• РЕГИСТРАЦИЯ
ДокторЖКХаус
19 октября 12:54 3811 13 8.90

Принимать новостройку - как играть в русскую рулетку, всегда есть шанс застрелиться. Тимур Киров

Новостройка – всегда комплекс проблем и больших, и маленьких, что называется «от рождения». Начиная прямо с заселения, когда при приеме помещений, оборудования и сетей вскрываются недоделки. Кабель не заведен, не работает система пожаротушения, какая-то из коммунальных услуг предоставляется по временной схеме, что-то протекает, унитаза нет, квартира не укомплектована. Также всегда присутствует риск скрытых недоделок или нарушений технологий строительства.

Причины очевидны – застройщик торопится, он скован договорными отношениями, должен сдать дом по графику, плюс ограничен экономикой – пытается заработать, сокращая затраты на материалы, удешевляя проектирование.

При наступлении сроков сдачи любым способом старается договориться с различными стройнадзорами, которые закрывают глаза, на недопустимые вещи. А потом уже управляющие организации принимают дом в управление, жители заселяются, не сумев при осмотре визуально определить скрытые дефекты квартиры. В итоге вместе с управляющей компанией собственники начинают расхлебывать целый ворох проблем.

Здесь стоит отметить, что чаще всего проблемы с эксплуатацией появляются в домах с задержкой сроков сдачи, и у тех девелоперов, которые предлагают цены на квартиры ниже рыночных.

Управляющая компания, стремясь к управлению новостройкой здорово рискует – может так случиться, что вместо беспроблемной и долговременной эксплуатации новых сетей и оборудования, получишь весьма убыточный поток работ, не входящих в расчет по ставке содержания общего имущества дома, и долго будешь работать себе в убыток.

Уже в процессе обслуживания выявляются следующие неприятности. Мы имеем дело с падающими эркерами, незакрепленными элементами фасадов, недостаточностью освещения, трещинами по стенам, отсутствием пожарных гидрантов, а иногда и несобранными системами пожаротушения и дымоудаления, список можно продолжать очень долго.

Например, у нас был случай, когда дом построен на плывунах (на болоте), а его электрощитовые по проекту оказались в подвалах. Соответственно постоянно подтапливались и гидроизоляцию обеспечить было невозможно. Чтобы избежать серьезных аварий, были приняты решения по поиску нового оборудования, свободных помещений, переносу щитовых из подвала на 1-ый этаж, установке насосов для откачки воды из подвалов.

К слову, самих жителей принципиально не интересует, кто будет заниматься работой над дефектами, им главное, чтобы в квартире всё было. Поэтому вся ответственность зачастую ложится на плечи управляющих компаний они же ближе. А те, в свою очередь, разрываются между претензиями собственников, отказывающихся принять реалии российской действительности (ведь в любой новостройке есть период адаптации к проживанию, который иногда затягивается до 3-4-х лет), и между местными властями, которые, бывает, вместо помощи в работе с нерадивым застройщиком, просто самоустраняются и принимают позицию населения: «у нас много другой работы, а вас никто не заставлял брать новостройку в управление!»

Взваливая на себя миссию по устранению недоделок застройщика, управляющая компания осознанно принимает эту опасную игру. Риски для экономики управляющей организации присутствуют в любом доме с момента старта управления. Опытные управленцы знают, что войти в рентабельность управления со старта удаётся лишь через 6-8 месяцев, а иногда и более года пройдет.

Крупные вложения, своего рода инвестиции, отобьются далеко не сразу, а иногда и вообще могут «сгореть», если дом, из-за его инженерно-технических особенностей, является убыточным по ставке содержания. Нормальная «здоровая» новостройка входит в рентабельность обычно спустя 3-5 месяцев, управляющая компания начнет приобретать имидж и уважение жителей за работу по дефектам в новостройках также лишь к этому сроку.

В некоторых случаях инвестиционные затраты можно возместить по решению суда с застройщиком, если, конечно, он не ликвидировался и есть с кем судиться.

Безусловно, бывают и ответственные застройщики, и с ними получается находить общий язык, досудебным порядком проводить гарантийные работы. Например, в Рождествено застройщик «Истринские дали» таким образом провел крышные работы, заасфальтировал дорожку. Правда, после подачи иска в суд, но хоть так.

Однако обратных примеров гораздо больше. Часто бывает, что компания застройщик делает «в полете финт ушами» и ликвидируется сразу после подписания акта приемки. Есть пример известной на всю страну истории с некогда одним из крупнейших застройщиков СУ-155. Они определяли в качестве подрядчика какую-нибудь аффилированную компанию, и после подписания акта госкомиссии подрядчик прекращал существование.

Был и в нашей практике пример в Октябрьском (Московская область), где не только недоделки – на ликвидированном застройщике остались долги по несданной документации, непереданным помещениям.

Застройщик так торопился прекратить свое существование, что «забыл» передать в местный муниципалитет социальное жилье, более 10 квартир только в одном доме. Власти не смогли их принять в отсутствие юридических оснований. Подвисло жилье, его ждут очередники по соцнайму, а УК годами несет расходы на содержание нераспределенного жилья, за которое некому платить. Эта история тянется уже 4 года и такой случай не единичный.

Есть еще один риск управления новостройками – как только болезни неустроенности в них в основном устраняются, тут же появляются конкуренты, претендующие на высокорентабельный рынок. Если управляющая компания к этому сроку не озаботилась позитивным к себе отношением основной части населения дома, конкуренты начнут его раскачивать от лица недовольных. А это в первую очередь большая, кропотливая работа над созданием комфорта для жильцов.

На сегодняшний день спасти ситуацию, обезопасив собственников и сняв нагрузку с управляющих компаний, может помочь ужесточение правил продажи/ приемки квартир в новостройках и возврат к системе обязательного страхования строительно-монтажных рисков застройщиков. Нашумевшая история с «Урбан групп» уже подтолкнула законодателей к отказу от схем долевого участия в строительстве, переход к новым условиям ожидается к 2020 году. А переложить на страховщиков ответственность перед пострадавшими от скрытых дефектов зданий – это цивилизованный рыночный способ возмещения ущерба. Хотя рынок страхования в этой области прекратил существование в 2014 году под предлогом неэффективности, разговоры о возврате нему продолжаются в правительстве уже более года.

Может стоит ускориться?

Тимур Миронович Киров, руководитель группы компаний «Капитал инвест»

Управдом -друг человека!

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    К вопросу о том, чем эротика отличается от порнографии

    https://ria.ru/economy/20181115/1532894051.htmlВ ГСС рассказали, что мешает поставкам SSJ-100 в Иран18:54   15.11.2018 (обновлено: 19:06 15.11.2018) Самолет Сухой Суперджет 100. Архивное фото© РИА Новости / Владимир АстапковичМАНАМА, 15 ноя — РИА Новости. Компания "Гражданские самолеты Сухого" (ГСС) вернется к вопросу поставок пассажирских само...
    -->
    47
    sam88 Сегодня 18:32

    Центробанк спускает Конституцию в унитаз

    что является целью «оздоровления» банковской системы РФ Я обожаю политику Центрального банка РФ. Поскольку столь чистого и рафинированного подхода в части поддержки международной финансовой элиты за счет своей собственной страны не так-то часто и найдешь. Тут и стимулирование оттока капитала через девальвацию национальной валюты (между прочим, Набиуллина...
    -->
    141
    Dmytriy Stratulat Сегодня 18:21

    Олег Смолин: почему Силуанов против того, чтобы российские деньги работали на российскую экономику?

    Депутат Олег Смолин во время обсуждения российского бюджета, попытался задать Кудрину и Силуанову ряд вопросов. Главный вопрос заключается в том, почему свободные российские средства не должны работать на экономику России?Подобное происходит уже с 2000 года, когда «гениальный» на тот момент министр финансов Кудрин предложил, что свободные деньги нужно инвестировать в ...
    -->
    211
    Valentin Сегодня 16:01

    Узаконенное нищенство

    Комментарии к ролику:https://www.youtube.com/watch?v=QARD7xTfgsU...
    -->
    106
    Yuriy K. Сегодня 15:46

    Про бензин...

    Давно хотел указать на очевидные вещи... Как известно, все познается в сравнении. После "великой либеральной революции" и развала СССР Россия прочно обосновалась в составе развивающихся стран. В переводе на русский, это полу колонии запада: поставкой дешевого сырья и дешевой рабочей силы такие страны "покупают" частичную политическую свободу и изображают "демократию" ...
    -->
    164

    «КАМАЗ» ОСТАНОВИТ КОНВЕЙЕР ИЗ-ЗА ПАДЕНИЯ СПРОСА

    Крупнейший в России производитель грузовиков — КамАЗ — столкнулся с падением спроса и переходит на неполную неделю, сообщает РБК со ссылкой на корпоративное издание компании.Во второй половине ноября сотрудники завода в Набережных челнах перестанут работать по пятницам, а в последний день месяца предприятие остановит конвейер. За каждый пропущенный рабочий день сотруд...
    -->
    160
    Svetlana Tihonova Сегодня 14:04

    Глобальная «прачечная» под прикрытием ФСБ и ЦБ.. Силовые войны в откровениях экс-руководителя «банковской группы».

    Кто помогает расхитителям бюджета и криминальным структурам отмывать деньги в пределах страны и за ее границами? Ответ на этот вопрос дал ПАСМИ экс-сотрудник КГБ, начальник по оперативной работе особой «банковской группы» МВД. Эта структура была создана по поручению президента для ликвидации незаконного рынка обналичивания денег, через который проходят ...
    -->
    2020
    Ardjyna Сегодня 02:08

    НУ ЧЕМ НЕ ОБРОК?

    Что такое оброк? «Одна из основных форм эксплуатации крестьян помещиками при крепостном праве, в результате которой помещик взимал с крестьянина натуральный или денежный сбор», поясняет Толковый словарь Т.Ф. Ефремовой.Сейчас слово «оброк» воспринимается как анахронизм. Привычным стало слово «налог». Но при той массированно-налоговой атаке на граждан, ко...
    -->
    338
    Штаб Поколения Сегодня 01:00

    Военная пенсионная реформа: варианты и перспективы

    Так называемые военные пенсии, выплачиваемые бывшим офицерам Вооруженных Сил, сотрудникам полиции, бойцам пожарной охраны и других военизированных структур, регулируются отдельным федеральным законом и имеют ряд важных особенностей. Во-первых, деньги им выплачивает не Пенсионный Фонд, а министерства и ведомства, в которых они проходили службу. Это означа...
    -->
    2035

    ЗВЕРИНЫЕ ОБЪЯТИЯ РОССИЙСКОГО КАПИТАЛИЗМА.

    Чары демократии испытаны, прочувствованы на собственной шкуре, рассмотрены, проанализированы и уничтожены. Предупреждение - данная статья не преследует никакой цели, кроме цели не преследовать никакой цели. Автор не призывает к чему-либо или ненависти к кому-либо. Есть собственное субъективное и оценочное мнение, которое разрешено высказыва...
    -->
    370
    Ardjyna Вчера 21:35

    Металлурги подкатят колеса из Китая

    Российские производители железнодорожных колес предложили операторам покрыть их дефицит за счет закупок в Китае. ОМК готова поставлять китайские колеса по 45–50 тыс. руб. за штуку, не считая своей трехпроцентной комиссии и транспортных расходов. Операторы называют причиной кризиса повышение пошлин для украинского «Интерпайпа» и считают предложенную цену...
    -->
    334
    Ardjyna Вчера 21:15

    Как ни крути, а власть в России не состоялась

    Слушаю раненько утром радио. М.Юрьев комментирует события в стране. Человек образован, работал в США. Не по наслышке знает современное производство. Ранее говорил, напомнил и сегодня, что в России никто не знает какой строй. Рынка нет, нет и капитализма. Суррогат придумали либералы. Но они и сами не знают при каком строе живут. Лишь бы приносил дох...
    -->
    357
    Ирина Репьёва Вчера 19:37

    Немец говорит ПРАВДУ о МВФ https://youtu.be/K9kA-vNWy9w

    Евгений Фёдоров :: официальная страница Анкета за конституционную реформу  http://rusnod.ru/user/reg/Заявление о проведении в России Конституционной реформыЯ, гражданин России, выступаю за восстановление Государственного Суверенитета России, для чего требую провести в стране Конституционную реформу, в ходе которой внести следующи...
    -->
    342

    Правительство РФ выделит 2 млрд рублей на закупку бронетехники у структур Дерипаски

    Правительство планирует выделить Росгвардии из своего резервного фонда 2 млрд руб. на закупку не менее 600 колесных транспортных средств. Проект соответствующего постановления подготовлен Минпромторгом по поручению премьера Дмитрия Медведева и опубликован на портале раскрытия правовой информации.«Учитывая сжатые сроки», контракты «будут заключены с единственными поста...
    -->
    376

    Биржевые цены на топливо резко выросли из-за отсутствия продукции «Роснефти»

    «Роснефть», крупнейшая нефтяная компания РФ и ключевой продавец нефтепродуктов на бирже, в пятницу второй день подряд не выставляет на торги СПбМТСБ бензин и дизельное топливо, сообщили «Интерфаксу» источники, участвующие в торгах на бирже.Цены на нефтепродукты, которые в четверг сдержанно отреагировали на факт отсутствия нефтепродуктов «Роснефти» на бирже, в пятницу ...
    -->
    397
    corb Вчера 17:52

    Государство как предприятие

    Для чего существует такой общественный институт как государственный аппарат? Государственный аппарат должен организовывать, выявлять и решать проблемы общественной в целом значимости, государственный аппарат должен защищать единственно объективные интересы и обеспечивать единственно объективные потребности общества. В этом контексте, при прямом и открытом взгляде на р...
    -->
    353
    dimanapozitive Вчера 17:56

    Рост промышленности России ускорился до 3,7% в октябре 2018г.

    Сегодня вышли положительные данные от Росстата по промышленному производству в России за октябрь 2018. +3,6% к октябрю 2017 (год к году). +0,3% к сентябрю 2018 (месяц к месяцу) с исключением сезонного и календарного факторов. В сентябре производство в годовом выражении выросло на 2,1%, в августе - на 2,7%, в июле - на 3,9%, в июне - на 2,2%, в мае - на 3,7%, в апреле...
    -->
    5
    Дед Мороз Вчера 17:51

    Министр финансов не умеет считать! Но этот недостаток легко заменяет откровенным враньем.

    Первый зампред правительства, министр финансов Антон Силуанов пообещал российским пенсионерам среднюю пенсию в 20 тысяч рублей уже к 2020 году. Мы усомнились в его словах и решили обратиться за помощью к элементарной арифметике.Урок арифметики для Силуанова от Иваткиной: ...
    -->
    322

    В России танкеры класса «Афрамакс» пошли в серию

    В городе Большой Камень на территории ССК «Звезда» прошла церемония резки металла для изготовления уже второго танкера типа «Афромакс». Это современные крупнотоннажные суда нового поколения, использующие СПГ в качестве топлива, до этого в России подобные не строились вообще. Подобные суда крайне необходимы для перевозки нефти и нефтепродуктов. Особенно...
    -->
    362
    Ирина Репьёва Вчера 16:49

    Фермеры получат господдержку в размере 37,4 млрд руб, сообщает ИА "Национальный курс"

    16.11.2018. Министр сельского хозяйства Дмитрий Патрушев в ходе VI Всероссийского съезда сельскохозяйственных кооперативов сообщил, что принятие проекта поддержки ожидается до конца текущего года.Министр отметил, что в соответствии с Указами Президента России об обеспечении внутреннего рынка отечественным продовольствием, разрабатываемый Минсельхозом проект призван у...
    -->
    323
    Олег Кусов 7 ноября 21:58

    Битвы в мессенджерах на Северном Кавказе – политика сегодняшнего дня, или Сила виртуальщины

    Ингушско – чеченский территориальный спор имеет немало шансов обернуться конфликтом. Тон дискуссий в социальных сетях становится резче, при том, что спорят между собой не обыватели, а общественные деятели, влияющие на умы соотечественников. Обоюдные обвинения звучат серьёзные: в предательстве, в попытках ограбить «этнического брата». Конфигурация межнационального раз...
    -->
    319
    Svetlana Tihonova 4 ноября 11:39

    Революция VS Майдан... Андрей Рудой.

    Уже 5 лет прошло с начала украинского Евромайдана. 5 лет истеричной информационной (а в отдельных местах - не только информационной) войны. Однако в российской и украинской пропаганде, не смотря на их антагонизм, было одно общее место: они смешивали понятия "революция" и "майдан". Была ли на/в Украине революция? В чём разница между революцией и политиче...
    -->
    586
    v.goncharov 2 ноября 12:31

    Нарцисс Навальный

    Способен ли такой самовлюбленный эгоист, как глава ФБК Алексей Навальный, возглавить оппозицию и страну?В марте 2018 года «Эхо Москвы» спросило читателей своего интернет-портала: «На ваш взгляд, Навальный — нарцисс?» Поводом к неожиданному опросу стало высказывание пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова. Тот накануне заявил, что Алексей Анатольевич нарцисс и эгоис...
    -->
    525
    Fedot Borisov 29 октября 19:10

    Ингушские провокаторы, финансируемые Западом

    30 октября в Назрани пройдет Всемирный конгресс ингушского народа. Требования провокаторов нарастают. Речь пойдёт о возможности "возвращения территорий в состав республики - правовыми, гражданскими методами".Раскачивают ситуацию лица, которые хотели бы "дорваться до власти". К активно провокационным действиям призывают известные ингушские “правозащитники” Богатырев Ба...
    -->
    456
    Svetlana Tihonova 22 октября 17:59

    Ингушский капкан: к чему приведут извинения Кадырова и ошибка Евкурова?

    Прошли сутки как глава Чечни Рамзан Кадыров посетил Ингушетию. Приехал, наверное, разобраться, свою честь отстоять, себя оправдать. Плохого в этом ничего нет, своего он вроде добился, но получилось не так гладко, как хотелось. А по-другому в гостях у ингушей и не могло получиться… Две недели пока протестовали в Магасе, не давали покоя не только главе Ин...
    -->
    819
    Олег Кусов 12 октября 16:31

    Вайнахское братство и пограничный спор

    В Москве недоумевают: Ингушетия бурлит, а Чечня — в полном спокойствии. Но ведь соглашение о границе подписали два региона. Эксперты глубокомысленно говорят: чеченцы молчат, потому что им объяснили его выгоду. Сомневаюсь, что простым чеченцам сегодня что-то объясняют. Есть другой аргумент у экспертов: выражать своё мнение, отличное от мнения главы республики, сег...
    -->
    460
    Олег Березкин 12 октября 10:42

    Посредник навсегда

    Нагорный Карабах, маленький клочок земли в Закавказье, имеет древнюю и непростую судьбу, где переплетены жизненные дороги соседей — армян и азербайджанцев. Войны, мир, снова войны — так и жили народы рядом, то враждуя, то примиряясь. Единственным игроком, способным помочь решить конфликтную судьбу этого региона, является Россия.Роль России в южно-кавказском регионе за...
    -->
    494
    Олег Кусов 9 октября 20:00

    Магасское стояние под московское терпение

    Москва испытывает предел терпения протестующих в Магасе. Сколько им хватит сил и нервов? При том, что из Центра идут чёткие сигналы — никаких отставок и аннулирований! Но и силой разгонять людей, как на Пушкинской площади, нельзя. На Кавказе это опасно – вызовет эффект снежного кома, брошенного вниз по склону и увеличивающего в падении массу.  Возможно,...
    -->
    1251
    Олег Кусов 5 октября 11:22

    Как маленькая Ингушетия большую Россию сотрясает

    Но по федеральным телеканалам вы об этом не узнаете «Хватит кормить Кавказ!», - говорили многие, не задумываясь, почему именно Кавказ, а не Сибирь или Крайний Север? Вам лично зачем, чтобы Кавказ ходил голодным? Он ведь тоже налоги отдаёт в Центр. А в ответ ничего? Кавказ в понимании нынешнего Центра – это ничего. В информационном пространстве его нет. П...
    -->
    781
    Олег Кусов 4 октября 17:39

    Выстрелы по Евкурову на ингушской акции протеста

    По накалу страстей ингушский протест экспрессивно обошёл «пенсионные» митинги и шествия по стране. Ни в одном регионе ещё россиян не отгоняли от главы выстрелами из автоматов. Перепуганная охрана Евкурова, увы, допустила огромный просчёт – её выстрелы прозвучали на весь мир, на гражданской акции протеста.  Ингушский кризис уже назвали "цветной револ...
    -->
    732
    Олег Кусов 2 октября 22:35

    Соглашение похоронило укрупнение северокавказских регионов

    Ситуация в Ингушетии не только вновь показала пагубность любых территориальных переделов без участия общества, но и фактически поставила крест на идеи укрупнения северокавказских регионов. Корректировка административной границы подняло бурю недовольства в одной республике. Намёк общественных организаций на причастность одного этноса на земле другого породил межнациона...
    -->
    752
    Svetlana Tihonova 2 октября 13:16

    Письма: «Враг рядом, и имя ему капитал»...

    Пишет Виктор из Днепропетровска: «Я закончил школу в 2014 году в разгар известных нам всем событий в нашей стране. Я был одним из немногих (наверное, единственным в своей школе) среди молодежи, кто отстаивал условно «пророссийские» взгляды на ситуацию с Майданом и последующими событиями. Тогда я считал что Россия — страна, где все иначе, и те проблемы, ...
    -->
    3500
    Олег Кусов 28 сентября 13:43

    Евкуров ответит не только за Сталина, но и за Кадырова

    Когда в 1993 году маленький ингушский народ получал в дар от чеченского большую часть Сунженского района в этом была своя логика – старший брат в лице Джохара Дудаева компенсировал утрату ингушами населенных пунктов в Пригородном районе Северной Осетии. Генерал, мечтая о лидерстве на Северном Кавказе, задабривал ингушей. Сегодня Грозному делать это не о...
    -->
    531
    Олег Кусов 26 сентября 22:36

    Чечено-ингушский земельный мезальянс

    Вайнахский народ с помощью своих лидеров доказал, что теперь он не един.  В Кабардино-Балкарии ситуация обострилась десять дней назад якобы из-за этнического праздника в честь давнего сражения, на самом деле – из-за земли. В Ингушетии никаких «исторических» поводов не потребовалось, здесь сразу вопрос встал ребром – люди вышли протестовать, полагая,...
    -->
    844
    Деньги-шменьги 26 сентября 15:30

    Сотовый оператор «СперМобайл» или «СпёрМобайл» или «СберМобайл»

    «Сбербанк» запустил собственный сотовый оператор «СберМобайл»В конце сентября «Сбербанк» объявил о создании нового сотового оператора. После успешных испытаний под тестовым названием «Поговорим», оператор заработал с постоянным названием — «СберМобайл» — в рабочем режиме. Основу сети обеспечит оператор Tele2, а также современные бесшовные системы связи. В дальнейшем к...
    -->
    618
    Олег Кусов 25 сентября 21:42

    Северокавказское предупреждение Москве

    Представим историю из жизни, например, Белгородской области. Группа общественников из села Казачье Прохоровского района отправилась на этнический праздник в Старый Оскол верхом, как и подобает казакам. На въезде в этот район их внезапно блокируют местные жители, закидывают камнями, угрожают физической расправой, оскорбляют…Казаки из села Казачье хоть и, скажем прямо, ...
    -->
    545
    SS 10 сентября 20:26

    Говённая грибница-ленинец — 7-я экспедиция Грибов с Альфа Центавра

    Козлики-сталинисты всё чаще не выдерживают психологически и набрасываются на оппонентов, защищая негодяя и подлеца — ВИЛа. Нагло удалили комментарий с указанием , что Ленин -- настоящий ублюдок и упырь , не ценящий жизни людей террорист ( открыто призывал к террору и убийствам , за что подпадает под современный закон об экстремизме) и действовал по призыву Дж.Ротшил...
    -->
    1104
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика