Представьте, что у вас рушится мост. Вы можете его демонтировать и построить новый, это дорого и сложно. Но вы ставите подпорки, накладываете заплатки, в свободных СМИ рассказываете пассажирам, что все в порядке. Некоторые водители по мосту ездить перестали, а некоторые продолжают, авось пронесет. И, наконец, мост рушится в самый неожиданный момент, вместе со всеми водителями и пассажирами, выворачивая опоры, запруживая реку и обрушивая берега...
Как известно, на рынке недвижимости московского региона происходят крайне опасные явления. Происходит резкое падение платежеспособного спроса (сообщают, что в 2016 удалось продать лишь четверть введенного жилья ) и при этом цены в рублях практически не падают.http://www.irn.ru/articles/397...
То есть рублевая инфляция, двукратное падение рубля, затраты у более состоятельной части резко выросли (потому, что включали импортный авто, загранпоездки и тп, а это все валюта), а цены на квартиры не меняются.
Что так?
А дело в том, что застройщики более чем полностью закредитованы. А кредиты они получают под будущее проданное жилье, в явной (залог) или неявной форме, но любой банк, даже в котором председатель-брат сетры жены свояченницы, рассуждает примерно так:
"Этот застройщик строит 5 домов... 500 квартир по 60 м2 итого 30000 м2, продавать будет год, по $2500 за м2, значит, потенциально застройщик имеет капитал 4,5 млрд руб (посчитал на калькуляторе). Ну там себестоимость, откат, проценты, налоги, риски, на ум пошло, на тебе 3 млрд руб, через 3 года отдашь, не забудь отблагодарить."
И застройщик отблагодарил, там налоги откаты себестоимость таджики менты экологи технадзор СРО задолбали построил сыну дачу хотел 3 этажа хватило на 2... А квартиры не продаются.
Что делать?
В нормальном капиталистическом обществе - банкротство. Ну не учел конъюктуры рынка, риск политический реализовался, вон у Трампа этих банкротств как любовниц... Домики забирает банк, и начинает продавать потихонечку, снизив цену. Потому, что банк владельцем пустующих дамов быть не желает, задача банка не стройку охранять, а деньги крутить. Или продает со скидков в 40-50% более живому застройщику, чтоб тот продавал, если сможет.
В общем, результатом должно было бы стать существенное и плавное снижение цен, то есть московский пузырь можно было бы таким образом стравить через регулируемое отверстие.Но нет.
РЕНОВАЦИЯ!
Оставим в стороне политические аспекты проекта.
Посмотрим с точки зрения застройщика и банка. Банк тоже ведь не хочет банкротства - не секрет, что банки сами денег не рисуют, они имеют собственный капитал и заемные средства, многократно этот капиал превышающие. А если банк азартно играл на операциях с недвижимостью, то он так же зависит от стабильности рынка, как большая десятка банков зависила от рынка ГКО (кто не понял - ищите кризис 1998, когда 6 руб/$ превратились за месяц в 25 руб/$).
Итак, банкир и застройщик идут в московское правительство и продают туда свежую идею:
Москва - заемщик с репутацией с огромным бюджетом. Давайте за бюджетные деньги переселим лохов из пятиэтажек в настроенные миллионы м2 в промзонах и Новой Москве, а на месте пятиэтажек, в основном вблизи 3 кольца, настроим новых 30-этажных кварталов. Там и цены выше!
Ну, московские власти при мысли о большом проекте по освоению бюджета так обрадовались, что аж побежали к Президенту и к законотворцам.
Но мозгом подумать не успели. О том, что, если сейчас они 1,5 млн человек расселят в уже имеющуюся недвижимость, а на месте пятиэтажек возникнет жилье для 4 млн человек, то кто его купит и по какой цене?
За год в Москве застройщики продали около 1 млн м2.
При норме около 25 м2 на человека это всего-то на 40 тыс человек. То есть сейчас платежеспособный спрос при текущей цене в 100 (!) раз меньше объема, который предполагается на рынок вытащить. Даже если растянуть процесс на 10 лет, это означает 10-кратное превышение предложения над спросом.
То есть если сейчас в ближнем подмосковье появились целые кварталы сданного, но не заселенного жилья, то эта учать может ожидать и полосу условно от 3 до 4 кольца, там, где большинство пятиэтажек кварталами...
А кто живет в пустующих домах? Ветер и призраки, конечно, но еще бомжи, наркоманы, коммуны мигрантов и прочие коммуны...
А потом, когда через пару лет окажется, что из введенных миллионов м2 продано 10%, новую реновацию придумать не удастся. И вот тогда застройщики будут падать по цепочке, потянут за собой банки, заденут и московский бюджет...
Конечно, их греет мысль, что это произойдет не сейчас, а через пару лет, и руководители успеют построить свои маленькие испанские домики, но рухнувший рынок московской недвижимости может им этого не простить.
Что же до потребителей, то перспектива купить по упавшей, например, в 5 раз цене, кажется привлекательной, но не очень - ведь, возможно, вашими ближайшими соседями окажется банда наркоманов в соседнем 30-этажном здании...
Источник https://kofusun.livejournal.co...
Оценили 32 человека
38 кармы