• РЕГИСТРАЦИЯ
glavbushka
16 марта 2018 г. 19:25 5245 53 91.17

Итак, ваши деньги в банке...

Банки, деньги и клиенты-дольщики. Популярно о счетах эскроу и процентах. 

Мне тут в комментариях к предыдущей статье возразили, дескать, не полагается начислять клиентам проценты за суммы, зачисленные на счета эскроу. И дело не в том, что сделано это было в пренебрежительном тоне, в стиле ха-ха и с кривой ухмылочкой. К таким выходкам я отношусь вполне терпимо. Тут важно другое. Я поняла, что это устоявшаяся банковская практика - не платить владельцам счетов эскроу проценты, более того - наоборот, требовать с них плату за хранение точно так же, как за ячейку с наличными. Настолько устоявшаяся, что в её незыблемость уверовали сами банкстеры и их глупая недалекая обслуга вроде этой дамочки. 

Целиком перепалка тут: https://cont.ws/@glavbushka/87...

Глядите-ко, большой банковский специалист поучает старую прожженную главбушку:

"Эскроу-счета - электронный аналог банковских ячеек. Банк не имеет право "крутить" эти деньги (соответственно, и проценты платить не с чего), [.....] А вот за ведение таких счетов банк деньги берет, как и за предоставление аренды банковских ячеек. Так это работает там, где все это давно придумано и отлажено".

И аргумент под стать: на святом Западе так. То, что это вовсе не так, мадам знать не знает и слушать не желает. 

Но это на меня она нарвалась, и я, уставшая объяснять большому банковскому специалисту логику происходящего с деньгами на эскроу-счетах профессиональным языком, после чего, убедившись, что большой банковский специалист в том ни бельмеса, просто покажу ей Закон. Закон, где черным по белому о том, что всё совершенно наоборот: проценты владельцам эскроу-счетов банк платить таки должен. Себе же как эскроу-агенту, напротив - никаких вознаграждений начислять не вправе. См. п.5 ст.15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Клиентов, кто в такого рода делах не сведущ (в силу иной профессии, другого рода занятий в жизни) банки просто дурачат. 

А посему, внимание, это важно знать:

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором в соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона. Вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается

А еще, есть статьи 860.7 - 860.10 ГК РФ, где, в частности, п.4 ст. 860.7 указывается, что к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Это на всякий случай, если кто-то возразит, что вышепроцитированное из Закона о долевом строительстве касается только сделок в долевом строительстве. Вот, извольте - Гражданский кодекс, он для всех и для любого вида сделок.

Закон есть закон. Потенциальному депоненту осталось лишь не растеряться при заключении договора на открытие эскроу-счета и настаивать на включение в его условия пункта о начислении процентов на депонированную сумму. Будет банк сопротивляться - надо ткнуть этих умников в п. 5 статьи 15.5 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя на д.м. редакция - от 31.12. 2017).
К сведению, на всякий случай: Изменения и дополнения в связи с вводом в действие юридического понятия эскроу-счета начали вноситься в законодательные акты с июля 2014 г. Что до норм статей 15.4 и 15.5, то они вступили в силу с 1 июля 2017 года.

По большому счету, пункт 5 статьи 15.5 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - это всё, что следует знать для того, чтобы не дать себя обмануть при заключении с банком договора на открытие эскроу-счета. Неважно, в качестве дольщика на покупку жилья в строящемся доме или в связи с другой, более простой и менее продолжительной сделкой (во втором случае достаточно сослаться на указанные выше нормы ГК РФ).
Если речь о сумме в несколько миллионов, то проценты даже за один месяц - это таки денежки. Лучше бедным раздайте, чем банку дарить. Но наоборот - соглашаться платить за то, что банк твоими же деньгами пользуется, простите, это признак умственной недостаточности.

Как так - пользуется!? - слышатся вскрики вот таких вот дамочек, просидевших в банках годы напролет, набравших корочек на всевозможных фуфлокурсах от заезжих гарвардских спецов, коих у себя на родине никто и в грош не ставит. 

Да вот так же, как всеми деньгами клиентов - пользуется! Кредиты ими выдает, проценты зарабатывает. А еще, если банк инвестиционный - на биржу их загоняет, играет ими, доходы в виде маржи с них имеет. Вообще, делает всё, что делать с деньгами полагается всякому нормальному коммерческому банку в пределах его уставной деятельности. 

Это, повторюсь, всё, что следует знать потенциальному депоненту дабы не позволить эскроу-агенту (он же банк) себя провести.

Теперь о том, почему это верно и справедливо. 

См. ниже я намалевала что-то вроде баланса. Прошу обойтись без замечаний, мол таких балансов не бывает, - я делаю это сугубо в дидактических целях, "не множа сущностей без необходимости".

Что хочу этим сказать. А я хочу открыть всем, кто не знает, страшную тайну: ваш счет в банке - это не вместилище денег, это вообще не деньги, это - банковское перед вами обязательство. Равное той сумме, которой вы обладаете и доверили данному банку. Это ваши активы. Но для банка это пассивы, сиречь просто обязательства. Которые уменьшаются при списании вами со счета определенных сумм и, наоборот, увеличиваются при его пополнении.

Банковские выписки видели? Так вот, выписка - это для вас про деньги, а для банка там про его перед вами обязательства. Именно потому операции, уменьшающие остаток на вашем счете, значатся в колонке "Дебет", а всё, что на счет поступает - "Кредит" ибо означает увеличение банковских обязательств. 

Так что же с деньгами? Да вон они, в активах банка, в общей куче. И совершенно не имеет значения, о каких счетах речь: расчетных, текущих, депозитных, карточных... они там все, повторяю - в общей куче.

И, когда банк выдает заемщикам кредиты, он делает проводку, которая, грубо говоря, отражает уменьшение этой общей кучи и одновременно - увеличение суммы долговых прав (дебиторской задолженности, как нам привычно это называть). В целом на балансе изменений не происходит. Как было стопицот, так и остается, ибо изменения коснулись лишь структуры активов: меньше денег - больше прав, ровно на сумму выданного кредита. В пассивах же не меняется ничего: обязательства банка перед клиентами не уменьшаются ни на копейку.

Вроде всё сказала, чтобы донести до "опытных банковских служащих" вроде моей великоразумной оппонентки (ууууу... простите за несдержанность, я страшно злая бываю, когда "профессионалы" мелют черте что, будучи уверенными в своём ахренительно высоком профессионализме), что эскроу-счет это никакой не "электронный аналог банковских ячеек" как они утверждают. Он вообще не является неким вместилищем для денег. Впрочем, таковым не является любой счет в банке. Счета клиентов есть банковские обязательства, и только.  

По классификации, счета эскроу относятся к группе депозитных счетов. Ничего общего с банковской ячейкой у эскроу-счетов нет. Пресекайте всякие попытки банковских грамотеев втереть вам в мозг их собственное непрофессиональное убеждение, что эскроу-счета это "электронный аналог банковских ячеек". Ничего общего, от слова совсем. 

В банковской ячейке ваши наличные, действительно, лежат себе и лежат, ничего не делают. Ячейка это сейф, который вы у банка арендуете. И, соответственно, должны платить банку за аренду. 

За деньги же на эскроу-счете, наоборот - банк должен платить вам, потому что он ими пользуется, делая себе "деньги-штрих" (по Марксу, да). Всё, что сохраняется неизменным - это банковские перед вами обязательства. А деньги, деньги - да, крутятся, принося банку инвестиционные доходы. Частью коих банк и должен делиться с вами в виде процентов за депозит.
Строго говоря, на эту разницу - между процентами за кредит (в пользу банка) и процентами за депозит (в пользу клиентов), банки и живут. Нежелание банков платить по депозитам - чисто шкурное их нежелание. Мы должны это знать. 

Вообще, эскроу-счет куда более предпочтителен и при обычных сделках по покупке недвижимости. Вместо ячейки с наличными. И тогда вам будет всё равно, сколько продлится процесс регистрации прав собственности - месяц или два, т.к. вам за этот срок, соответственно, начислят проценты.

При заключении с банком договора на открытие эскроу-счета советую внимательно читать ту "рыбу", что вам подсунут на подписание. В типовых договорах, как правило (я просмотрела в сети несколько таких, от разных банков), вписан пунктик: "Банк не начисляет проценты на остатки денежных средств на счете". Требуйте его изъять, вы в своем праве. Вместе с тем, в раздел "Обязанности эскроу-агента" требуйте вписать условие платить вам проценты, что есть тоже ваше законное право.

Если прохлопать ушами - никакой суд потом не защитит: вы подписали договор с невыгодными для себя условиями, и подписали его добровольно, без принуждения, поэтому извольте платить банку, раз согласились, и, соответственно, не требуйте в свою пользу того, чего договором не предусмотрено. А закон? Данная норма закона не является императивной и не запрещает заключать договора на иных условиях. Главное - добровольность их подписания. 

Еще раз. Деньги на эскроу-счетах - это депонированные деньги, т.е. деньги, которые их владелец обещает не трогать и не трогает. По большому счету, банку всё равно, что там у него за деньги в "общей куче", у него бизнес, всё остальное ему, как грится, "пополам".
Но.
Но. Если взглянуть на эту разницу [между деньгами на обычных счетах и деньгами в депо] с точки зрения государственной финансово-кредитной политики в целом - тут должен иметь место государственный интерес.
Остановлюсь на этом подробнее, мне кажется это важно.

Депонированные деньги это безинфляционные деньги, т.к. при выдаче кредитов заемщикам не возникает эффекта эмиссии. Что такое кредитная эмиссия, я как-то уже рассказывала (ссылка в конце). Здесь только добавлю, почему она является причиной инфляции. Причем, я считаю - основной её причиной, что бы ни говорили о том "специалисты" вроде кудриных с грефами. 

Как это происходит. А происходит это в тот самый момент, когда банк, с одной стороны, выдает заемщикам деньги в кредит из "общей кучи", а, с другой стороны, клиент эти же деньги берет (списывает со счета), по собственному распоряжению, - в конце концов, деньги-то его. Эти два события отразятся двумя же разными проводками:
1) "минус деньги (А) - плюс долговые права (А)",
2) "минус деньги (А) - минус обязательства (П)".
Не уверена, что поняли все, но... неважно. Важно, что получается в итоге.
А в итоге получается, что банком вброшены в оборот одни и те же деньги дважды. Вот этот дубль и есть эмиссия. Но. Если деньги депонированные, т.е. клиент в течение определенного времени их не трогает, то эмиссии не происходит, т.к. при выдаче кредита не происходит двойного вбрасывания в оборот. 

Приведу аналогию, она поможет понять окончательно, что за зверь такой - кредитная эмиссия.
Когда на своем компьютере вы копируете файл в другую папку - это эмиссия, т.к. теперь этот файл в двух папках, т.е. файлов уже два. А когда вы файл из папки в папку переносите - эмиссии не происходит, файл как был в одном экземпляре, так и остался.
Вот, всё. 

Государство заинтересовано в сдерживании инфляции? Да, конечно. Поэтому оно должно быть заинтересовано, чтобы в банках было больше депозитных средств, чтобы доля средств в банковских депозитах росла.
Переход на проектное финансирование в строительстве жилья с включением механизма эскроу - это очень удачное государственное решение не только в плане защиты прав дольщиков, но и в плане преодоления инфляции. Как минимум, это фактор существенного её снижения. 

Вот только привыкший вкусно жить и ни за что не отвечать строительный бизнес недоволен переменами, всё ищет варианты. Особенно привлекательным им представляется немецкий (поэтапное списание средств со счетов эскроу, по мере сдачи определенных объемов работ). Боюсь, будут его пробивать.
Остается надеяться, что зря стараются.
Заказчику квартиры (обычному рядовому дольщику) нет дела до того, как роется котлован, заливается фундамент, возводятся стены или кроется крыша. Он в этом ничего не понимает и не должен.
Подписанные акты приема этапов, - пусть они подписаны людьми хоть трижды авторитетными в своем деле, - это для заказчика ни о чем. Ему нужна его квартира. И пока он сам лично не примет свою квартиру, он вправе денег не давать. 
И потом, как быть, если на эскроу-счете только сумма в размере оговоренного договором первоначального взноса? На все этапы этих денег не хватит. Опять пусть дольщики берут кредиты вместо того, чтобы их брали строители? И проценты пусть за них, как прежде, платит дольщик, да? Опять ипотека без обладания предметом ипотеки? И что, в таком случае, для дольщика изменится? Риски те же: и квартиры еще нет, а кредит на тебе уже висит с процентами (по сути, не твой ибо у тебя, до получения квартиры в собственность, нет в нем потребности), и нет никакой гарантии, что качеством квартиры, когда она будет готова, ты будешь удовлетворен, т.е. тебе не придется от неё отказаться.
А сроки? Тут ведь какая нас ждет ловушка. Получив от заказчика (дольщика) деньги хотя бы за первый этап - строители тут же наплюют на соблюдение сроков. А заказчик, при всем его праве расторгнуть в т. сл. договор, уже крепко подумает, прежде чем это делать. Хотя бы просто из нежелания затевать судебную тяжбу на предмет возврата той части денег, которая уже передана в связи с выполнением этапа. Коготок увяз...

Нет, я бы на условия поэтапного финансирования за счет моих кровных (а тем более - за счет денег, взятых мною в кредит!) подписываться не стала. Ведь получается, что меня опять призывают к тому же, от чего вроде как уходим - к доверию.
Спасибо. Но мне нужны гарантии.
Или квартира качественная и в срок, или мои деньги обратно. С процентами.

* * *

Кредитная эмиссия. Популярно о.

* * *

Rob Ritchie. Gooseberries and Old Enamel Mug.

Rob Ritchie. Gooseberries and Old Enamel Mug.

Роб Ричи. Крыжовник и старая эмалевая кружка.






* * *

Реклама ниже - это про мою книжку. Которую смогу выпустить, если соберу необходимый минимум подписчиков. Питаю надежду, что читатели моих публицистических очерков по актуальной политике будут так добры, и поделятся ссылкой с моими молодыми коллегами из своего окружения.

Ссылка ведет на краудфандинговую площадку. Сведения о проекте - там.

До конца срока сбора средств осталось 8 дней. 

Книга "Баланс ПРОСТО". Бухучет для новеньких".



мой сайт: buhlabaz.ru

Загрузка...

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    Лук Рокамболь Сегодня 12:29

    Так или иначе заставит

    Жизнь так или иначе заставит действовать сообща. Может для начала просто обозначим свой интерес? В чем проблема поговорить? ...
    -->
    108
    Glen Сегодня 00:19

    Чубайс, Захарова и... Соловьёв....

    Не первый раз замечаю, с языка Чубайса, слетают довольно занятные вещи.  Anatoly Chubays17 января в 08:44 ·С интересом читаю заголовки с Гайдаровского форума. Речь идет о панельной дискуссии об энергоэффективности России.«Чубайс призвал повысить цены на электричество для россиян»,«Чубайс предложил поднять цену на электричество из-за расточительности россиян»..А т...
    -->
    526

    «Кто-то в лифте написал «Лена – проститутка». И всё: ни фото, ни расценок»

    Кто-то в лифте написал "Лена – проститутка". И всё: ни фото, ни расценок. Творческое амплуа не указано. Не ясно также, хорошо или плохо, что Лена такая. И если захочется пойти её пристыдить, то куда обращаться? Вот о чём думали мужчины в лифте. Женщин больше волновал нравственный облик подъезда. Они понимали, маркетинговое несовершенство объявления н...
    -->
    5072

    Не пить, не есть - копить: среднестатистический провинциал может накопить на типовую однокомнатную квартиру метров 18-20 в Москве за 12 лет

    Специалисты портала рассчитали, сколько времени понадобится жителям  регионов России, чтобы собрать деньги на приобретение недвижимости — «однушки» за шесть миллионов рублей — в столице. Учитывались средние заработки (из официально опубликованных данных Росстата), при этом предполагалось, что будущий покупатель откладывает всю зарплату целиком и живет на дополнит...
    -->
    361
    taransv 19 января 10:21

    Вертятся как могут. Производители скрывают рост цен на продукты.

    https://seregalab.livejournal.com/956657.htmlПосле повышения НДС цены на продукты выросли, и производители стали выдумывать разные способы продать свой товар.Повышать цены резко они не стали, вместо этого производители стали скрывать подорожание уменьшением упаковки.Теперь не "литр молока", а 950 мл. Не "десяток яиц", а "девяток".Цена таже, а количество...
    -->
    291
    espello 18 января 12:52

    БИЗНЕС: ИНСТРУМЕНТ ИЛИ КАТАСТРОФА?

       Основной принцип любого механизма – узкая направленность действующих в нём сил. Механизм водопровода заключается в том, что вода движется в ту сторону, в которую её гонят, а не в обратную. Она движется по трубе и выливаться имеет возможность только на конечной точке – из крана. Если она сольётся по пути из трубы – то водопровод испорчен. Ме...
    -->
    433
    Лук Рокамболь 18 января 11:10

    Кооперация в продажах козьего молока. Теперь Воронеж

    Сообща мы легко можем организовать продажи козьего молока во многих городах, с выходом на поставку в Москву. Козье молоко, домашняя выпечка - это просто. Надо только собраться. И сбыт наладим и дешевле вместе будет ...
    -->
    395
    taransv 18 января 10:21

    Чубайс требует повысить цены на электричество для нас.

    https://taransv.livejournal.com/1415381.htmlПредседатель правления УК «Роснано» Анатолий Чубайс опять нас порадовал.То есть, разозлил всю Россию, кроме своих 2% друзей.Он раскритиковал действующую в стране систему электроснабжения которую сам создавал и реформировал.По его мнению, Россия расточительно расходует свои энергоресурсы, а главная причина этог...
    -->
    410

    В. Авагян: БИЗНЕС: ИНСТРУМЕНТ ИЛИ КАТАСТРОФА?

    ​Основной принцип любого механизма – узкая направленность действующих в нём сил. Механизм водопровода заключается в том, что вода движется в ту сторону, в которую её гонят, а не в обратную. Она движется по трубе и выливаться имеет возможность только на конечной точке – из крана. Если она сольётся по пути из трубы – то водопровод испорчен. Механизм парового двигателя з...
    -->
    1397
    Grand Фитиль
    18 января 06:01

    Два экспоната — лом да лопата

    Про златоустовское украшенное оружие, наверное, только ленивый не знает. Однако скажу я вам, почтеннейшие рутопяне, у нас не только оружие украшали, а и шкатулки для императоров, рыцарские доспехи для наследников престола, топоры… Не-не, не не сувенирные топорики, а именно топоры. В тридцатые годы прошлого века златоустовские топоры на всю Россию славил...
    -->
    442
    Grand Фитиль
    18 января 05:35

    Ученые предупредили об опасности кассовых чеков для здоровья

    Перейти в фотобанкМОСКВА, 17 янв — РИА Новости. Ученые обнаружили в составе термобумаги для печати кассовых чеков химическое вещество бисфенол А, связанное с расстройствами эндокринной системы. Об этом сообщает портал Genetic Engineering & Biotechnology News.Группа исследователей под руководством ученых из Университета Гранады проанализировала чеки ...
    -->
    804
    Лук Рокамболь 17 января 15:56

    Страх публичных выступлений. Отзывы.

    Мастер класс: БОЯЗНЬ ПУБЛИЧНЫХ ВЫСТУПЛЕНИЙНазвание: Если ты язык проглотил…Письмо с сайта  переход на мастер классДорогая НАТАЛЬЯ! Наташа! Вы меня – просто спасли. Вытащили меня из самой настоящей беду. Если бы не вы, вся моя жизнь полетела бы к чертям.. Кто не знает психолога Наталью Лукину, кто, как и я, «великий немой», тому и расскажу свою историю. Я с детств...
    -->
    419
    Алексеич 17 января 09:58

    МС-21: страха нет. Российский самолет полетит на отечественных композитах

    Краха программы МС-21 из-за блокировки Западом поставок композитных материалов не произойдет, считает глава компании «АэроКомпозит».Недавно в СМИ появились сообщения о том, что выпуск российского самолета МС-21 оказался под угрозой из-за санкций, не дающих производителю сделать принципиально новое крыло, без которого весь проект теряет смысл. Так ли это...
    -->
    565
    taransv 17 января 08:14

    Кто и почем в этот Новый год, рвал баян. Новогодний чес и его результаты!

    https://taransv.livejournal.com/1415141.htmlНовогодний чёс — это череда выступлений на новогодних корпоративах и вечеринках.Их бывает по несколько в день, по одному. Бывает, что вообще ничего не бывает.Это называется чёсом. У кого-то 30, у кого-то 20 выступлений.Ну а дальше, можете посчитать.Кто и почем в этот Новый год рвал баян.Выступление российских ...
    -->
    506
    Арина 16 января 17:27

    В Петербурге запретили высаживать маленьких «зайцев»

    Комитет по транспорту Петербурга разработал регламент поведения кондукторов городского транспорта с юными пассажирами, которые не могут рассчитаться за проезд. Новая инструкция лишает права высаживать детей на мороз и даёт карт-бланш безбилетникам.Как сообщили в аппарате Светланы Агапитовой 15 января, единым регламентом отреагировали на обращение уполномоченного по пр...
    -->
    401
    Vik Стёб
    16 января 16:31

    Роковое яйцо

    Казалось бы, на что способно одно куриное яйцо? А оказалось - на многое. Социальные сети произвели настоящий яичный взрыв, желтками и белками забрызгало всю виртуальную округу, а народ до сих пор возмущается, почему ему по цене десяти яиц впаривают девять. Предлагаем, тем кто ещё не ..., подписаться на наш журнал "Стёб"©, давайте досмотр...
    -->
    1654
    alexkolos 16 января 10:03

    Монетизация на КОНТ, или почему много не заработаешь

    Основной темой на сегодняшний день на КОНТе является монетизация, которую наконец-то ввели, и теперь особенно талантливые авторы могут немножко заработать денег. Наверное, многие уже пытаются подсчитать свои доходы. Но я хочу подлить свою ложку дегтя, ибо считаю, что с такой монетизацией слишком много не заработаешь… Весь заработок будет крутиться на та...
    -->
    421

    Цивилизация некомпетентности

    1000 лет назад в нашей деревне все знали всё. Ну, или почти всё — то есть все знали как минимум 95% «всего», а остальные 5% делили меж собой два проклятых колдуна — мельник да кузнец. Вот у них была магия. Непонятно как, но работающая. За это их периодически выпиливали, а потом приходилось искать новых, ибо без кузнеца грустно. Но остальное-то — любой м...
    -->
    1964
    Алекс Фон-Бок 15 января 16:16

    Ротенберг убил Тульский патронный завод

    На тульском патронном заводе объявлен простой производства. В вынужденный отпуск, правда, с сохранением двух третей заработка, отправлены 719 человек.Произощло масштабное сокращение. Это уже четвертая волна сокращений на Тульском патронном заводе с 2017 года. Оставляют одних стариков (им некуда идти), ну и, соответственно, тех, у кого высокий профессиональный уровень....
    -->
    1114
    Руслан Осташко 15 января 13:52

    Предсказывавшие «крушение рубля» паникёры сели в лужу

    Миновали новогодние каникулы, на которые отечественные «всёпропальщики» возлагали столько надежд в плане крушения курса рубля. И что? И ничего не произошло, рубль не только не рухнул, но на днях даже несколько укрепился.У любителей петь жалобные песни на мотив «нувотивсё», есть даты, к которым они приурочивают свои хоровые запевы. Одна из таких дат – ко...
    -->
    1549
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика