Очередной раз про московские пробки и про то когда рухнут цены на столичную недвижимость.

28 5318

Ну что, друзья, пробки вернулись в Москву. Как в метро, так и на дороги. Сегодня я это почувствовал, когда не смог влезть в вагон метро в вечерний час пик. Второй поезд пришлось штурмовать, после чего ехать в состоянии килька в банке. Слава Богу всего три станции. И на дорогах стало весьма печально, если утром было еще ничего, то вечером уже стояк был предколлаптический.

Это говорит в пользу теории, что многие москвичи банально не вернулись в город к 1-му сентября, как это обычно бывает. Просто взяли и не приехали. Продлили себе отпуск, детей в школы не повели, студенты тоже подтянулись через две недели после начала учебного года. Раньше все (родители и студенты) боялись, что получат атата за прогулы, а в этом году взяли и просто забили. Пусть пишут двойки, исправим. В общем сентябрьский транспортный коллапс был предотвращен именно силами обычных жителей города, которые избавили Москву от своего присутствия.

Поэтому правы те, кто говорит, что город Москва банально перенаселен. Здесь не должно жить столько людей. Инфраструктура не рассчитана на комфортное проживание 20-ти миллионов человек на территории в 3000 кв.км. Строительство же недостающих элементов инфраструктуры всегда будет происходить "по головам" и интересам жителей, так как места банально не осталось. "Нос вытащил - хвост увяз" - это про современную Москву. Поэтому единственным разумным шагом является срочный мораторий на жилищное строительство прежде всего в Московской области, а потом и в Москве. При этом жизнь такая, что если чиновники боятся принять соответствующее решение, жизнь примет его за них. Но последствия будут гораздо более печальными, чем в случае, если процесс распада остановить на начальной стадии. Впрочем, звоночки по падению рынка московской недвижимости уже раздаются всё громче и громче и игнорировать их с каждым месяцем товарищам из мэрии будет всё труднее.

Максим Легуенко написал отличный текст по поводу перспектив московской недвижимости. Если коротко, то шкаф начал заваливаться. Понятное дело, что шкаф большой и падать будет долго, да и до конца не упадет, так как спрос тут будет всегда, но проблема не в этом, как вы сами понимаете.

О том, что рынок московской жилой (и не только) недвижимости чрезмерно «надут» и цены на квартиры не в полной мере соответствуют их истинной стоимости, эксперты говорят с начала 2000-х годов. Однако это не мешало рублевым ценам упрямо расти всего лишь с двумя значительными коррекциями в 2008 и 2015 годах.

Рухнувшие надежды

Начало нынешнего года ознаменовалось некоторой стабилизацией рынка жилья, заставившей специалистов заговорить о возможности нового этапа роста.

Однако эти надежды оказались напрасными.

Ожидания, что к концу лета стоимость «квадрата» снова пойдет вверх, рухнули уже после появления августовских данных. По информации агентства «МИЭЛЬ-Новостройки», в августе квадратный метр в новостройке подешевел на 0,8% по сравнению с июлем (традиционно — мертвый сезон на рынке), а в годовом выражении — на 2,1%. Средняя цена реализации упала до 191,8 тысячи рублей за квадратный метр, что является минимальным значением с 2013 года.

Самое интересное заключается в том, что снижение цен происходит на фоне сокращения предложения жилья. По словам генерального директора компании Натальи Шаталиной, впервые за десять месяцев к концу августа на продажу было выставлено 2,88 миллиона квадратных метров жилья, что на 0,3% меньше июльских значений.

Судя по всему, осенью застройщики попытаются нарастить объемы ввода новых квадратных метров, и тогда цены на квартиры в новостройках снизятся еще больше.

Никому не нужные метры

Как бы парадоксально ни выглядела ситуация, но сегодня девелоперы стараются удерживать предложение на фоне падающего спроса и затоваривания рынка.

Как отмечают эксперты группы ЦИАН, объем затоваривания на сегодняшний день таков, что для того, чтобы уже имеющееся жилье было распродано, потребуется не меньше полутора лет. Причем при условии, что ничего нового не будет строиться вообще.

Ситуация осложняется тем, что на рынке сегодня преобладают квартиры, построенные и профинансированные в самые тучные годы, когда квадратный метр был максимально дорог, а доллар дешев. Это не позволяет девелоперам использовать без ущерба для себя гибкое ценообразование и устраивать распродажи неликвида.

Все это накладывается на прогрессирующее снижение спроса, обусловленное естественными экономическими причинами. Как отмечает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, спрос на квартиры находится на минимальном за последние десять лет уровне. По словам менеджера, в августе количество обращений клиентов к риелторским компаниям рухнуло на 11,4%, объем внесенных авансов снизился на 8%. На вторичном рынке 87% квартир продаются по цене, меньшей, чем та, что была выставлена продавцами первоначально.

Дороже не будет

Комплекс нежелания продавать ниже цены, которая еще относительно недавно казалась вполне обоснованной, свойственен не только девелоперам, но и частным владельцам

Что же будет «с родиной и с нами…»

Исходя из всего сказанного выше, прогноз для застройщиков и продавцов квартир выглядит довольно пессимистично.

Попытаемся вспомнить, что лежало в основе непомерно раздутых московских цен на недвижимость. Прежде всего — это высокий спрос на Москву как таковую. На место, где не прекращается экономическая активность, где всегда можно заработать и с удовольствием потратить деньги. На город, один из немногих способный предоставить своим обитателям весь набор благ, свойственных ведущим мегаполисам мира.

Возможность относительно много зарабатывать и со вкусом тратить — это и есть тот самый магнит, который на протяжении двух десятилетий вытягивал из огромной страны и из-за ее пределов наиболее успешных и предприимчивых, а заодно и самых разнообразных авантюристов всех цветов и мастей.

Именно эти люди и заработанные ими деньги позволили надуть на рынке недвижимости пузырь невероятных размеров. Сегодня пусть и не как раньше, но пузырь все еще «поддувается». На этот раз преимущественно за счет ипотечников, заплативших своим будущим за право жить в унылых бетонных коробках, по среднеевропейским ценам. Вероятно, они и будут теми, кто в итоге оплатит весь этот затянувшийся на два десятилетия «банкет».

В целом же рынок столичной жилой недвижимости в его нынешнем виде обречен. Прежние факторы, обеспечивающие высокие цены, — бурный экономический рост, дорогая нефть и иностранные инвестиции, формировавшие ажиотажный «спрос на Москву», остались в прошлом.

Снижение цен на нефть и бесконечные санкции практически не оставляют надежд на скорое экономическое оживление, сравнимое с тем, что имело место в первом десятилетии нового века.

В столице все сложнее зарабатывать деньги, а на фоне катастрофической перенаселенности, роста стоимости жизни, экологических и транспортных проблем ее прежняя привлекательность оказывается под все большим вопросом.

Те, кто это понял, сегодня старательно избавляются от всего, что еще не продано, понимая, что с каждым днем сбыть имеющуюся недвижимость можно будет только дешевле.

Есть ли выход?

Если считать выходом какое-то позитивное разрешение всех накопившихся проблем, после чего цены «на Москву» снова пойдут вверх, то его, скорее всего, уже нет.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, исправить положение могло бы кардинальное сокращение строительства — на 30−35% от запланированного на ближайшие годы.

Не надо быть специалистом, чтобы понимать, что этого не произойдет. Строительный бизнес подобен велосипеду, который может находиться в вертикальном положении только тогда, когда на нем кто-то едет. А это значит, что «переселение России в столицу» будет продолжаться и дальше, с той лишь разницей, что это будет происходить уже по совсем другим ценам. К 2020−2021 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30−40%, говорит Олег Репченко.

И нет повода не верить эксперту. Как может быть иначе — велосипед должен ехать…

Ведь проблема заключается еще и в банках, которые вот это всё кредитовали, кредитуют и будут кредитовать. Какое-то время назад, если вы приходили в банк с проектом производства уникального станка для лазерной резки металлов, единственное, что мы могли услышать от банка это вопрос: "Чоа?" и далее глупые смешки. Ведь банки не хотели и не хотят разбираться в деталях. Им нужны простые залоги. Что проще квадратных метров и земли? Да ничего. Разве что только золотые слитки.

Вот именно поэтому строителей особо не волнует, продадут ли они свои квартиры кому-либо. Не продадут, бросят печати на стол, закроют офис продаж на ключ и уедут в Лондон, где уже припасено. А банк пусть что хочет делает с говнобетоном, под который он дал кредит.

Чтобы вы понимали, в Москве объем строительных работ, правда не только по жилью, а вообще, за год составляет порядка 5 триллионов рублей. С учетом типичного строительного цикла в 3 года, в рынке находится до 15-ти триллионов рублей. Из них жилье и офисы занимают существенную долю. Только частные инвесторы вложили в московскую недвижимость по ДДУ (договорам долевого участия) порядка 1 триллиона рублей. Сколько говнобетона прокредитовали банки, таких цифр нет, видимо никто их не сводил воедино, но цифры должны быть одного порядка.

Что бывает с банком, когда происходит переоценка залоговой массы, вы можете наблюдать на примере банка "Открытие". Ведь вот эти сотни миллиардов рублей, которые туда надо влить, это не украденные деньги. Это обесценившиеся залоги большей частью. Какое-то время они скидывали мусор на баланс банка "Траст", но потом это уже стало невозможно делать по причинам колоссальных объемов.

Поэтому обесценивание московской недвижимости может привести к кризису не у строителей и девелоперов, а прежде всего в российской банковской системе, что многим может показаться странным. За свои деньги желающих что-то строить тут уже давно нет. Все закредитованы перекредитованы и в конечной цепочке пострадавшим будет именно банк.

Пока проблему решают снижением ипотечных ставок. Да, это может как то помочь рынку и оттянуть дату начала наступления проблем на год-два. Но фундаментальная причина проблем, а именно - чудовищная перенаселенность города и прогрессирующее снижение качества жизни отдельных категорий москвичей, никуда не уходит, более того, с каждым витком экономической спирали она заявляет о себе громче и громче. Ведь сколько веревочке не виться...

«Крокус-покус» Агаларовых: здание в кадастре не числится, а работали дети и самозанятые

Многие наверняка обратили внимание на школьников, выводивших людей из «Крокус Холла» в ходе теракта 22 марта. Они прославились на всю страну и получили уже немало наград. Правда, юридич...

Русская ракета попала "куда нужно". Варшава спешно отправила в отставку инструктора ВСУ после смерти генерала
  • ATRcons
  • Вчера 20:06
  • В топе

Решение об отстранении было принято на основании данных контрразведки Польши. Кадровые перестановки в "Еврокорпусе"  Пресс-служба Министерства обороны Польши сообщает об уволь...

Обсудить
    • Grand
    • 16 сентября 2017 г. 14:53
    Все проще гораздо.  Надо вернуть налоги в регионы, банально запретив там регистрацию предприятий которые работают в регионах. Снизить ставку кредитов для реального сектора. И народ вернется на малую родину. Пока мАсква как клоп - паразит будет высасывать все соки с регионов толку не будет. Хоть там все дома снеси. Новые возведут. А регионы загибаются. Если это не прекратится по все Руси будет вахтовый метод а в мАскве будет миллионов 50 жить. Человек по 20 в двушке. 
  • как риелтор, подтвержу Ваши слова.  Вопрос в чем? если раньше была инвест привлекательность московского рынка, то на нем сидели мелкие и крупные инвесторы, т.е. купив квартиру в 2011-2012 годах по цене 3 млн.руб, они спустя 1-1.5 года продавали и имели не менее 30% годовых. и таких людей в новостройках было примерно 30%. Далее. как только начался кризис (допустим с января 2015). то провал про Москве был в среднем по 10% каждый год, т.е. 2015, 2016, 2017 (в среднем минус до 25-30% от цены декабря 2014 года), И теперь мелкие инвесторы с деньгами личными от 3-х до 10-х млн.руб понесли деньги в банки под 8-10%, т.к. недвижка уже 30% прибыли не приносит, а приносит реальный убыток. И получается, инвесторы сбрасывают объем около 30% недвижки в Москве и Мособласти, и теряют деньги, и остаются только реальные разъезды семей, небольшой поток переферийных покупателей. И + все жду ипотеку по 8-9%, т.к. за пару лет кризиса было много разговоров о понижении ставки. Вчера у меня клиент получила ипотеку Россельхозбанка по 10% годовых.  По новостройкам - хорошие объекты особо скидки не дают, а долгострои, и страшные места на месте бывших помоек из кожи вон лезут, чтобы скинуть свое унылое жилье. Опять же, объем предложений не говорит о том, что клиент найдет идеальное жилье (слова как в рекламе), некрасивых предложений много. Статистика примерно такая - из 100 квартир, 30 квартир с правоустанавливающими док-тыми, которые не хотят покупатели (неполная стоимость, менее 3-х лет, рента. наследство), еще 30 квартир по реально завышенным ценам, и остается 40 квартир реальных, но ремонт есть в 10 из них, убираем плохих соседей и убитые подъезды и инфраструктуру. и остается примерно 1-4 квартиры из 100, которые нравятся покупателям.
    • La vie
    • 16 сентября 2017 г. 15:51
    Так ведь строительное лобби нашло, куда сбыть свой неликвид:  реновация! Мы все заплатим за переселение жителей из добротных пятиэтажек. А на месте этих сносимых домов вырастут новые монструозные кварталы. И тогда строители возьмутся за девятиэтажки.
  • Предлагаю одним махом решить сразу две проблемы: перенести столицу РФ в Киев. Кужегутычу два дня делов.  Европа в шоке, Порошенко в бегах. В Москве рухнет цена на недвижимость и станет свободнее на улицах и проспектах, да и в метро.  А если еще и страну переименовать на Киевскую Русь, то и санкции отпадут. РФ то не станет.
  • Идёт бычок качается, вздыхает на ходу... ой досточка кончается, сейчас я упадут Рынок конечно упадёт, но похоронит не всех. Для избранных есть такое замечательное слово.... Реновация... Она спасёт избранные банки и строительные компании... за них можете не переживать )))