• РЕГИСТРАЦИЯ
Татьяна Болдырева
15 января 14:37 950 3 3.87

Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Спустя 25 лет недостатки жилищной приватизации становятся все более и более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику. Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства и земельного участка оказалось преступно неосмотрительным

Из трех видов приватизации, проводившейся в первой половине 90-х годов — «большой» (ваучерной), «малой» и жилищной — последняя, пожалуй, вызывала меньше всего претензий, и порождала наибольшее общественное одобрение. Люди почти даром получали в полную собственность квадраты, которые могли продать, завещать, обменять и т.д.

Однако сегодня, спустя четверть века, недостатки избранной формы приватизации становятся все более и более заметными и непосредственно влияют на текущую жилищную политику. Проведение поквартирной приватизации вне принципа единства домового пространства (и земельного участка) было преступно неосмотрительным, путем в тупик, куда мы и зашли в итоге.

В мире известно три основных формы владения многоквартирными домами (а именно они составляли большую часть жилого фонда к моменту распада СССР) — муниципальная, частновладельческая («доходные дома») и совместная («кондоминиумы»). Разумеется, это некоторое упрощение, но все многообразие правовых форм сводится именно к этому набору. «Муниципальные» дома могут принадлежать армии, благотворительным обществам, корпорациям и т.п., но суть их не меняется — это обеспечение недорогим жильем тех, кто не может или не желает его покупать. Вторые теоретически могут быть не частными, но преследовать целью получение прибыли от сдачи в аренду. В третьем же случае люди владеют домом «для себя.

В России в результате приватизации возник вид собственности, нигде в мире более неизвестный — так называемые «конгломераты», как их называют известные исследователи Владимир Самошин и Сергей Глазунов. Их отличительной особенностью является то, что в одном здании могут быть и частные, и не частные квартиры. Жильцов ничего не объединяет кроме факта совместного проживания, а формально решения принимает некое «собрание собственников», не имеющее даже юридического лица.

Плохо это не тем, что нарушает «мировые стандарты», а тем, что препятствует эффективной жилищной политике. Мы уже писали о таких негативных следствиях — продолжение массовой высотной застройки социалистического времени, причем не только в центре городов, но и за их пределами— как в Подмосковье. Московская реновация в итоге означает снос и замену пятиэтажных хрущевок высотными жилыми домами, то есть дальнейшее уплотнение городского пространства, увеличение нагрузки на территорию — там, где проживало условно сто человек, теперь будет жить триста и более.

Продолжает искусственно поддерживаться социальное перемешивание («сантехник и профессор в одном подъезде») — в новостройки въезжают т.н. «муниципалы», которым квартиры покупает/предоставляет мэрия, да и среди покупателей за свои деньги есть самая разная публика — и дети богатых родителей, желающие погромче повеселиться; провинциалы, приобретшие жилье в большом городе на перспективу или местные, с инвестиционными целями, — и те, и другие пока не планируют жить сами, а хотят сдавать квартиры. В итоге жильцов ничто не объединяет, интересы у них разные, управлять домом они не хотят и не способны. Каждый воспринимает как «свое» только квартиру. Продлевается господство массовой и довольно однотипной застройки, домов-«муравейников», как их называют специалисты, со всеми пороками городских кварталов — отчуждением людей друг от друга и от природы.

При этом достаточно посмотреть на любой западный мегаполис — хоть Лондон, хоть Нью-Йорк — чтобы убедиться, что большинство людей там проживает в 1-2 этажных домах, лишь в самом центре жилые здания в 5-7 этажей. В России же с ее избыточными земельными ресурсами из-за нынешней градостроительной политики абсурдная ситуация — в загородной зоне идет активное возведение многоэтажного жилья, тогда как в перенаселенных Великобритании и Нидерландах 83% и 70% населения соответственно, живет в 1-2 этажных домах.

При этом речь не идет о «рублевских» особняках. Нет, в той же Англии преобладают т.н. terraced houses, называемые у нас по недоразумению «таунхаусами». Опять-таки, в России таунхаусы — это элитное жилье, а в Британии — место проживания рабочего класса. В США дома на одну семью — совсем скромные постройки, вовсе не новорусские виллы.

Обычно в ответ на подобное недоумение, защитники «муравейников» приводят соображения о высокой стоимости малоэтажного жилья, о трудностях прокладки коммуникаций, о северном климате России и т.п. Однако подробных и достоверных расчетов никто не приводит. Хотя можно задуматься, сколько стоит подача воды на 25-й этаж или строительство подземного гаража под этим домом? А тот же Самошин в книге «Создадим свой дом сами» (автор — вовсе не теоретик, а практик с почти пятидесятилетним опытом) вполне убедительно доказывает обратное. Да и в тех же Швеции, Норвегии, Финляндии, расположенных севернее Москвы, процент домов на одну семью составляет от 50 до 77% от всего жилья. И как-то они отапливаются.

В данном случае и бизнес, и власть, и потребитель предпочитают не ломать голову, не задумываться, а идти по пути наименьшего сопротивления, решая проблему «здесь и сейчас», и откладывая все неприятные вопросы «на потом», иными словами — на своих детей, которым придется жить в застроенном многоэтажками Подмосковье или в еще более высотной и переполненной Москве.

Но что можно сделать сейчас? Приведем ряд неотложных, на наш взгляд, мер.

1. Законодательный запрет на дальнейшее строительство и регистрацию конгломератов.

2. Перевод ныне существующих конгломератов (возможно и ТСЖ с ЖСК) в статус кодоминиумов.

3. Обязательный выкуп в них сохраняющихся неприватизированных квартир.

4. Запрет на многоэтажное жилое строительство за пределами городов. Ориентация сугубо для одной либо двух семей (detached и semi-detached houses). Многоэтажки — только муниципальное жилье, доходные дома и немногочисленные элитные «кондо» в центре.

5. Запрет выдачи ипотечных кредитов под квартиры в «муравейниках». Ипотечный заем выдается только под собственные дома или долю в «таунхаусе».

6. Запрет на покупку жилья в качестве социальной помощи.

7.Обязательное и нормативное строительство муниципального арендного жилья для малоимущих и молодежи.

Сделаем пояснения к этим тезисам.

Сегодня очевидно, что никакой необходимости в поспешной приватизации в начале 90-х годов не имелось. На первом этапе вполне можно было ограничиться переводом в муниципальный фонд ведомственного жилья. Создается впечатление, что, как и в случае с большой приватизацией, решались проблемы совсем не те, что обозначались открыто. В данном случае было важно предложить «плебсу» какой-то реальный кусок собственности (чем он был обделен в других приватизациях) — не важно, потянет он его или нет, и к каким экономическим и юридическим последствиям это приведет. То есть задача была в первую очередь политическая. Кроме того было необходимо попутно дать толчок рынку недвижимости, а также предоставить первоначальный капитал мелкому бизнесу (через продажу квартир, их залог и т.д.)

Что касается самого процесса приватизации, то проводить ее нужно было совсем иначе. В Польше или в Эстонии, например, не могло быть и речи о «добровольности». Если приватизировался дом, то все квартиры без исключения. Владельцы обязательно становились членами соответствующих кондоминиумов и принимали участие в управлении. Разумеется, это делалось не с кондачка, проводились специальные курсы, издавалась методическая литература.

В России же даже владение недвижимостью в доме с ТСЖ не приводит к автоматическому вступлению в товарищество собственников. Решение Конституционного суда от 1998 года о добровольности вступления в ТСЖ придало юридическому абсурду характер высшей легальной мудрости.

В любой стране мира вступление в кондоминиум (а ТСЖ — его российский аналог) неотъемлемо от покупки в нем собственности. Точнее, кондоминиум — это само владение, а вот управляет им homeowner association (HOA), которую и избирают владельцы. В России же собственность и участие в управлении ею разделяются. Психологические проблемы постсоветского человека в итоге консервируются — нежелание сотрудничать, неумение договариваться.

Стоит отметить для точности, что самые известные жилые высотки Нью-Йорка, наподобие «Сан-Ремо», где Деми Мур продала свою квартиру за $45 млн, не кондоминиумы, а кооперативы. Но в данном случае их можно рассматривать в одном ряду, ибо суть и там и там совпадает — полное самоуправление владельцев жилья, различается лишь отношение к собственности. В новой же редакции Жилищного кодекса РФ даже ликвидировали само понятие кондоминиума. А домами-конгломератами по-прежнему управляет местная власть — через назначение управляющих компаний.

Что касается ипотеки, то ее сравнительная доступность провоцирует спрос именно на низкокачественное жилье, застройку все новых площадей уродливыми кварталами. В мире же ипотека в первую очередь выдается именно под собственные дома. В США получить ипотечный кредит на квартиру в кондоминиуме или кооперативе — большая головная боль. Она начинается с согласия правления дома на приобретение. Далее банки придирчиво смотрят состав будущих соседей, им важно, чтобы не менее половины реально проживающих были именно владельцами, и чтобы никто не владел более чем десятью процентами квартир.

Вообще, безудержная ставка на ипотеку как основной метод приобретения жилья отражает желание государства скинуть с себя бремя социальной заботы. В то время как России жизненно необходим закон по подобию французского закона об HLM — недорогом арендном жилье, частном либо государственном. Во Франции по закону 2000 года в каждом городе должно быть не менее 20% жилья относящегося к HLM.

Что касается российской практики приобретения в собственность квартир малообеспеченным, то этому также трудно найти аналоги. Это развращает с одной стороны, побуждая полагаться на подачки от государства, с другой — порождает встречную социальную несправедливость, ибо всем купить невозможно. Но основное зло заключается в том, что власть не работает над строительством именно социального жилья, где бы и могли проживать нуждающиеся.

Поспешной поквартирной приватизацией был нанесен тяжелый удар по рынку аренды жилья. На долгие годы фактически единственной ее формой стала сдача квартиры или комнаты в ней ее владельцем. Доходные дома не возникали и не развивались. Права арендаторов никак не защищались, тогда как на Западе они стоят во главе угла. Ситуацию можно сравнить с развалом таксопарков в 90-е, когда каждый желающий заработать мог объявлять себя таксистом и подвозить пассажиров. Налоги не платились, безопасность и комфорт пассажиров не обеспечивались, такси как институт деградировало, пребывая в самом диком состоянии.

Жилищная политика в России требует своего решительного изменения. Рынок цивилизованного и комфортного жилья и его аренды ожидает решительного рывка в сторону повышения стандартов, сознательного изменения общественных запросов. Задача же власти заключается в создании новых правил игры через соответствующее изменение законодательства.

Точка зрения автора статьи может не совпадать с позицией редакции

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    Загрузка...

    Как из юрисдикции и юриспруденции оккупанты РФ сотворили хренодикцию и хренопруденцию

    ***Откуда у канала Москва 24 такие знания законов о ТСЖ и обязанности платить все жильцам за не плательщиков? Не имея ни малейшего юридического познания в сфере ЖКХ, ГК ,ГПК и УК РФ, данные работники, будучи юридически безграмотны, распространяют ложь, которая на руку оккупантским ООО, вымогающим необоснованную и недоказанную всеми законами плату с жильцов собственник...
    -->
    212

    ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,ЗДЕСЬ . ХОРОШО ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Здесь хорошо! В ста метрах три кладбища. И нет проблем в лесочке прикопать… Вокруг завалинки и просто пепелища… Пустая церковь…В общем…благодать. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,ЗДЕСЬ    ХОРОШО,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,Здесь хорошо! В ста метрах три кладбища.И нет проблем в лесочке прикопать…Вокруг завалинки и просто пепелища…Пустая церковь…В общем…благодать. И в магазинах кратно всё дороже. И морг-приют буквально за рекой. И никакой нам Путин не поможет, Ведь старикам пр...
    -->
    203
    Сергей 1964 21 февраля 12:43

    СГК - прибыль, новосибирцам - проблемы

    Сибирская генерирующая компания (СГК) фактически полностью захватила в свои руки энергетическую безопасность столицы Сибири. Беспрецедентная по числу отключений домов от тепла нынешняя зима превратила десятки тысяч горожан в заложники монополиста.В нескольких многоквартирных домах на улице Мира в самые суровые морозы отопления не было несколько недель. С подачи СГК ...
    -->
    113

    ,,,,,,,,,,,,,,,,Я . Н Е . С Л У Ш А Ю ,,,,,,,,,,,,,,,, Я не слушаю «Маньяка», «Дебилизор» не смотрю. Все их проповеди – бяка, Внукам так и говорю. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,,Я    Н Е   С Л У Ш А Ю,,,,Я не слушаю «Маньяка»,«Дебилизор» не смотрю.Все их проповеди – бяка,Внукам так и говорю. Да что Путин, что Мавроди,- Каждый норовит урвать. А Димок херню городит, Обещая «благодать».Коммунизм в восьмидесятомНам «Никита» обещал.А в двухтысячном всем хатуПо завету Ильича. Ну а Боря и...
    -->
    267

    ,,,,,,,,,,,,,,М Ы . В Ы Ж И В А Е М ,,,,,,,,,,,,,, Мы не торгуем,- милостыню просим: Грибочки, ягодки, цветочки – лишь предлог! Нам не страшны в лесу медведи, лоси… А вот менты, то З В Е Р И , видит бог! ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,,,,,,,,,,,,М Ы    В Ы Ж И В А Е М,,,,,,,,,,,,,,,,Мы не торгуем,- милостыню просим:Грибочки, ягодки, цветочки – лишь предлог!Нам не страшны в лесу медведи, лоси…А вот менты, то З В Е Р И , видит бог! Они усердно нас сажают в автозаки, Пакуют плотно всех в собачью клеть-отсек. Так может мы не люди, а собаки!? Мы не народ, так пос...
    -->
    239

    СМИ-агенты РФ запустили свой флэшмоб против народовластия- Профсоюза "Союз ССР"по заказу Кремля.

    *#*После того, как Председатель дал интервью немецкому издательству о создании Профсоюза "Союз ССР "в РФ, которая находится и правит на территории законного РСФСР-одной из республик СССР, сразу же начались гонения властей РФ на профсоюз, подключив по своему заказу лживые СМИ, не имеющих ни профессионализма, как должно иметь каждому такому изданию и их журналистам, кот...
    -->
    427

    ,,,,,,,,,,,РУСЬ . НАПОЛУВЫМЕРЛА ,,,,,,,,,,, Русь наполувымерла, однако. Да и мрут-то ведь не старики. В двадцать семь раз меньше стало браков, А детишки и совсем редки. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,,РУСЬ    НАПОЛУВЫМЕРЛА,,,,Русь наполувымерла, однако.Да и мрут-то ведь не старики.В двадцать семь раз меньше стало браков,А детишки и совсем редки. Может быть война здесь прокатилась? Да как будто небыло войны. Что же с Превеликою случилось? Ведь моей как-будто нет вины.У меня сын, дочь и двое внуков.Правда, сын пока-что холостой.Не спешит жени...
    -->
    196

    ,,,,,,,В . СТРАНЕ . УМАЛИШЁННЫХ ,,,,,,, Уже медведи спать легли И волки сбились в злые стаи… А я, как прежде, на мели И где взять денег я не знаю. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,В   СТРАНЕ  УМАЛИШЁННЫХ,,,Уже медведи спать леглиИ волки сбились в злые стаи…А я, как прежде, на мелиИ где взять денег я не знаю. В инете выставил свой счёт, Авось подкинут за рекламу! Деньга мимо меня течёт,- Не нахожу свою «панаму».Набрал почти полтонны клюквы,Брусники – двести килограмм…И в язвах от мороза руки,А вот на зубы…не на...
    -->
    230

    Высокоскоростная магистраль Екатеринбург—Челябинск обойдется в 500 млрд рублей. Строить будут немцы

    Высокоскоростная магистраль Екатеринбург—Челябинск обойдется в 500 млрд рублей. Строить будут немцыРеализация проекта строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) Екатеринбург—Челябинск обойдется бюджету в 500 млрд рублей. Из федеральной казны может потребоваться 231 млрд, еще 278 млрд — из бюджетов Свердловской и Челябинской областей до 2050 года.Во...
    -->
    278
    Народный Журналист 19 февраля 13:30

    Реновация — горькое послевкусие отгремевших баталий

    #СермяжнаяПравда Реновация — горькое послевкусие отгремевших баталий18 февраля 2019 в 20-00 мск следующая передача интернет-проекта #СермяжнаяПравда. Он не преследует целей освещения глобальных проблем, например, таких как ситуация в стране и поиск путей выхода из неё. Авторы полагают, что это с успехом делают другие, более информированные и подготовленные люди.Тема: ...
    -->
    319
    Vik Стёб
    18 февраля 16:45

    Хотели перемен ? Получите !

    Губернатор-мажор. Как глава Хакасии с аварией из Сочи боролся Когда в том или ином регионе к власти в ходе выборов приходят представители оппозиции, у части населения, да и в экспертном сообществе тоже, рождаются надежды на то, что вот теперь-то субъект Федерации заживёт по-настоящему. Не важно, есть ли у новоиспечённого губернатора опыт руководства и хо...
    -->
    3073
    Vik 18 февраля 15:32

    Заявление Следственного комитета России в связи с расследованием уголовного дела об исчезновении ребенка в Москве

    В связи с многочисленными публикациями в СМИ о ситуации с потерявшимся в заповеднике «Лосиный остров» ребенком Следственный комитет напоминает о необходимости неукоснительного соблюдения норм действующего законодательства.Авторам сюжетов, которые в своих материалах использовали кадры видеосъемки пострадавшего, хотелось бы напомнить, что в СМИ запрещено ...
    -->
    642
    fairnewz 18 февраля 11:10

    Цены на услуги ЖКХ на Алтае выросли на 20-30%?

    Год начался с наболевшей темы – с роста тарифов ЖКХ. В ряде регионов России, в частности в Республике Алтай, сумма в квитанциях заставила многих пить валидол. За 20 кв. м в некоторых районах города Горно-Алтайска сумма за январь составила до 9 000 рублей, за 60 кв.м до 17 000 руб. В Администрацию города и управляющие компании по этому поводу поступило огромное количес...
    -->
    430
    Иван Борисов 17 февраля 15:57

    Евгений "Badcomedian" Баженов: Баста и пенсионная реформа

    Очередной ролик видеоблогера посвящен российскому рэперу Басте (Василию Вакуленко), в 2018 году поддержавшему пенсионную реформу. Кроме критики Басты, BadComedian поставил под сомнение необходимость пенсионной реформы.BadComedian усомнился в возможности использования показателя ожидаемой продолжительности жизни при обосновании необходимости повышения пенсионного возра...
    -->
    398
    Смешинка 16 февраля 20:27

    Из князей в грязи

    О жизни в парадизах с правильным капитализмом и астрономических зарплатах наемной братвы, задействованной в сфере высоких технологий..... Среди граждан существует заблуждение по поводу того, что отдельный собственник может спокойно раздать половину своих миллиардов и вполне себе продолжить непринужденную эксплуатацию тех, кого только что облагодетельство...
    -->
    1261

    Вячеслав Тюрин: УТРЕННЯЯ ГОРЛОВКА. ЧАС “СОБАЧЬЕЙ” И ЧЕЛОВЕЧЕСКОЙ ЖИЗНИ.

    (Записки Свирепого Блогера)Наверное, никто не станет отрицать, что самыми всезнающими и вездесущими в Горловке помимо стариков-пенсионеров, обменивающихся новостями из разряда «где что подешевле» и «денег мало», могут быть только бродячие (однако, в последнее время в силу таких понятных явлений как «клипсование» и добровольные пожертвования в виде сухого корма со стор...
    -->
    571

    Вячеслав Тюрин: ГОРЛОВКА. ГОРОД ОТТЕНКА СЕРОГО ЛЬДА

    (Записки Свирепого Блогера)Пока где-то там, в дебрях потока самых сокрытых от людского взора и слуха наших желаний устроить промывку опорно-двигательной системы завсегдатаев всевозможных патриотичеких и «лояльных», «наших» и «ненаших» пабликов, не щадя своих пальцев сражающихся на ниве личных баталий, из разряда «а я тИбя пАймал, ты засланный, тИбя забанят и посадят, ...
    -->
    501

    В Госдуме предложили ввести получение прав на вождение тележек в супермаркетах

    С целью упорядочить движение в торговых центрах и в виду повышения негативного эмоционального фона в силу геополитических и макроэкономических факторов, в первом чтении принят закон об обязательном получении прав на вождение тележек в супермаркетах на территории РФ. Без данных прав вождение тележки запрещено и наказывается лишением свободы на 5 лет или… ...
    -->
    628

    ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,ЗДЕСЬ . ХОРОШО ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, Здесь хорошо! В ста метрах три кладбища. И нет проблем в лесочке прикопать… Вокруг завалинки и просто пепелища… Пустая церковь…В общем…благодать. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

    ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,ЗДЕСЬ   ХОРОШО,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,Здесь хорошо! В ста метрах три кладбища.И нет проблем в лесочке прикопать…Вокруг завалинки и просто пепелища…Пустая церковь…В общем…благодать. И в магазинах кратно всё дороже. И морг-приют буквально за рекой. И никакой нам Путин не поможет, Ведь старикам прописа...
    -->
    726

    Новая инициатива депутатов. В Госдуме хотят запретить продавать машины водителям, у которых нет гаража

    В России водителям могут запретить приобретать машины, если они не имеют в аренде или в собственности гаража или парковочного места, сейчас такую идею обсуждают в Госдуме.Изначально инициатива поступила из регионов: «Во многих городах дворы превратились в паркинги, автомобили стоят повсюду — даже между качелями и песочницами, где играют дети. Местные депутаты получаю...
    -->
    506
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика