Зададимся вопросом: почему управление многоквартирными домами (МКД) – больная тема с момента выхода 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса, почему уже восемь лет не удается сбалансировать отношения в этой сфере, несмотря на неимоверные усилия лучших умов ЖКХ, породивших изрядное количество нормативных актов и продолжающих вносить в него усовершенствования по сей день?
Что мы там в ЖКХ все время лечим: симптомы или причины заболеваний?
С одной стороны, понятно – чем запутаннее законодательство, тем больше спрос на профессиональных юристов, а соответственно, и их заработок, но с другой – где же «свет в конце тоннеля»? Истинные причины болезни заложены в самих основах управления МКД.
Предлагаю взглянуть на базовые посылы организации управления в домах под другим углом, возможно, законодателя заинтересует «незамыленный взгляд», а, возможно, чуть поменяв основу, изменим и суть проблемы.
Необщее собрание
Итак, в чем базовый смысл реформы ЖКХ, предложенной Жилищным кодексом? В предоставлении прав, а точнее, обязанностей, по управлению своей собственностью в МКД самому собственнику и постепенном уходе государства от участия в данном процессе. В качестве обязательного инструмента выражения таких прав законодатель предложил собственникам общее собрание (ст. 44–47 ЖК РФ).
Правда, законодатель никогда до этого на подобные собрания, видимо, не ходил и все представление о них сформировал из старых советских фильмов про колхозно- заводские собрания или впечатлений от сходов в дачно-садоводческих товариществах (прототип коммуны).
Мне же «посчастливилось» принять участие в более двух сотен подобных общих собраний в обеих формах, предложенных законодателем, и с учетом восьмилетнего опыта с уверенностью могу констатировать тот факт, что в подавляющем большинстве случаев подобные общие собрания – это профанация и самообман жителей, сильно мешающий им спокойно жить. Кворум таких собраний достичь очень трудно из-за естественной пассивности большинства жителей.
Законодатель определил в ч. 5 ст. 45 ЖК РФ обязательность проведения годового отчетного собрания, при этом не определил санкции к собственникам, устраняющимся от его организации. Эта статья не работает. Усомнившись в доведении до жителей информации о собрании, закон еще и ограничил жителей в праве выбора формы его проведения, навязав им в 2011 г. обязательное очное голосование перед заочным, независимо от числа собственников в доме (ст. 47.1 ЖК РФ). Это положение тоже свелось к протокольной отметке.
В результате отчетные общие собрания проводятся либо «на бумаге», либо управляющими компаниями (УК) через инициативных собственников или вообще без них, по сути, формально.
Процедура данных собраний не просто сложна, но и содержит в себе массу казуистических деталей, разобраться в которых и все их учесть иногда непросто даже профессионалу, а если два профессионала начнут помогать одной инициативной группе в организации и проведении общего собрания, они обязательно поссорятся из-за различной трактовки одних и тех же положений закона.
Но страшнее не ссора профессионалов в случае с общим собранием, а ссора соседей МКД, зачастую неспособных договориться по сложным вопросам управления по причине отсутствия элементарных знаний всей этой казуистики жилищного законодательства. Добавим сюда официальную пропаганду зла ЖКХ и великое «достижение» демократии – возможность рыночной торговки легко переубеждать любого интеллигентного профессионала ЖКХ благодаря недюжинным горловым способностям, определять, как у М. Жванецкого, «вкус по запаху, а цвет на слух», и вот вам уже решения по установлению тарифов ниже минимально допустимого уровня, а то и вообще возможность не платить, изгнать из дома УК или ТСЖ и никого взамен не выбирать, дескать, не нравится, и прочий абсурд! Для этого даже собрания проводить не надо, главное – правильно пожаловаться.
Подобное собрание ссорит не только соседей между собой, но и с властями, а тем более со специалистами по управлению их домом. Оно изжило себя еще во времена советских коммун, которые, кстати, не удалось создать даже самим идеологам коммунального движения по одной простой причине – не получится уравнять всех людей под одну мерку! Правильно ли это сейчас? Мы приходим к себе домой для того, чтобы отдыхать от дел праведных, любить, растить детей, удовлетворять свои естественные потребности, радоваться и грустить – в общем жить. Но никак не за тем, чтобы ломать голову над проблемами управления огромным современным домом, который, кроме инженерно-технических норм и правил, погружен еще и в массу экономических, юридических, социальных, санитарных и иных проблем, обладающих определенной спецификой, не владея которой, с позиции товарки или политического функционера принимать решения по ним как минимум некорректно, а как максимум – опасно. Всем известны последствия непрофессионального управления в собственном бизнесе или любом ином.
Итак, если общее собрание по сути – это профанация, вредная для мирного сосуществования жителей одного дома, инструмент, который не решает, а зачастую только создает проблемы в качественном управлении МКД, то зачем оно? Выходит, базовая основа управления МКД – общее собрание – ущербна. Нанизанное на ущербную основу сколь угодно совершенное законодательство работать не будет! Нужно менять основы.
Совет старейшин
Передавая бразды правления собственностью МКД самим собственникам, законодатель не позаботился о критериях отбора представителей жильцов в органы управления МКД, особенно на руководящие должности (председатель ТСЖ, председатель совета МКД), ограничившись лишь наличием права собственности.
В государственные органы власти, в президенты и депутаты мы выбираем людей, знакомясь с их биографией, предвыборной программой и под контролем избиркома, при этом далеко не всегда получаем нужный результат. В руководство актива дома сегодня стремятся и попадают зачастую те, «кому делать нечего», или люди с гипертрофированным чувством ответственности, кого уже никуда не берут, – люди без профессионального образования и опыта руководящей работы, престарелые и хронически больные, иногда даже с неуравновешенной психикой, имеющие судимость или криминальный склад характера, т. е. неспособные принимать компетентные решения и осуществлять долгосрочное, каждодневное руководство процессом управления. Поставить заслон таким решениям по действующему законодательству практически невозможно, так как выбор желающих работать в активе МКД небогатый, а стимул для работы на такой должности для настоящего специалиста весьма призрачный.
Непрофессионалы, приходящие от общественности в управление МКД, создают серьезные проблемы своей непримиримой ошибочной позицией и эмоциональными методами решения вопросов. Успешны, как правило, те разумные руководители от общественности, которые, придя на должность бескорыстно, стремятся к самообразованию, при этом в своей работе постоянно опираются на профессионалов.
Таких, увы, немного.
Чего уж тут греха таить, все меньше профессионалов остается и в УК. Возьмите подборку обращений руководства действующих УК в свои саморегулируемые организации (СРО). Проблемы у всех типичные, но как их решать, не знают, хороших специалистов нет, не задерживаются они не только там, но и, как видим, в законодательных структурах страны – отрасль-то проблемная, непрестижная!
Зато в СРО ЖКХ сегодня куется сплав настоящих профессионалов управления МКД, работающих «на земле», лицом к лицу с проблемами, не в пример оторванным от реальности законодателям. Именно мозговые штурмы специалистов СРО порождают, а затем и внедряют в жизнь негласные методы обхождения тех или иных искривлений сегодняшнего законодательства исполнителями на местах, адаптируя его к применению на практике. Жизнь-то продолжается.
Конкуренция или перераспределение
Прежде чем достичь высочайшего уровня сознательности и ответственности собственников, способных по-деловому, спокойно и, главное, компетентно принимать коллективные решения на общих собраниях, нужно преодолеть ситуацию хотя бы с законным формированием этого управления, т. е. соблюсти все предусмотренные законом нюансы организации данной системы управления. Если доверительно поинтересуетесь сегодня в УК или любом ТСЖ, как у них с этим делом, ужаснетесь: в девяти из десяти случаев найдутся те или иные нарушения четырех основных требований закона к организации управления МКД:
В условиях полного провала пропагандистской кампании по разъяснению жителям преимуществ жилищной реформы и дискредитации органов управления МКД (УК, ТСЖ) самостоятельно принять правильное и бесконфликтное решение о выборе способа управления и УК собственникам помещений весьма затруднительно.
При этом мы дружно закрываем глаза на тот факт, что рынок управления МКД сегодня фактически поделен руководством органов местного самоуправления (ОМСУ) без участия собственников помещений. И делается это не обязательно из корыстных соображений, а чаще – из понимания необходимости аккумуляции в управлении одной УК домов, имеющих единый блок подачи энергоресурсов. Мало кто знает, что УК, особенно тем, которые самостоятельно предоставляют услуги эксплуатации (среди частных компаний таких большинство), не выгодно иметь управляемые МКД, расположенные удаленно друг от друга. Это значительно повышает расходы на фонд оплаты труда и управление в целом, а в условиях применения установленных государством тарифов значительно снижает прибыль УК.
Таким образом, имея компактно расположенный рынок управления МКД по распределению руководства ОМСУ, УК не стремятся и не могут реально конкурировать между собой. Зачастую решение собственников помещений по смене УК в одном районе натыкается на ситуацию, когда другие УК к управлению их домом просто не стремятся, а брать управление в свои руки путем создания ТСЖ или непосредственно управлять самим собственникам по каким-либо причинам нецелесообразно. В итоге вроде бы по закону выбор есть, а на деле его нет.
Когда активисты собственников начинают понимать суть подобного выбора, их и без того низкая активность в управлении МКД превращается в полную апатию.
Вывод. Государство не может и не хочет управлять собственностью МКД, принадлежащей в большинстве своем (свыше 80% приватизированной собственности) самим жильцам, а жильцы самостоятельно не могут и не должны управлять своей собственностью в силу отсутствия профессиональных качеств, ответственности, активности и единства в условиях высокой проблемности и законодательной неурегулированности отрасли.
Но управлять домами все равно необходимо, но, КАК и КЕМ, если не общим собранием? Кто может ответственно и профессионально исполнить роль собственника, когда сам собственник к этому не готов, не способен или просто не желает (имеет право) этим заниматься?
Есть такой орган, апробированный в ряде стран Запада с развитой экономикой. Но не все, что работает у них, подходит для нас. Предлагаю адаптированный вариант ответственного представительства.
Ответственный поверенный
Специалист, аккредитованный при государственных структурах ряда государств Северной Америки и Европы, под названием RPF-менеджер (real property formatter) оказывает собственникам помещений МКД профессиональные услуги, связанные с формированием их собственности, по их же поручению и под государственным контролем.
Я же предлагаю профессионалов ЖКХ, коих отряд сегодня уже достаточно разросся, законодательно прикрепить к централизованному профессиональному объединению ЖКХ (Национальное объединение саморегулируемых организаций) либо к конкретной государственной структуре (Главная жилищная инспекция) путем заключения договора-поручения с ними или оформления аккредитации с выдачей удостоверения (сертификата, диплома) установленного образца (по типу адвокатского), подтверждающего его полномочия по представлению интересов собственников в вопросах управления их собственностью. Чтобы профессиональный уровень таких специалистов не снижался и одновременно в целях переучета их состава, следует проводить их периодическую аттестацию (как у врачей или госслужащих), позволяющую данным специалистам подтвердить либо повысить уровень своей квалификации, т. е. ввести для них квалификационный ценз (специалист 3, 2, 1-го классов, мастер).
Этот аккредитованный отряд специалистов нужно закрепить за МКД (дачными и коттеджными поселками, сельскими поселениями) по территориальному признаку (как врачей-терапевтов) с предоставлением им права получать и хранить всю техническую, экономическую и организационную информацию по закрепленному жилищному фонду и возложением на них обязанности представлять муниципальную, государственную долю собственности в закрепленных за ними домах. Также необходимо довести до жителей разных форм собственности полномочия данного института по разрешению проблем управления в домах их проживания и профессиональному представлению интересов собственников помещений в данной в структуре, заинтересованной в качественном управлении домами. При этом за собственником сохраняется право вмешиваться в вопросы управления на любом этапе либо брать управление в свои руки.
Таким образом, институт участковых ответственных доверенных придет на смену нерабочему институту коммуны – общему собранию МКД, приняв на себя тем самым ответственность основной (малоактивной) части собственников за исполнение несвойственных им функций по управлению домом.
Активная же их часть во взаимодействии с ответственным доверенным (ОДУ-менеджером) остается при своих полномочиях и вправе влиять в соответствии с долей своими голосами и предложениями на принимаемые решения по выбору своего лидера, направляет предложения и запросы ответственному доверенному через диспетчерскую или УК по волнующим их проблемам, приняв которые к исполнению, ОДУ-менеджер формирует профессиональные запросы в орган управления МКД, УК или компетентные инстанции с предложениями по их разрешению.
В сложных правовых и иных ситуациях ОДУ-менеджер может получить дополнительную профессиональную поддержку по месту его аккредитации (СРО или жилинспекция), которые в свою очередь, получая напрямую подтвержденную информацию от аккредитованных ответственных доверенных, смогут формировать блоки общих проблем в управлении МКД, с тем чтобы готовить компетентные предложения законодателям и заинтересованным государственным инстанциям по их преодолению.
Все санкции к нерадивым ОДУ-менеджерам определяются по аналогии с санкциями относительно адвокатской деятельности и деятельности участковых врачей, вплоть до уголовной ответственности в целях предотвращения коррупции в данной системе.
Но полномочия общего собрания в этом случае следует ограничить, доверив аккредитованному специалисту право принимать решения по всем вопросам профессионального управления до- мом (формирование бюджета, необходимого перечня мероприятий по содержанию дома, выбор целесообразного способа управления и органа управления, решение вопросов капитального ремонта, расселения ветхого жилья и др., требующих профессиональных знаний), проводить досудебное разрешение конфликтных ситуаций по управлению домом, осуществлять контроль организации договорной системы и отношений УК с ресурсоснабжающими организациями, в т. ч. по вопросам ресурсосбережения и энергоэффективности, путем подготовки компетентных предложений УК или иному органу управления МКД.
В компетенции общего собрания собственников следует оставить принятие решения по единственному вопросу – выбор полномочного представителя общественности дома (правление ТСЖ, ЖСК, совет МКД), но при обязательном участии аккредитованного специалиста (доверенными ему долями собственников физических лиц и государственного, муниципального собственника). При этом прописать в законе меры государственного контроля при проведении данных выборов и снизить выборный потолок от 50% до уровня 1/3 или 1/4 (по аналогии с государственными выборами).
В случае некачественной работы УК в доме (нарушения принятых СРО или законом стандартов) такой специалист может от имени собственников помещений правильно спросить с УК и одновременно профессионально подсказать ей, как разрешить сложившуюся проблему, повлекшую недовольство собственников, с опорой на уже имеющиеся прецеденты и опыт всей системы СРО или жилинспекции. Исходя из функционала аккредитованного специалиста предлагаю назвать его «ответственный доверенный управления жилой и нежилой собственностью МКД»
Все санкции к нерадивым ОДУ-менеджерам определяются по аналогии с санкциями относительно адвокатской деятельности и деятельности участковых врачей, вплоть до уголовной ответственности в целях предотвращения коррупции в данной системе.
Остается решить вопрос финансирования деятельности ответственного доверенного, труд которого сродни труду адвоката или участкового врача и лишь тогда будет эффективным, когда будет по достоинству оценен.
Логично, что менеджер по управлению должен финансироваться из статьи на управление, входящей в состав тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Вступая в СРО, УК, ТСЖ, ЖСК так или иначе принимают в статью «управление» расходы на членские взносы. С руководством СРО можно договориться о ничтожном снижении взноса УК в пользу частичного финансирования деятельности данных специалистов, крайне необходимых СРО для осуществления медиаторной и образовательной деятельности в интересах своих участников. ОДУ-менеджеры примут на себя часть функций УК, руководство которых вряд ли будет препятствовать отчислениям в структуру аккредитации доли средств на финансирование их деятельности, сократив за их счет свой фонд оплаты труда. Поскольку один менеджер в состоянии вести одновременно участок в 20–30 МКД, конкретный объем отчислений будет не очень ощутимым для экономики УК.
При этом, аккредитуясь в СРО или жилинспекции, ответственные доверенные не должны становиться их персоналом, а значит, не вправе рассчитывать на зарплату у них. Понимая, что институт ответственных доверенных принимает на себя часть функций таких государственных структур, как ГКУ ИС, ГБУ, имущественные департаменты и структуры, курирующие ЖКХ, представляется корректным произвести перераспределение бюджетных средств в этой сфере, направив их часть на погашение затрат деятельности ОДУ-менеджеров в территориальные структуры аккредитации. Структура аккредитации ответственных доверенных распределяет консолидированные финансовые средства между данными специалистами в соответствии с их подтвержденной категорией, а также на финансирование их деятельности (канцелярские расходы, программно-компьютерное обеспечение и др.). Порядок распределения и отчетности по данной финансовой деятельности продумать несложно, так как существующих апробированных аналогий хватает (по расходованию бюджетных субсидий, например).
А если при этом последние еще и будут освобождены от необходимости аренды помещений для осуществления своей деятельности на закрепленном участке путем предоставления им таковых из имущественных муниципальных, государственных фондов, а также иметь разрешение на платной основе предоставлять консультационные и медиаторные услуги, выступать в СМИ, на кафедрах различных вузов и СРО, представлять в судах интересы собственников помещений, то престиж профессии ответственного доверенного управления жилой и нежилой собственностью МКД обеспечен.
И собственнику хорошо – не нужно обременять себя проблемами управления своей собственностью, переложив их на ответственного поверенного, и законодатель удовлетворен – платформа обязанностей ответственного собственника заполнена его полномочным профессиональным представителем.
Предлагаю эксперимент!
С.А. Лембик, председатель правового комитета НП СРО «МГУ ЖКХ»
Данная статья выражает особое мнение автора и содержит предложения по введению института ответственного доверенного МКД.
Журнал «Менеджмент», №7, 2013 г.
Оценил 1 человек
1 кармы