• РЕГИСТРАЦИЯ
ДокторЖКХаус
19 октября 12:54 3763 13 8.90

Принимать новостройку - как играть в русскую рулетку, всегда есть шанс застрелиться. Тимур Киров

Новостройка – всегда комплекс проблем и больших, и маленьких, что называется «от рождения». Начиная прямо с заселения, когда при приеме помещений, оборудования и сетей вскрываются недоделки. Кабель не заведен, не работает система пожаротушения, какая-то из коммунальных услуг предоставляется по временной схеме, что-то протекает, унитаза нет, квартира не укомплектована. Также всегда присутствует риск скрытых недоделок или нарушений технологий строительства.

Причины очевидны – застройщик торопится, он скован договорными отношениями, должен сдать дом по графику, плюс ограничен экономикой – пытается заработать, сокращая затраты на материалы, удешевляя проектирование.

При наступлении сроков сдачи любым способом старается договориться с различными стройнадзорами, которые закрывают глаза, на недопустимые вещи. А потом уже управляющие организации принимают дом в управление, жители заселяются, не сумев при осмотре визуально определить скрытые дефекты квартиры. В итоге вместе с управляющей компанией собственники начинают расхлебывать целый ворох проблем.

Здесь стоит отметить, что чаще всего проблемы с эксплуатацией появляются в домах с задержкой сроков сдачи, и у тех девелоперов, которые предлагают цены на квартиры ниже рыночных.

Управляющая компания, стремясь к управлению новостройкой здорово рискует – может так случиться, что вместо беспроблемной и долговременной эксплуатации новых сетей и оборудования, получишь весьма убыточный поток работ, не входящих в расчет по ставке содержания общего имущества дома, и долго будешь работать себе в убыток.

Уже в процессе обслуживания выявляются следующие неприятности. Мы имеем дело с падающими эркерами, незакрепленными элементами фасадов, недостаточностью освещения, трещинами по стенам, отсутствием пожарных гидрантов, а иногда и несобранными системами пожаротушения и дымоудаления, список можно продолжать очень долго.

Например, у нас был случай, когда дом построен на плывунах (на болоте), а его электрощитовые по проекту оказались в подвалах. Соответственно постоянно подтапливались и гидроизоляцию обеспечить было невозможно. Чтобы избежать серьезных аварий, были приняты решения по поиску нового оборудования, свободных помещений, переносу щитовых из подвала на 1-ый этаж, установке насосов для откачки воды из подвалов.

К слову, самих жителей принципиально не интересует, кто будет заниматься работой над дефектами, им главное, чтобы в квартире всё было. Поэтому вся ответственность зачастую ложится на плечи управляющих компаний они же ближе. А те, в свою очередь, разрываются между претензиями собственников, отказывающихся принять реалии российской действительности (ведь в любой новостройке есть период адаптации к проживанию, который иногда затягивается до 3-4-х лет), и между местными властями, которые, бывает, вместо помощи в работе с нерадивым застройщиком, просто самоустраняются и принимают позицию населения: «у нас много другой работы, а вас никто не заставлял брать новостройку в управление!»

Взваливая на себя миссию по устранению недоделок застройщика, управляющая компания осознанно принимает эту опасную игру. Риски для экономики управляющей организации присутствуют в любом доме с момента старта управления. Опытные управленцы знают, что войти в рентабельность управления со старта удаётся лишь через 6-8 месяцев, а иногда и более года пройдет.

Крупные вложения, своего рода инвестиции, отобьются далеко не сразу, а иногда и вообще могут «сгореть», если дом, из-за его инженерно-технических особенностей, является убыточным по ставке содержания. Нормальная «здоровая» новостройка входит в рентабельность обычно спустя 3-5 месяцев, управляющая компания начнет приобретать имидж и уважение жителей за работу по дефектам в новостройках также лишь к этому сроку.

В некоторых случаях инвестиционные затраты можно возместить по решению суда с застройщиком, если, конечно, он не ликвидировался и есть с кем судиться.

Безусловно, бывают и ответственные застройщики, и с ними получается находить общий язык, досудебным порядком проводить гарантийные работы. Например, в Рождествено застройщик «Истринские дали» таким образом провел крышные работы, заасфальтировал дорожку. Правда, после подачи иска в суд, но хоть так.

