Доходный дом

Москва 100 лет назад не была столицей, но собственное жилье в ней могли себе позволить только состоятельные люди. Большинство же горожан рассчитывали на аренду: в городе сдавались и дорогие барские апартаменты, и разного качества квартиры в доходных домах, и комнаты-меблирашки, и даже углы и койки.

Рынок аренды жилья в России начал активно развиваться в конце XVIII века, а к середине XIX столетия представители разных сословий могли снять в городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, любое жилье, в зависимости от уровня своего дохода: от частного особняка или многокомнатного номера в фешенебельной гостинице до комнаты и даже угла в «коечно-каморочной» квартире. К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

Люди с очень высокими доходами снимали в столицах, не церемонясь, усадьбы с анфиладой комнат, подсобными помещениями, конюшней, собственным садом или оранжереей. Отдельная квартира в Москве в частном доме для семейного человека среднего достатка предполагала наличие нескольких спален, рабочего кабинета, гостиной, столовой, детской, помещений для прислуги и кладовой. Таковы были минимальные требования к комфорту.

Заметим, что в конце XIX века рядовой учитель гимназии получал в год жалование около 1000 рублей, треть из которого уходила у него на аренду жилья из нескольких комнат и содержание прислуги. А вот квалифицированный заводской рабочий получал в месяц около 40 рублей, из которых на аренду комнаты у него уходило 5 рублей 50 копеек, а на сносное питание – около 18 рублей, включая табак и алкоголь. Говядина стоила 20 копеек за фунт, сатиновая рубашка – 1 рубль. Одинокий гимназист из небогатой дворянской семьи мог позволить себе снять «флигелек с тремя комнатами у вдовы капитана», чтобы поселиться в нем с «дядькой» или денщиком (прислугой мужского пола) и пользоваться услугами горничной и кухарки – всего за 50 копеек в месяц!

Гостиницы Киева в 1913 году имели следующие расценки: номер в шикарном «Гранд-отеле» стоил 1 рубль 50 копеек за сутки, номер в «Континентале» – 1 рубль 75 копеек, в гостинице «Европейской» – 1 рубль в сутки. Вполне приличные «меблирашки» в центре города «тянули» на 30-40 копеек в сутки с обслугой, комната в частном доме с самоваром и прислугой – 15-20 рублей в месяц (!), а на окраинах – до пяти рублей.

Однако наиболее популярным решением квартирного вопроса для среднего класса в России являлась аренда апартаментов в доходном доме, поскольку купить отдельную квартиру в жилом доме было нельзя, а снять – без проблем. В дореволюционном Петербурге к 1917 году около 80% всего жилого фонда приходилось на долю доходных домов, в Москве – не менее 40%. Домовладельцы регулярно платили налоги в городской бюджет, а сами никогда не появлялись в своих владениях, поручая управление имуществом нанятым менеджерам.

Квартирная плата взималась не по метражу, а с одного проживающего человека.

В Белокаменной первый доходный дом появился 1785 году, а уже к 1911 году их было более 550.

Причиной роста популярности арендного жилья стал общий подъем экономики, рост урбанизации, науки, промышленности, образования и, как следствие, резкое увеличение городского населения. В Москву и Питер приезжали учиться гимназисты из других городов, получали образование в университетах дворяне и разночинцы; тут искали дохода инженеры, рабочие разных специальностей, гувернантки, официанты, коммерсанты и различный обслуживающий персонал.

С другой стороны, в богатеющей стране появилась свободная денежная масса, требующая вложений, и рынок аренды открывал капиталистам широкие горизонты.

К концу XIX века в крупнейшие города России стала проникать цивилизация: улицы стали мостить и убирать, в дома протянули водопровод и канализацию, в квартирах появилось электричество. К строительству доходных домов в популярных стилях: неорусский, неоклассика и модерн в столицах стали привлекаться известные зарубежные инженеры и архитекторы.

К 1917 году в Москве половина домовладений в центре города была обустроена централизованной канализацией и водопроводом. Одновременно половина москвичей «по старинке» справляла нужду в земляные клозеты и выливала помои в выгребные ямы. К началу XX века паровые батареи стали постепенно вытеснять дровяные печи. Дома начали топить нефтью и углем, что загрязняло экологию, но упрощало жизнь горожан.

Четыре категории доходных домов

Доходные дома строились как в престижных, так и в бедных районах, и отличались большим разнообразием планировок и возможностей эксплуатации.

Самым комфортным вариантом среди доходных зданий считались дома «барского» типа – аналогичные современным клубным домам. Они размещались в историческом центре города, отличались малым количеством квартир (от 15 до 30) и высоким уровнем комфорта. Богато оформленная входная группа (мраморная отделка, чугунные лестницы с коврами на ступеньках, иногда – зимний сад, фонтаны, кожаные диваны в лобби), непременно – швейцар на входе, дизайнерское (как сказали бы сегодня) оформление жилого пространства (изразцовые печи, камины, мебель ручной работы из престижного торгового дома «Мюр и Мерилиз» или от известных западных поставщиков, декоративные предметы искусства, оригинальные интерьерные предметы, антиквариат) – таковы были признаки жилья класса «люкс».

В домах второй категории (также с высоким уровнем комфорта, высотностью от трех до восьми этажей, зачастую – с лифтом, парадной и черной лестницами, дворницкой и антресолями) длительно арендовали квартиры богатые землевладельцы, лесоторговцы, топ-менеджеры банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, известные актеры, иностранцы.

Первый лифт в Москве был установлен в доходном доме Н. И. Силуанова на Рождественском бульваре, д. 17, в 1904 году.

Чиновники и учителя со средними доходами довольствовались небольшими квартирами или меблированными комнатами в домах третьей категории. В мансардных этажах жили студенты, отставные военные нижних чинов и представители богемы. Зачастую постояльцы сдавали одну из комнат в субаренду одиноким постояльцам, имея с этого небольшой дополнительный доход.

И наконец, в некомфортных, зачастую ветхих строениях с низким уровнем санитарии и выгребными ямами снимал комнаты, а то и углы, бедный люд, прибывший в Москву на различные сезонные заработки. В подвальных помещениях таких домов с «коечно-каморочными» квартирами находились ночлежки для самых неимущих слоев населения. Доходные дома для беднейших слоев общества делились на два типа: временное жилье (ночлежные дома) и постоянное (для длительной аренды).

«Поедем в нумера?»

Устройство жилого пространства в «меблирашках» (недорогих доходных домах) было следующим: квартиры располагались вдоль длинного коридора, как в гостинице, или вокруг лестничной клетки. В Санкт-Петербурге доходные дома часто образовывали архитектурно-замкнутое пространство (двор-колодец) или протяженную галерею. Парадный фасад выходил на улицу и выглядел достаточно нарядно. К подъезду с этой стороны подавали экипажи. По черной лестнице приказчики заносили провизию, там же в дом заходила обслуга.

Владельцем доходного дома мог быть как частный предприниматель, так и акционерное общество, какая-либо светская или церковная организация. Доходные дома могли иметь в качестве «дойной коровы» различные научные и учебные заведения (академии, вузы, инженерные общества), монастыри, коммерческие организации, купеческие союзы и пр.

Нижние этажи таких домов часто арендовали (как и в Европе) модные лавки, парикмахерские, книжные магазины, швейные и обувные мастерские, булочные, рестораны, пекарни, в подвалах устраивались склады различной продукции. «Меблирашки» в Москве располагались в оживленном центре. К примеру, на улице Маросейка, в доме № 6, активно функционировали сразу три таких заведения: «Россия», «Фортуна» и «Бельгийское подворье».

В меблированных комнатах с пансионом (питанием и обслуживанием) или без него селились как приезжие, так и одинокие москвичи. Стоимость суточной аренды комнаты «в нумерах» начиналась от 30 копеек в сутки (к началу XX в.) – без «харчевания» и уборки. От 50 копеек в сутки постояльца уже обслуживали горничная, лакей, коридорный. Жильцу полагались завтрак, уборка жилья и чистка одежды. К концу XIX века во многих меблированных комнатах даже имелись телефоны.

Однако были и свои ограничения. Жильцы меблированных комнат обязаны были подчиняться внутреннему распорядку: не принимать гостей с ночевкой, не шуметь, не складировать свое имущество в коридорах, вовремя платить по счету без задержек.

С домовладельцем квартиросъемщики подписывали контракт. А тех, кто не платил вовремя за квартиру, насильно выселяли полицейские. Должники платили штрафы и даже нередко попадали в долговую тюрьму.

«Ко всему подлец-человек привыкает» (Ф.М. Достоевский)

«Коечно-каморочные» квартиры – самая низшая категория доходного жилья – вызывали «головную боль» у сотрудников муниципалитета и полицейского управления города. Именно этот тип жилых апартаментов описан у Достоевского в «Бедных людях», в рассказах Гиляровского, Вернера о быте московского «дна» и в произведениях других дореволюционных писателей. «Черные» жильцы, нищий люд, проживавший в жутких трущобах, являл собой довольно пестрое зрелище: фабричные рабочие, извозчики, мелкие ремесленники, низшие служащие, приказчики, уличные торговцы с членами своих семейств, музыканты, странствующие монахи, псаломщики, коробейники и различные криминальные элементы.

Обычно такое жилье являло собой большое помещение с общей печью посредине, разделенное несколькими перегородками из фанеры или даже занавесками. В каждой «клетушке» помещались кровать и табурет, иногда – шкафчик или тумбочка, лавка, маленький стол, которые считались уже «роскошью». Обедали постояльцы за общим большим столом, кипятили на печке кастрюли, ставили самовар. Тут же стирали и сушили белье. Насекомые и мыши массово обитали в каморках наравне с людьми. Койки были как одноместные, так и двухместные. На двухместных кроватях могли рядом спать совершенно чужие друг другу люди разных полов. Нередко койки занимались постояльцами посменно: днем на ней спит один бедняк, ночью – другой. Койка представляла собой несколько грубо обструганных досок, положенных на кирпичи или поленья. Хорошо, если на таком спальном месте лежали тюфяки, набитые соломой. Зачастую же люди спали на голых досках, не раздеваясь, подстелив под себя уличное пальто или тулуп. Но и в этой категории жилья существовал свой «низший круг ада»: арендовать квадрат площади «за копейку» могли «жильцы без места», которые спали на полу, в проходах, на печке, в кладовках на сундуках или на местах, которые до времени пустовали в отсутствие других постояльцев.

Согласно переписи населения, проведенной в конце XIX века, в Москве было зарегистрировано 16 140 «коечно-каморочных» квартир. Большая часть из них располагалась за пределами Садового кольца, ближе к фабрикам и вокзалам.

Сезонные квартиранты

Москва исторически была городом «понаехавших» – за работой, образованием, лучшей долей, удачным замужеством или сезонным заработком. Даже коренные москвичи часто снимали жилье на зимний сезон, предпочитая летом жить в деревне, на даче или уезжать путешествовать. Поэтому конец августа был моментом старта арендного ажиотажа. На домах начинали появляться зеленые и красные бумажки с объявлениями о свободных комнатах и углах. 

Красные «билетики» — объявления о наличии свободных квартир, зеленые – о наличии свободных комнат. Этот порядок московские власти установили в 1908 году.

В середине XIX века сдавались на зимний сезон не только квартиры в доходных домах, номера в гостиницах и меблированных комнатах, комнаты, флигели и подвалы в частных деревянных домах, но и, казалось бы, малопригодные для жилья помещения: конюшни, амбары, хозяйственные постройки. Главной проблемой было отопление в холодный сезон. Хорошо, если в доме имелись печка или очаг. Иногда же греться приходилось у чугунков, наполненных горячими углями. «Удобства», то есть «отхожие места», находились часто на улице. Вода покупалась у водовозов или забиралась из колодцев, городских фонтанов. Случалось, что люди на окраинах арендовали даже погреба, землянки и обмазанные глиной шалаши, а еду готовили на открытых кострах в палисадниках и во дворах.

Энтузиасты ратовали за комфорт

В 1911 году московская Городская дума утвердила проект гражданина Э. Н. Альбрехта по устройству специальных социальных поселков для жильцов-«каморочников». Предполагалось построить небольшое поселение, состоящее из трех 5-этажных каменных домов, в каждом из которых было бы по 800 комнат-«каморок» с арендой около 8 рублей в месяц. Также в Москве существовало несколько благотворительных организаций, собиравших средства на расселение нищих кварталов с «доходными» трущобами.

Иногда в столице реализовывались меценатские проекты, предполагавшие строительство благоустроенных ночлежек. Купцы Солодовников, Мазурин, Алексеев вложили тысячи рублей в жилье для низших сословий.

Первый ДДУ был зарегистрирован в 1914 году

Горожане с небольшими доходами организовывались в товарищеские кооперативы, чтобы сообща решить свои жилищные проблемы. Так, в 1914 году на Девичьем поле было затеяно строительство домов со вступительным взносом от 2000 рублей с рассрочкой на три года, а на пересечении Столового и Скатертного переулков было основано «Первое московское товарищество квартировладельцев» со вступительным взносом от 4 до 11 тыс. рублей. Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Такие организации назывались «паевые фонды».

Свои кооперативы строили учебные заведения, фабрики, заводы, частные заведения различного толка и конторы. Но все инициативы были прерваны Первой мировой войной и последовавшей за ней революцией.

Наталья Смирнова