От долевого строительства к Проектному финансированию. Послание президента.

В чем отличие политики Долевого строительства жилья от политики Проектного финансирования в этой сфере. Поясню, а то эксперты какую-то невнятицу несут, одни от того, что у самих ясного понимания о предмете нет, а другие, судя по лексике, намеренно забалтывают тему, дабы проект похоронить, т. к. ни застройщикам, ни подрядчикам он, явно, не выгоден.
Банкам, слава Богу, всё равно. Им без разницы, чьими деньгами вертеть и от кого получать проценты. Хотя, нет... банкам прибавится немного головной боли: они обязаны будут следить за качеством и сроками строительства.
Что касается нас, рядовых граждан, желающих улучшить жилищные условия, то здесь одни плюсы, а все риски в прошлом. Ниже о том изложу подробно.

Есть еще один бенефициар, и весьма-весьма серьезный. Судебная система. По большому счету, аж целая судебная власть. Исками о несоблюдении качества и сроков строительства завалены все гражданские суды, а выносить решения против Закона о защите прав потребителей всё труднее и труднее, как судья ни изощряйся в желании угодить компании-ответчику. Теперь таких исков просто не будет.

Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надёжно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане.

Да, это из Послания.

Поясню в двух словах. 

Если вы намерены приобрести жилье в строящемся многоквартирном доме или в индивидуальном порядке нанять подрядчика для строительства дома по собственному проекту, то тот, кто вам эту мечту осуществить пообещал, уже не будет иметь права пользоваться вашими деньгами, пока не построит и не сдаст вам готовый продукт в удовлетворяющем вас качестве и в устраивающие вас сроки. А до тех пор ваши деньги - в банке на т.н. эскроу-счете (то же, что и депозитный, но в д. сл. закрытие привязывается не ко времени, а к событию, которое должно наступить), с которого в любой момент вы можете их отозвать как только выявится, что исполнитель нарушает условия договора. Это трехсторонний договор условного депонирования: между вами (депонентом), банком (эскроу-агентом) и исполнителем (бенефициаром).
Где по заключению договора исполнитель возьмет деньги на строительство, если их у него нет - не ваша забота, пусть берет кредит и сам платит проценты, а не перекладывает это бремя на вас, называя ипотекой то, что ипотекой не является. 

В жизнь вступают другие правила: нет объекта недвижимости - нет предмета ипотеки. И нет оснований втягивать граждан в кредитный договор с несуществующим залогом и обязывать их т. о. отвечать собственными деньгами за то, чего они контролировать объективно не могут.

Теперь о том, как оно всё будет работать. Делаю это легко и с удовольствием, т. к. писала еще в 2012 году и тоже, аккурат, в предвыборную кампанию. Но тогда я была злая, потому что в предвыборной статье Президента и кандидата в президенты не увидела даже намека на изменения в этой сфере, несмотря на то, что механизм на уровне правительства предложен был еще в 2000 году Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Выделенный фрагмент правительственного текста в переводе на общеупотребительный язык означает следующее:

1) Застройщик получает разрешение на строительство и участок земли. Объявляет о начале строительства многоквартирного дома. Желающие иметь там квартиру есть. И деньги на первоначальный взнос у них тоже есть. У застройщика денег нет. Но эта проблема решаема, потому что:

2) Народ, желающий приобрести квартиры в этом доме, несет деньги в банк, где они зачисляются на залоговый счет (теперь эскроу-счет, согласно вступившим с июля 2014 года в силу статьям ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10) и заключает договор о том, что банк выделит вкладчику ипотечный кредит на недостающую сумму как только квартира будет готова и её качеством человек удовлетворен. 

3) Застройщик же берет в банке кредит под строительство (залог - выделенный под это дело земельный участок) и, с одной стороны, обязуется построить жильё, качественное и в срок, с другой - получает от банка гарантию, что, в случае надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, банк выдаст кредиты всем, кто на покупку квартир в этом доме подписался в расчете на ипотеку.

Таким образом у застройщика появляется гарантия, что при надлежащем исполнении своих обязательств, он сможет и кредит, взятый под строительство, погасить, и прибыль по его окончании получить сполна.
С другой стороны, и заказчики (мы их назвали подписчиками), передавая свои деньги банку (банку, а не застройщику!), получают железобетонную гарантию того, что ежели их удовлетворит качество построенного жилья, банк выделит им ипотечный кредит.

Здесь очень важно, что обязанными по ипотеке граждане становятся тогда и только тогда, когда получают ключи от готовой квартиры, не раньше. Ранее этого - кредит пускай берет застройщик, если у него нет денег на строительство.
Если же в итоге оказывается, что качество построенного жилья не удовлетворительное или сроки строительства затягиваются - банк по просьбе клиента должен закрыть эскроу-счет и вернуть несостоявшемуся заемщику деньги. Разумеется, с процентами.

Такой подход представляется рациональным со всех сторон:
- застройщик гарантированно получает заказчика (а если в итоге не получает, то винить должен только себя),
- банк получает в распоряжение заложенные заказчиком/клиентом средства, а
- клиент в итоге не терпит никаких потерь ни от роста цен на жилье (это компенсируется процентами по депозиту), ни от неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств.

Следить за качеством строительства и сроками - теперь будет обязанностью эскроу-агента, сиречь банка. Срыв сделок и мошенничество в таких схемах исключены.

Посматриваю новости. Банковские аналитики уже включили сирены - вещают, что эскроу-счет это то же самое, что аккредитив и, дескать, надо подумать, делать его открытие дешевле, чем аккредитив или наоборот, дороже. Вот же хищническая натура! Хотят брать с клиента деньги за то, что тот депонировал сумму, а не наоборот - платить за это ему.
А сходства с аккредитивом там и не ночевало. Аккредитив - бумага, эмитируемая банком, а эскроу-сделка - это трехсторонний договор со многими правами и обязанностями сторон, которые перед заключением об-суж-да-ют-ся.
Аккредитив - это на сделку, которая состоится вот-вот, как правило, а эскроу-сделка - она на многие месяцы, а иногда на годы.
Поэтому, считаю, не следует отдавать банку столь длинные деньги бесплатно. Надо требовать проценты, как по депозиту. Особенно если договором не предусмотрена поэтапная сдача объекта и соответственно, поэтапная оплата. Что при строительстве многоквартирных домов исключено, т. к. заказчику нужна готовая квартира, без вариантов.

Итак, с банкирами еще предстоит немного побороться за свое право получать проценты, а не наоборот - платить им деньги за пользование нашими же деньгами.
До этого они немного покричат, что эскроу-счет это то же самое, что аккредитив. Не надо на это покупаться. А лучше просто сказать, при обсуждении: я отдаю вам свои деньги не на неделю, а на... Сколько там до завершения строительства по плану? Отож. Поэтому давайте впишем в условия договора проценты мне.
Единовременный платеж за открытие эскроу-счета - да, можно сделать. Но и только.
Хотя, думаю, со временем банки будут заинтересованы и их открывать бесплатно. Это чистый кредитный ресурс, таких возможностей не упускают.

Конечно, за то, в каком виде эта часть Послания будет реализована и в чью пользу обернется, борьба еще предстоит, и нешуточная. В Послании-то она, определенно, народная (см. в начале цитату из Послания, она выделена), но согласиться с этим ни строители, ни банкиры не готовы. А, поскольку за народные интересы никто, кроме нас самих, бороться не станет, то включиться в борьбу должны все, в т. ч. и мы с вами, кто чем может. Я вот, сделала что могу - написала, как это должно работать, - хочу, чтобы об этом знали все. Чтобы "эксперты и аналитики" оказались бессильны в своих попытках задурить нам головы, забалтывая тему вумными словами.
Кстати, в США и некоторых странах Западной Европы ипотечный механизм работает именно так как я здесь описала. 

Сама же, будь я банкиром или просто человеком с большими деньгами и возможностями, -  тихо, без шума и пыли, пока остальные паны дерутся, учредила бы специализированный эскроу-банк. Не прошло бы и года, как все потенциальные ипотечники и просто потенциальные покупатели новостроек стали моими клиентами. Это они, их деньги, сформировали бы огромный и надежный кредитный ресурс, позволяющий открывать финансирование застройщикам. 

Самое чудо ведь в том, что уже сейчас ничто не мешает создавать эти механизмы в любом банке индивидуально, в соответствии с собственными о том представлениями.

Предвижу вопрос: тогда за что же предстоит борьба интересов? 

Отвечаю. За всяческие ограничения, которыми, по мнению включившихся, надо законодательно обложить потенциальных ипотечников и покупателей новостроек, дабы банки и застройщики продолжали дружно иметь на них гарантированный профит, не неся при этом ответственности. За фантазию этих людей не беспокойтесь, она у них богатая.

На данный же момент имеем следующее. Упрямство строительного лобби, наконец, преодолено. Рынок новостроек просел и они, деваться некуда, согласны. Целых 17 лет понадобилось.
А как ведь хорошо было - ещё бы: получаешь беспроцентный кредит без обязательств возврата, а все риски берет на себя дольщик - формальный заемщик, и он же проценты выплачивает за деньги, которыми пользуется подрядчик - хорошо! Понятное дело, от такого профиту добровольно не отказываются, тут вцепившиеся клешни с кожей отдирать надо.
И вот пришло время. Ибо как сказано: время вцепиться и время отдирать, время впиться в шею жертве и время отпасть полным брюхом кверху. Всему своё время.

Впервые в жизни новой России на государственном уровне выдвигается проект, не выгодный бизнесу, не приносящий новых доходов банкирам, но всерьез и по-настоящему улучшающий положение рядовых граждан. 

С почином, сограждане. Это начало пути в новое качество жизни. Что и есть настоящая, подлинная цель экономики. 

С экономикой козлищ будет покончено, это неизбежно. 

* * *

Из написанного ранее и не замеченного модератором:

Кризис! ... Кризис! ... Кризис! ...

* * *

Горбунов Игорь Сергеевич (1934 - 1966). На улице новой.

* * *

Реклама ниже - это про мою книжку. Которую смогу выпустить, если соберу необходимый минимум подписчиков. Питаю надежду, что читатели моих публицистических очерков по актуальной политике будут так добры, и поделятся ссылкой с моими молодыми коллегами из своего окружения.

Ссылка ведет на краудфандинговую площадку. Сведения о проекте - там.

До конца срока сбора средств осталось 13 дней.

Книга "Баланс ПРОСТО". Бухучет для новеньких".

.