на квартиру уже ничего не значит, т.к. теперь квант покупки опускается до величины первоначального взноса. Квартира может стоить очень дорого, сумма неподъёмна для большинства людей, но это мало кого отпугивает, т.к. первоначальный взнос составляет небольшую сумму, а может быть и вовсе нулевым (вспомним про программу материнского капитала). Всё это провоцирует безответственное поведение потребителей, покупающих неликвидные площади по завышенным ценникам. Похожий эффект существует для всего потребительского кредитования. Известно, что владельцы кредитных карт склонны совершать неадекватные покупки, т.к. возникает иллюзия бесплатности товара. Но в случае с ипотекой всё усугубляется отрицательным внешним эффектом. Если от шопоголизма кредитных наркоманов страдают преимущественно они сами (цены на потребительские товары из-за этого не растут), то в случае с ипотечниками страдает уже всё общество, даже те, кто кредиты никогда не брал!

В кредитной гонке участвует все

Представьте, что чувствует человек, который честно копит деньги на квартиру. Допустим, квартира стоит 2 млн руб., вот он уже собрал ¾ суммы, осталось совсем чуть-чуть... И тут пришёл ипотечник и купил его квартиру за 200 тыс. первоначального взноса. А за ним ещё и ещё. Правительство решило повысить доступность жилья и грозится ещё значительнее снизить ипотечную ставку. Цена квартиры выросла до 2,5 млн. Наш вкладчик оказался отброшен от своей цели на годы. Понимая, куда ветер дует, он не выдерживает и тоже идёт в банк за кредитом, пока цена не выросла ещё больше, хотя и не собирался этого делать. В результате в кредитной вакханалии участвуют все поголовно.

Ипотечный пузырь

Итог всего этого действа ясен — знаменитые пузыри в недвижимости. Где ипотека, там рано или поздно возникает пузырь, и весь вопрос лишь в том, когда он лопнет. Растущие цены привлекают новых заёмщиков, т.к. становится выгодно брать кредиты, а арендовать недвижимость — невыгодно. Больше заёмщиков — вновь растут цены. И так далее. Возникает положительная обратная связь, которая заканчивается вместе с финансовым кризисом. Ресурсы общества бросаются на то, чтобы тушить пожар, который возник лишь потому, что кто-то решил разогреть рынок недвижимости с помощью кредитов.

Депрессия в экономике

Попутно возникает ещё один неприятный эффект, который станет очевидным лишь спустя некоторое время. Денежные ресурсы бросаются на приобретение квартир и отвлекаются от приобретения других товаров и услуг. Кроме того, проценты по ипотеке никто не отменял: со временем затраты на выплаты перекроют поступления от новых кредитов, и экономика уйдёт в рецессию. В этом нет ничего мудрёного: взявшие ипотеку вынуждены экономить на всём остальном, чтобы расплатиться с кредитом. Уже сейчас в России отмечается стагнация в потребительском секторе, при этом квартиры сметают как горячие пирожки. Предприниматели по всей стране жалуются, что спроса нет, и понятно, почему в ближайшее время лучше не станет.

Неэффективность строительной отрасли и банковской системы

Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.

Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.

Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.

Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.

Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.

Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.

Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.

Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.

Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.

Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.

https://journal.open-broker.ru...

вольный садовник

Сергей Лавров как вероятный преемник Путина

                            Нередко на просторах интернета можно встретить высказывания пессимистов из числа сторонн...

КПРФ официально потребовала отставки президента Путина

КПРФ официально потребовала отставки президента Путина и премьера Медведева за отставку красного губернатора Левченко Иркутские коммунисты, опечаленные отставкой своего кумира Сергея Левченко, ...

О «репрессиях» против «коммуниста» Левченко

Зюганов с подельниками вместо того, чтобы осудить проштрафившегося персонажа и показательно исключить его из партии (как делают нормальные партии с недостойными членами) – они продолжают его защ...

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    Andrey Sokolov 13 декабря 13:09

    Память о справедливости...

    Вчерашнее выступление Путина на Совете по правам человека можно смело растаскивать на цитаты. Каждая - демонстрация того, в какой реальности живет руководство страны. В частности, Путин внезапно просто с какой-то страстью обрушился на Ленина, обвинив его в "закладке мины под тысячелетнюю русскую государственность". Со сроком жизни государства Путин, коне...
    118
    Andrey Sokolov 13 декабря 12:00

    Наступает Историческое мгновение! Русь дождалась Спасителя! Изменится Её поведение, Уйдут со Сцены Её грабители!

    13.12.19 Катрен “Примет Россия снова Спасителя”Судьбы у всех людей разные!У каждого человека – своя задача!Нельзя жить на Планете праздно!Только творящего, ждёт удача!Цифры подчёркивают Судьбу!Цифры не лет, а дня рождения!Люди никак не поймут,Рождение – есть день Проявления!Человек в Мир приходит нечасто!Как правило, в нужный час!История готовит для него место!Как оно...
    139
    Andrey Sokolov 9 декабря 12:13

    Упоение властью – есть грех! Грех, не смываемый ничем! А, для жизни – это помеха, Власть – это «сам себя съел»!

    09.12.19 Катрен “Упоение властью – есть грех”Ничто не проходит бесследно!Фраза, известная каждому!Ничего нет безответного!Это знать очень важно!Вас приучили: подставь щёку!Забыли про Равновесие!Это негатив, пролезший в щёлку,Значит, обратное действие!Каждый шаг отражается!Поспешили – ждите проблему!Что-то в Душе уменьшается,Не поможет тогда и Небо!На действие – есть п...
    85
    Andrey Sokolov 7 декабря 10:06

    ПОСЫЛАНЬЕ

    Никто не хочет видеть страну такой,Но ввысь у Руси никаких Надежд!Увеличивается и людской падёж,Для Руси – это последний каприз!Проблема России в Её смирении!Люди опустились перед предательством!Власть ненавидит людей!Общее в стране вредительство!Подумайте, что скоро будет?Без Моего вмешательства нет России!Померкнет над Россией Свет!https://www.otkroveniya.eu/poems/0...
    107
    Andrey Sokolov 7 декабря 09:01

    В ФСБ УКРАЛИ ДВЕ ЗАСТАВЫ СТОИМОСТЬЮ 657 МИЛЛИОНОВ РУБЛЕЙ

    Как стало известно «Ъ», Следственный комитет России (СКР) расследует обстоятельства исчезновения сотен миллионов рублей, выделенных на строительство различных объектов, в том числе пограничных переходов, застав и постов. Обвинение в превышении должностных полномочий предъявлено заместителю начальника управления капитального строительства (УКС) службы обеспечения деяте...
    102
    Andrey Sokolov 7 декабря 08:56

    Спецслужбы РФ сгнили совсем?

    ...историк спецслужб Александр Колпакиди. Обсуждаем скандал с провалом наемной «торпеды» в Германии – Вадима Красикова. Сравниваем устранение Зелимхана Хангошвили с ликвидацией лидера укронационалистов Коновальца сталинским разведчиком Павлом Судоплатовым. https://youtu.be/oGge7_TJxNQ?t=14...
    181
    Andrey Sokolov 7 декабря 08:47

    Бисмарк о России: все в одном флаконе - Чиновники готовятся к бегству из страны.

    Если бы меня попросили выбрать один-единственный документ, характеризующий реальное (а не апокрифическое) отношение Бисмарка к России, я бы ответил сразу и не задумываясь: письмо канцлера кронпринцу Фридриху Вильгельму от 23 мая 1881 года. На русский язык оно, насколько мне известно, никогда не переводилось и даже на немецком было опубликовано не так давно. Что ж, нас...
    276
    Andrey Sokolov 7 декабря 08:04

    Боевой российский робот УРАН-9 в Сирии. В боевой обстановке не просто разочаровал - это полный провал (2019)

    Управлять эффективно этой машиной можно только на дистанции 300-500 метров, а далее зафиксировано 17 случаев кратковременной потери управления до 1 минуты и два случая продолжительного - до полутора часов. Говорить о том, что управление машиной в случае серьезных боевых действий в условиях радиоэлектронной борьбы или ядерного оружия может быть эффектным - не приходитс...
    193
    Andrey Sokolov 6 декабря 12:47

    Несмотря на огромный бюджет, Правительство к Народу глухо! Русь сегодня, как в кривых зеркалах! Русских на Земле уже очень мало! Запуталась Русь в трёх цветах, Красного в Душе – не стало!

    Люди опустились перед предательством!Власть ненавидит людей!Общее в стране вредительство!С Неба это видно сильней!Я не нагнетаю, а говорю Правду!Спящая страна – подарок грабителю!В стране не может наступить «Завтра»,Если сдалась она на милость поработителю!06.12.19 Катрен “Спасут, как всегда, Святые”Волна накатывается за волной!Штормит всех без исключения!Никто не хоч...
    133
    Andrey Sokolov 6 декабря 12:01

    ОКНО ОВЕРТОНА И РАСПАД РФ - “Спасут, как всегда, Святые”

    ... исчезновение государства РФ с его бюджетным процессом, на финансовом положении регионов б/РФ никак не скажется.  Днесь вышел в свет доклад РАН с обсуждением сценария распада РФ – дескать ничего хорошего от этого ожидать не приходится. Сами понимаете, РАН – структура бюджетная-подневольная, так что самодеятельности не проявляет, и мулька эта зап...
    163
    Andrey Sokolov 6 декабря 09:43

    «МЫ СТАЛИ НАЦИЕЙ, РАЗУЧИВШЕЙСЯ ЛЮБИТЬ»

    Последнее слово Егора Жукова на суде «Судебное разбирательство, которое происходит сейчас, посвящено словам и их значениям. Мы обсуждали конкретные фразы, нюансы формулировок, способы толкования. Надеюсь, мы смогли доказать уважаемому суду, что я не являюсь экстремистом, как с точки зрения лингвистики, так и здравого смысла.Но сейчас я хочу затронуть ве...
    100
    Andrey Sokolov 6 декабря 09:03

    НЫНЕШНЯЯ РФ НЕ СМОЖЕТ ДОГНАТЬ РАЗВИТЫЕ СТРАНЫ - Будет ли в России национальная философия?

    ЭКСПЕРТЫ: РОССИИ ПОНАДОБИТСЯ 100 ЛЕТ, ЧТОБЫ ДОГНАТЬ РАЗВИТЫЕ СТРАНЫ Чтобы догнать развитые страны (страны ОЭСР) по размеру человеческого капитала, России нужно 100 лет. Об этом сообщает «Znak.com», ссылаясь на исследование Всемирного банка «Насколько богата Россия»Подушевое богатство среднего россиянина составляет лишь четверть от показателя развитых ст...
    131
    Andrey Sokolov 5 декабря 14:10

    Власть желает Народ нагнуть, Но она сама скоро уйдёт в тину! Война с Народом – последнее дело! История предупреждает – уйдёт власть! Народ распорядится, поверьте, умело! Когда над Русью проявится Святость!

    05.12.19 Катрен “Есть люди, а есть Божий покров”События грядут, но кто к ним готов?Мир не хочет ничего слышать!Для Сатаны – это великолепный улов,Люди Веры не могут и помечтать!Обстановка сейчас в пользу «Плюса»,Мир не устоит под напором бизнеса,Он продолжает катиться к «Минусу»,Для Планеты – конец прогресса!Люди не хотят слышать Слова Создателя!Для них – Последнее пр...
    175
    Andrey Sokolov 5 декабря 08:54

    НЕПРИЛИЧНОЕ СЛОВО ИЗ ТРЁХ БУКВ. ВТОРАЯ БУКВА "У".

    Третья власть.Суд, судебная власть считается одной из из её ветвей. Случайно наткнулся на пресс-релиз итогов заседания квалификационной коллегии судей Краснодарского края 28 июня 2019 года. Где сообщалось, в частности, что удовлетворено представление Председателя Следственного комитета Российской Федерации Бастрыкина А.И. и дано согласие на возбуждение уголовного дела...
    919
    Andrey Sokolov 5 декабря 08:41

    СЦЕНАРИЙ РАЗЛОМА - «Анализ современной политики» – Путин может уйти раньше - Власть готовит смерть для России!

    Сценарий разлома Российская академия наук выпустила доклад, в котором она рассмотрела "гипотетический" сценарий распада России и способность образованных в результате этого макрорегионов поддержать уровень своего развития в состоянии "независимости" (или автаркии). Минусом доклада является то, что он рассматривает крайне гипотетическую ситуацию распада п...
    2798
    Andrey Sokolov 5 декабря 08:08

    ЧИНОВНИКИ «ПОТЕРЯЛИ» МИЛЛИАРД ГЕКТАРОВ РОССИЙСКОГО ЛЕСА

    Около 85% лесного фонда России не имеют достоверного отражения в государственных базах учета лесных ресурсов, что приводит к незаконной вырубке, ущерб от которой достигает 120 млрд рублей за последние 10 лет, сообщает «Finanz». К такому выводу пришла Счетная палата по итогам проверок эффективности использования лесных ресурсов При том что общая площадь л...
    304
    Andrey Sokolov 5 декабря 07:59

    О МОЛОДЁЖИ

    Когда в нашей стране началось разрушение образования, я, естественно, сильно переживал. Поскольку любой учитель не может равнодушно смотреть на то, как разрушается родная ему система — это как смотреть на пожар в доме, в котором прожил много лет. Но частично это компенсировалось внутренним анализом (в некоторой части я его описывал на форумах, на которых тогда участво...
    196
    Andrey Sokolov 4 декабря 13:12

    МИРОВАЯ ДОЛГОВАЯ ПИРАМИДА НЕ РАСТЁТ ДО БЕСКОНЕЧНОСТИ

    Под вопросом – будущее банков В начале ноября стала известна свежая оценка мирового долга, оглашённая Кристалиной Георгиевой, новым исполнительным директором МВФ.«Мировой долг, как государственный, так и частный, достиг рекордного максимума – 188 трлн долларов. Это составляет около 230% глобального производства» — заявила Георгиева на 20-й ежегодной конф...
    191
    Andrey Sokolov 4 декабря 12:38

    За это УБИЛИ ЛЬВА РОХЛИНА - Вся правда об УРАНОВОЙ СДЕЛКЕ ( соглашение ВОУ-НОУ )

    Эта тема для многих стала смертным приговором. Например, по одной из версий, именно урановая сделка стала причиной убийства Льва Рохлина. Конечно, версия не доказана, ведь народного генерала хотели убить многие, хотя бы за вот эти слова: Итак, причиной смерти Рохлина могла послужить сделка, которую с благословения двух президентов подписали Альберт Гор...
    239
    Andrey Sokolov 3 декабря 18:23

    ТРОЯНСКИЙ КОНЬ И КОНТРОЛЬНЫЙ ВЫСТРЕЛ. ПРИСТРЕЛКА В РОССИЮ ВЫПОЛНЕНА УСПЕШНО.

    Рулевые новой России основательно бьются за имидж страны, в основном пугая противников-супостатов всевозможными изделиями военно промышленного комплекса, равных которым в этом мире нет. Мы освобождаем мир от всевозможных террористов и прочих нехороших людишек. На эти благородные дела идут колоссальные ресурсы. Плохо только то, что в моём сельском посёлке в самом центр...
    1184
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика