России не нужна реновация по-московски

Начальник стройкомплекса Москвы теперь сидит в Правительстве — уверен, про это вы уже слышали. Первое время про это было много шуток и негодования, ведь претензий к строителям и их начальству у москвичей крайне много. Лично у меня нет ни одной причины хвалить стройкомплекс за что-либо: с учётом московских бюджетов, можно делать много хорошего, но развитие отрасли остановилось где-то в прошлом веке.

Марат Хуснуллин курировал много проектов, но одним из самых важных была реновация хрущёвок. Реновировать старые районы нужно, ведь они устарели, но выбранный метод оказался столь варварским, что это стало одним из главных урбанистических провалов команды Собянина за прошлое десятилетие. 

Сейчас же Хуснуллин заявил, что эту практику нужно распространять на всю Россию — это огромная ошибка.

«Пока можем начать отрабатывать его на крупных городах, потому что реновация — это же огромные деньги, изменение уклада жизни». — Медуза

Зачем нужна реновация

Физический износ: часто у домов не было элементарного обслуживания, максимум красили по весне всё и вся. Кроме того, многие серии домов отапливают улицу — про энергоэффективность и экономию раньше не особо думали.

Моральный износ: запросы людей имеют свойство расти, а типовые планировки квартир и агрессивная среда за окном этим потребностям уже не отвечают. По сути, у жителей многих городов есть всего два выбора: или выбрать наименее плохой вариант квартиры в каком-нибудь человейнике, или построить свой дом. Последний вариант означает множество проблем для рынка недвижимости и самих городов.

Самое ужасное, что в реновации нуждаются не только старые советские районы, но даже новые спальники — чаще всего это антигородская и антигуманная застройка, это больше походит на случайно раскиданные дома в поле.

Что не так с московской реновацией

Программа реновации была запущена Правительством Москвы в 2017 году. Благодаря ей 350 тысяч московских семей, то есть более миллиона человек, переедут в новые квартиры с отделкой комфорткласса. — mos.ru

Главная проблема — философия всей затеи. Вместо улучшения качества жизни проект скорее ставит во главу интересы строителей. От этого появляется очень много проблем:

Игнорирование института частной собственности, общее собрание жильцов может решить за вас судьбу вашей же собственности. Это подрывает все гражданские институты. 

Даже в случае согласия всех жильцов вступить в программу реновации, люди скорее подписывались на кота в мешке лишь на обещания про улучшение жилищных условий и дом в том же районе. Хотя тут стоит отметить, что из программы можно выйти до момента заключения договора обмена.

Игнорирование локальной идентичности, у специалистов не было даже года на изучение районов под реновацию: как найти сильные стороны места и усилить их, одновременно решив проблемы, когда на это банально не дают времени?

Решение сверху-вниз. Обсуждение будущего района с жителям крайне условное: вы можете прийти в выставочный центр и посмотреть на проекты, ваши пожелания может даже запишут и куда-то отправят, но это имитация вовлечения. Более того, есть сообщения о массовках на слушаниях. В нормальной ситуации собирать жителей и обсуждать с ними будущее их дома нужно до передачи заказа архитекторам, а не звать всех смотреть готовые решения из серии «смотрите, что мы для вас тут придумали».

За год в городе прошло 59 публичных слушаний по проектам планировки кварталов реновации, осталось еще 30. Власти получили 450 тысяч отзывов жителей, по результатам которых в проектах иногда менялась этажность и габариты дорог. — The Village

Изначально говорили о международном конкурсе на проекты реновации, но куда-то они пропали.

Полная потеря человеческого масштаба: застройка станет высотной, число людей на подъезд значительно вырастет, архитектурного разнообразия на рендерах я не увидел.

Формирование среды исходя из принципов прошлого века (в плохом смысле).

Есть и другие минусы программы, но они скорее касаются конкретных проектов. Из плюсов можно назвать возвращение к кварталам (хотя бы их имитация), улучшение планировок квартир и бизнес на первых этажах. 

Если подытожить, то идёт пренебрежение всеми урбанистическими практиками и застройка хрущёвками 3.0 вместо качественного переосмысления пространства. Скорее всего, всё это придётся опять сносить через 50-100 лет, лишая людей собственности и выгоняя их с насиженного места.

Как же надо

Я бы начал с ценностей: власть и жители должны договориться о самом важном. Например, что частная собственность неприкосновенна, а чиновники ведут полностью открытый диалог. Дальше нужен анализ и публичная презентация, обсуждение проблем и будущего района с его жителями. У жителей и бизнеса не должно возникать чувства опасности за своё имущество, зато должна появиться возможность выбора пути развития.

С архитектурно-строительной точки зрения реновация района может быть разной, это не только снос. Например, можно надстроить дом: плотность чуть вырастет, появятся квартиры для новых жителей, а старые за этот счёт получат дополнительные блага (лифт, утепление стен, хороший двор и так далее).

Возможна перестройка дома, даже со снижением этажности. Снос — скорее крайняя мера, связанная с недовольством жителей, поэтому её стараются избежать. С учётом массовых пустырей в спальниках, реновацию вообще стоит начать с их застройки или облагораживания. Вот только если делать это «как обычно», то будет множество митингов и критики. Поэтому я как раз начал с важности жителей, обсуждения общей цели и путей решения проблем.

Реновация не должна идти быстро, ведь люди консервативны и очень не любят изменения. В том же Амстердаме, про чью реновацию я недавно писал, план был принят давно и рассчитан аж до 2030 года — это нормальный срок для планирования.

В нормальной ситуации город должен скорее создавать предпосылки для обновления района: хорошее благоустройство, надёжный общественный транспорт, качественное образование и прочая социалка должны поднять престиж района. Через улучшение общественных благ растёт ценность земли и района, он становится привлекательным для инвестиций и девелоперов. Бизнес в частном порядке должен решать с жителями судьбу каждого конкретного дома и квартала, а город — скорее выступать медиатором.

Эта схема намного сложнее принятой в Москве, но она позволяет обновить место без социальных потрясений, приняв лучшее для всех решение. Иными словами, нужно просто договориться — с этим у нас огромные проблемы.

Отдельно хочу заметить, что многие европейские практики реновации панелек к нам плохо подходят, ведь там подобные дома часто не находятся в собственности жильцов — это кооперативы или арендное жильё. В таких ситуациях реновация прописывается в контрактах и работают немного другие механизмы, люди не рискуют своим жильём.

Российским городам нужна реновация спальников, но быстрые решения могут решить сиюминутные проблемы и обратиться ещё большим комом проблем в будущем. Поэтому я скорее выступаю за схему снизу-вверх — не федерация или город должны решать будущее жителей, а сами горожане.

Мэрии и федерация должны создать понятные и простые инструменты, чтобы жители и бизнес могли выбрать подходящий для них режим реновации или вообще придумать что-то своё. Также важно общее планирование на уровне города, чтобы понимать будущие вызовы и учитывать их. Благо, есть страны Прибалтики, где схожие проблемы и уже есть наработанный опыт их решения.