Однако обратных примеров гораздо больше. Часто бывает, что компания застройщик делает «в полете финт ушами» и ликвидируется сразу после подписания акта приемки. Есть пример известной на всю страну истории с некогда одним из крупнейших застройщиков СУ-155. Они определяли в качестве подрядчика какую-нибудь аффилированную компанию, и после подписания акта госкомиссии подрядчик прекращал существование.

Был и в нашей практике пример в Октябрьском (Московская область), где не только недоделки – на ликвидированном застройщике остались долги по несданной документации, непереданным помещениям.

Застройщик так торопился прекратить свое существование, что «забыл» передать в местный муниципалитет социальное жилье, более 10 квартир только в одном доме. Власти не смогли их принять в отсутствие юридических оснований. Подвисло жилье, его ждут очередники по соцнайму, а УК годами несет расходы на содержание нераспределенного жилья, за которое некому платить. Эта история тянется уже 4 года и такой случай не единичный.

Есть еще один риск управления новостройками – как только болезни неустроенности в них в основном устраняются, тут же появляются конкуренты, претендующие на высокорентабельный рынок. Если управляющая компания к этому сроку не озаботилась позитивным к себе отношением основной части населения дома, конкуренты начнут его раскачивать от лица недовольных. А это в первую очередь большая, кропотливая работа над созданием комфорта для жильцов.

На сегодняшний день спасти ситуацию, обезопасив собственников и сняв нагрузку с управляющих компаний, может помочь ужесточение правил продажи/ приемки квартир в новостройках и возврат к системе обязательного страхования строительно-монтажных рисков застройщиков. Нашумевшая история с «Урбан групп» уже подтолкнула законодателей к отказу от схем долевого участия в строительстве, переход к новым условиям ожидается к 2020 году. А переложить на страховщиков ответственность перед пострадавшими от скрытых дефектов зданий – это цивилизованный рыночный способ возмещения ущерба. Хотя рынок страхования в этой области прекратил существование в 2014 году под предлогом неэффективности, разговоры о возврате нему продолжаются в правительстве уже более года.

Может стоит ускориться?

Тимур Миронович Киров, руководитель группы компаний «Капитал инвест»

Управдом -друг человека!

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    sugochka
    Сегодня 12:25

    Из России вывели рекордное количество денег

    Чистый отток капитала из России за первые десять месяцев 2018 года составил 42,2 миллиарда долларов, свидетельствуют данные Центробанка. Это в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и самый высокий показатель с 2014 года.По данным регулятора, на отток капитала повлияли два главных фактора: операции банков по погашению внешнего долга и вложения други...
    -->
    59
    Igor Parikov Сегодня 09:19

    НАУФОР. «А Нужны ли Независимые Советники Вообще?» Или «Будем что-то делать с названием»

    На днях посмотрел шикарное видео. Правда, не блокбастер, но зато эмоции трудно передать. Такой накал страстей и откровений, что заслуживает награды, если не Оскара, то хотя бы премию «Ника». «Фильм» отечественный, документальный и драматичный. И обязателен к просмотру!Если вы хоть как-то связаны с финансовым рынком в России (а, иначе, зачем вы читаете э...
    -->
    93
    sensei Сегодня 03:02

    Сырьевая экономика: почему все-таки Россия во власти этого проклятия

    К нефтяному проклятию России добавилось еще и зерновое. Если про нефтяное все говорят давно, то о новом, зерновом, пока не говорит никто. Говорят обратное: Россия наконец-то кормит себя и часть остального мира. Прямо как при царе-батюшке.Однако реальность совсем иная, чем рисует агитпроп. Во-первых Россия не кормит себя, а находится в жесточайшей зависи...
    -->
    1369

    О заявлении Сатановского по оценке экономической деятельности правительства Медведева

    Известный политолог Евгений Янович Становский заявил, что от правительства Медведева экономических прорывов ждать не приходится. Далее эксперт развил свою мысль, утверждая, что до тех пор, пока уважаемый Дмитрий Анатольевич будет оставаться на этом посту, экономическая ситуация в стране не будет внушать уверенного оптимизма. Председатель Правительства РФ...
    -->
    400

    Изъятие вкладов у россиян: банки отреагировали на новую инициативу

    Сообщение главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова о предложенной экспертами инициативе по изъятию невостребованных банковских вкладов в пользу бюджета, вызвало неоднозначную реакцию среди российских банкиров. Так, глава «Сбербанка» Герман Греф высказался против данной инициативы, так как, по его мнению, в российском законодательстве...
    -->
    233
    Ramires Вчера 20:08

    США, чтобы остановить «Северный поток-2», готовы его взорвать

    Вашингтон в очередной раз пообещал остановить российский газотранспортный проект «Северный поток-2». Посол США при ЕС Гордон Сондленд 13 ноября заявил, что его страна обладает средствами, чтобы затормозить строительство трубопровода. Такую позицию посол пояснил заботой о самих европейцах и их безопасности.«Когда европейцы уязвимы, то США тоже становятся уязвимы. Мы не...
    -->
    204

    Бюджет доедает экономику: Минфин купается в деньгах, пока россияне экономят на продуктах

    Российский бюджет продолжает купаться в деньгах на фоне стагнирующей экономики и падающих доходов населения, вынужденного экономить на продуктах и товарах первой необходимости.По итогам 10 месяцев 2018 года профицит федеральной казны превысил 3 триллиона рублей, отчитался в оперативной справке Минфин.По сравнению с прошлым годом доходы правительства увеличились на 3,5...
    -->
    278
    Vredina
    Вчера 16:35

    Отток капитала из России побил рекорд с 2014 года

    Отток капитала из России продолжает ускоряться, лишая экономику и рынок валютных поступлений от взлетевших цен на сырье.По итогам октября чистый приток валюты в страны составил 12,1 млрд долларов — в такую сумму ЦБ РФ оценил профицит текущего счета платежного баланса, или разницу между основными валютными потоками в страну и из нее. Почти в полном объеме эти средства ...
    -->
    185
    Ramires Вчера 16:05

    Полный обвал: Кремль подмывает дешевая нефть

    В среду, 14 ноября, произошел неожиданный обвал рынка нефти. Американская WTI подешевела на 7,1% до $ 55,69 за баррель, причем в ходе торгов цена опускалась ниже $ 55. Это самое значительное падение с 2015 года. При этом WTI дешевеет 12 торговых сессий подряд, чего не было никогда с 1983 года, когда нефть начала торговаться на бирже.Нефть Brent упала в цене на 6,6% до...
    -->
    228
    Пулик Вчера 13:37

    "Замучившиеся глотать пыль" российские олигархи богатеют быстрее всех в мире

    Владимир Путин подписал закон, продлевающий период свободного перевода иностранных активов в РФ до 2019 г. Теперь бизнесмены, имеющие за рубежом компании и финансы, могут еще год возвращать их в юрисдикцию России, заплатив налоги, не уплаченные с доходов, и не быть наказанными за уклонение.Тем временем вспоминается выражение "замучаетесь ...
    -->
    746

    НУЖНЫ ЛИ РОССИИ СТАРИКИ?

    С точки зрения российской власти — вопрос риторический, то есть не требующий ответа. Не нужны. Особенно пожилые люди, у которых нет заводов, газет, пароходов и счетов в швейцарских банках. И здесь даже не нужно глубоко копать, чтобы доказать это утверждение.Во-первых, пенсии в России (средняя 14100 рублей) в разы меньше, чем в других странах мира. Например, в Дании и ...
    -->
    254

    ПРИКЛЮЧЕНИЯ БЕНЗИНА В РОССИИ

    Нефть дорожает — бензин дорожает.Нефть дешевеет — бензин дорожает. Бензин целеустремлённый. Будь как бензин. Шутки шутками, а происходящая вокруг бензина история и впрямь крайне интересна. Причём не только с чисто практической точки зрения — на сколько и когда он опять подорожает, но и как отражение того, что на самом деле происходит в России и российской экономике. Р...
    -->
    416
    Дед Мороз Вчера 12:22

    Слуги народные: Пенсионный фонд России.

    Власть с экрана убеждает население в необходимости работать до гробовой доски, потому что иначе не хватит денег даже нынешним пенсионерам, а уж будущим – и подавно. Аргументы чудесные: министр здравоохранения говорит, что труд на старости лет продлевает жизнь, а министр труда утверждает, что теоретическая продолжительность жизни человека может достигать… 150 – 200 лет...
    -->
    186
    Дед Мороз Вчера 11:35

    Народ помоги олигарху!

    Премьер-министр Дмитрий Медведев еще 9 апреля пообещал разработать меры поддержки попавших в санкционные списки США российских компаний.Пришла беда откуда не ждали! Вот основная десятка тех, кому, как говорят, поддержка сейчас очень нужна: Кто кроме нас,может это сделать? Не жили богато,так и не следует начинать. ...
    -->
    275
    Юр Мишуткин Вчера 11:26

    Руки прочь от цен

    Низкая ценовая политика оправдывается защитой интересов бедных граждан. Тогда возникает логически вопрос: «А почему мы, граждане, бедные?» А бедные, потому что государство пытается контролировать рост цен. Но правительство контролирует цены не ради нашего благополучия, а ради нашей бедности. Бедность россиян основное условие конкурентоспособности экспортного сырья из ...
    -->
    150
    Дед Мороз Вчера 10:37

    Братцы, проявите сознательность!

    Братцы! Ну чего вы так обиделись на это повышение пенсионного возраста? Понимать же нужно, государство не может тащить нашу голозадую братию на своей шее. Некому работать в стране, некому! Это ж понимать надо!Мне вон тоже было до пенсии чуть, а теперь – ого-го! А сами виноваты, да. У тебя сколько детей? Один. А у тебя? Двое. Вот. Про себя я вообще молчу. В смысле не д...
    -->
    242
    Путаник Вчера 08:07

    Анекдот, объясняющий все действия правительства российского. МОЁ.

    У еврея дохнут куры не по дням, а по часам. Расстроился еврей и решил ехать к рабби в синагогу. Приезжает и говорит:- Помоги, рабби, куры дохнут.- А ты повесь над курятником кружочек из бумаги, они и перестанут дохнуть.Проходит неделя, вторая, всё равно дохнут. Опять приезжает еврей к рабби.- А ты повесь над курятником квадрат из бумаги, обязательн...
    -->
    2849

    В правительстве объяснили, почему бензин не дешевеет вслед за нефтью

    Нефть еще не подешевела до того уровня, чтобы цена на топливо начала снижаться на внутреннем рынке, заявил в интервью телеканалу «Россия 24» вице-премьер Дмитрий Козак. «Она (нефть — ред.) не подешевела еще до такой степени (это в совокупности действует — стоимость нефти и курс рубля), чтобы на внутреннем рынке по действующим ценам стало выгоднее продавать», — сказал ...
    -->
    492
    friend Вчера 00:33

    Кургинян: Администрация президента подставила Путина. Глупость или измена?

    25 сентября 2018 года Сергей Кургинян от имени общественного движения «Суть времени» сдал в Приемную Президента РФ Обращение к Владимиру Путину с просьбой остановить пенсионную реформу и 1 093 627 подписей граждан России под этим Обращением. 7 ноября из Администрации президента по почте был получен ответ, отправленный, судя по почтовым штемпелям, 30 о...
    -->
    2482
    Дед Мороз 13 ноября 22:12

    Кормушка для чинуш

    Среди многочисленных способов обогащения наших «государственных короедов» есть одна, самая легальная и вполне законная, которой они пользуются с неизменным удовольствием и даже радостью. Называется она: «Экономия фонда заработной платы».Что это такое покажу на примере одного небольшого медицинского учреждения, скажем так диспансер для не очень здоровых на голову людей...
    -->
    1259
    Олег Кусов 7 ноября 21:58

    Битвы в мессенджерах на Северном Кавказе – политика сегодняшнего дня, или Сила виртуальщины

    Ингушско – чеченский территориальный спор имеет немало шансов обернуться конфликтом. Тон дискуссий в социальных сетях становится резче, при том, что спорят между собой не обыватели, а общественные деятели, влияющие на умы соотечественников. Обоюдные обвинения звучат серьёзные: в предательстве, в попытках ограбить «этнического брата». Конфигурация межнационального раз...
    -->
    284
    Svetlana Tihonova 4 ноября 11:39

    Революция VS Майдан... Андрей Рудой.

    Уже 5 лет прошло с начала украинского Евромайдана. 5 лет истеричной информационной (а в отдельных местах - не только информационной) войны. Однако в российской и украинской пропаганде, не смотря на их антагонизм, было одно общее место: они смешивали понятия "революция" и "майдан". Была ли на/в Украине революция? В чём разница между революцией и политиче...
    -->
    409
    v.goncharov 2 ноября 12:31

    Нарцисс Навальный

    Способен ли такой самовлюбленный эгоист, как глава ФБК Алексей Навальный, возглавить оппозицию и страну?В марте 2018 года «Эхо Москвы» спросило читателей своего интернет-портала: «На ваш взгляд, Навальный — нарцисс?» Поводом к неожиданному опросу стало высказывание пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова. Тот накануне заявил, что Алексей Анатольевич нарцисс и эгоис...
    -->
    495
    Fedot Borisov 29 октября 19:10

    Ингушские провокаторы, финансируемые Западом

    30 октября в Назрани пройдет Всемирный конгресс ингушского народа. Требования провокаторов нарастают. Речь пойдёт о возможности "возвращения территорий в состав республики - правовыми, гражданскими методами".Раскачивают ситуацию лица, которые хотели бы "дорваться до власти". К активно провокационным действиям призывают известные ингушские “правозащитники” Богатырев Ба...
    -->
    430
    Svetlana Tihonova 22 октября 17:59

    Ингушский капкан: к чему приведут извинения Кадырова и ошибка Евкурова?

    Прошли сутки как глава Чечни Рамзан Кадыров посетил Ингушетию. Приехал, наверное, разобраться, свою честь отстоять, себя оправдать. Плохого в этом ничего нет, своего он вроде добился, но получилось не так гладко, как хотелось. А по-другому в гостях у ингушей и не могло получиться… Две недели пока протестовали в Магасе, не давали покоя не только главе Ин...
    -->
    803
    Олег Кусов 12 октября 16:31

    Вайнахское братство и пограничный спор

    В Москве недоумевают: Ингушетия бурлит, а Чечня — в полном спокойствии. Но ведь соглашение о границе подписали два региона. Эксперты глубокомысленно говорят: чеченцы молчат, потому что им объяснили его выгоду. Сомневаюсь, что простым чеченцам сегодня что-то объясняют. Есть другой аргумент у экспертов: выражать своё мнение, отличное от мнения главы республики, сег...
    -->
    446
    Олег Березкин 12 октября 10:42

    Посредник навсегда

    Нагорный Карабах, маленький клочок земли в Закавказье, имеет древнюю и непростую судьбу, где переплетены жизненные дороги соседей — армян и азербайджанцев. Войны, мир, снова войны — так и жили народы рядом, то враждуя, то примиряясь. Единственным игроком, способным помочь решить конфликтную судьбу этого региона, является Россия.Роль России в южно-кавказском регионе за...
    -->
    485
    Олег Кусов 9 октября 20:00

    Магасское стояние под московское терпение

    Москва испытывает предел терпения протестующих в Магасе. Сколько им хватит сил и нервов? При том, что из Центра идут чёткие сигналы — никаких отставок и аннулирований! Но и силой разгонять людей, как на Пушкинской площади, нельзя. На Кавказе это опасно – вызовет эффект снежного кома, брошенного вниз по склону и увеличивающего в падении массу.  Возможно,...
    -->
    1231
    Олег Кусов 5 октября 11:22

    Как маленькая Ингушетия большую Россию сотрясает

    Но по федеральным телеканалам вы об этом не узнаете «Хватит кормить Кавказ!», - говорили многие, не задумываясь, почему именно Кавказ, а не Сибирь или Крайний Север? Вам лично зачем, чтобы Кавказ ходил голодным? Он ведь тоже налоги отдаёт в Центр. А в ответ ничего? Кавказ в понимании нынешнего Центра – это ничего. В информационном пространстве его нет. П...
    -->
    758
    Олег Кусов 4 октября 17:39

    Выстрелы по Евкурову на ингушской акции протеста

    По накалу страстей ингушский протест экспрессивно обошёл «пенсионные» митинги и шествия по стране. Ни в одном регионе ещё россиян не отгоняли от главы выстрелами из автоматов. Перепуганная охрана Евкурова, увы, допустила огромный просчёт – её выстрелы прозвучали на весь мир, на гражданской акции протеста.  Ингушский кризис уже назвали "цветной револ...
    -->
    713
    Олег Кусов 2 октября 22:35

    Соглашение похоронило укрупнение северокавказских регионов

    Ситуация в Ингушетии не только вновь показала пагубность любых территориальных переделов без участия общества, но и фактически поставила крест на идеи укрупнения северокавказских регионов. Корректировка административной границы подняло бурю недовольства в одной республике. Намёк общественных организаций на причастность одного этноса на земле другого породил межнациона...
    -->
    737
    Svetlana Tihonova 2 октября 13:16

    Письма: «Враг рядом, и имя ему капитал»...

    Пишет Виктор из Днепропетровска: «Я закончил школу в 2014 году в разгар известных нам всем событий в нашей стране. Я был одним из немногих (наверное, единственным в своей школе) среди молодежи, кто отстаивал условно «пророссийские» взгляды на ситуацию с Майданом и последующими событиями. Тогда я считал что Россия — страна, где все иначе, и те проблемы, ...
    -->
    3481
    Олег Кусов 28 сентября 13:43

    Евкуров ответит не только за Сталина, но и за Кадырова

    Когда в 1993 году маленький ингушский народ получал в дар от чеченского большую часть Сунженского района в этом была своя логика – старший брат в лице Джохара Дудаева компенсировал утрату ингушами населенных пунктов в Пригородном районе Северной Осетии. Генерал, мечтая о лидерстве на Северном Кавказе, задабривал ингушей. Сегодня Грозному делать это не о...
    -->
    515
    Олег Кусов 26 сентября 22:36

    Чечено-ингушский земельный мезальянс

    Вайнахский народ с помощью своих лидеров доказал, что теперь он не един.  В Кабардино-Балкарии ситуация обострилась десять дней назад якобы из-за этнического праздника в честь давнего сражения, на самом деле – из-за земли. В Ингушетии никаких «исторических» поводов не потребовалось, здесь сразу вопрос встал ребром – люди вышли протестовать, полагая,...
    -->
    814
    Деньги-шменьги 26 сентября 15:30

    Сотовый оператор «СперМобайл» или «СпёрМобайл» или «СберМобайл»

    «Сбербанк» запустил собственный сотовый оператор «СберМобайл»В конце сентября «Сбербанк» объявил о создании нового сотового оператора. После успешных испытаний под тестовым названием «Поговорим», оператор заработал с постоянным названием — «СберМобайл» — в рабочем режиме. Основу сети обеспечит оператор Tele2, а также современные бесшовные системы связи. В дальнейшем к...
    -->
    606
    Олег Кусов 25 сентября 21:42

    Северокавказское предупреждение Москве

    Представим историю из жизни, например, Белгородской области. Группа общественников из села Казачье Прохоровского района отправилась на этнический праздник в Старый Оскол верхом, как и подобает казакам. На въезде в этот район их внезапно блокируют местные жители, закидывают камнями, угрожают физической расправой, оскорбляют…Казаки из села Казачье хоть и, скажем прямо, ...
    -->
    526
    SS 10 сентября 20:26

    Говённая грибница-ленинец — 7-я экспедиция Грибов с Альфа Центавра

    Козлики-сталинисты всё чаще не выдерживают психологически и набрасываются на оппонентов, защищая негодяя и подлеца — ВИЛа. Нагло удалили комментарий с указанием , что Ленин -- настоящий ублюдок и упырь , не ценящий жизни людей террорист ( открыто призывал к террору и убийствам , за что подпадает под современный закон об экстремизме) и действовал по призыву Дж.Ротшил...
    -->
    1087
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика