Сколько стоит, дом построить?

Одна из важнейших тем в строительстве.

Вопросы о том, что влияет на стоимость строительства, встречаются очень часто. Поэтому, попробую основные факты вынести в отдельную публикацию и подробно их описать. Это может быть полезно для тех, кто планирует строительство дома, и пытается трезво оценить свои возможности при формировании бюджета выделяемого на строительство дома, что очень важно. Так как человеку далекому от строительства, очень сложно объективно оценить свои возможности на этапе проектирования.

Я буду затрагивать только сферу коттеджного строительства, хотя факторы определяющие стоимость строительства во многом схожи, во всех строительных сферах. Скорее всего, всех факторов я коснуться не смогу, потому что тема эта безгранична, и касается каждого этапа работ, каждой строительной технологии, и в принципе каждого гвоздя вбиваемого на территории вашего строительства. И так.. поехали... Сколько стоит, дом построить?

Сразу оговорюсь, ни один из этих факторов не может быть учтен и рассмотрен самостоятельно, в отрыве от всех остальных факторов, все это должно рассматриваться и учитываться как совокупность факторов, что очень индивидуально в каждом конкретном случае! И все это не так просто, как может сначала показаться.

Все начинается с выбора проекта и выбора технологии строительства. Плюсы и минусы технологий, я описывать не буду, эта тема безгранична. В интернете много копий сломано по этому поводу, и к единому мнению ни одно сообщество спорщиков так и не пришло. Есть технологии дешевле, к примеру, каркасная, есть технологии дороже, к примеру, кирпичная или монолитно-каркасная. Разница в стоимости квадратного метра дома, построенного по одному проекту, может достигать 100%. А в некоторых случаях и более....

Теперь о проектах и архитектурных особенностях дома. Проект изначально ставит вас в рамки определенного бюджета, чем сложнее архитектура дома, тем он выглядит более привлекательно. Но тем он более и дороже обходится. Тут нюансов огромное количество.

Основополагающий нюанс, который определяется сразу, на глаз, количество углов дома. Чем больше углов, тем выше цена. Об этом я писал тут -  http://domatut.com/ugly-v-dome...  Оптимальными по цене являются дома квадратной или прямоугольной формы. В этом плане хороши простые и наиболее распространенные дома сельского типа, с простой двух скатной кровлей, выглядят они конечно не так привлекательно, но и стоимость их строительства самая приемлемая.

Другие особенности проектов уже более сложные, для того что бы их все учесть и оптимизировать требуются знания, опыт и время. Для этого у меня есть специальная услуга, оптимизация проектов. Пользоваться которой застройщики не сильно спешат, а зря. Оптимизация проекта на стадии начала проектирования и планирования или уже после, может снизить ваши расходы, не менее чем на 20% не снижая качество строительства.

Так же немаловажный, но известный факт заключается в том, что чем больше в вашем доме квадратных метров, тем меньше стоимость каждого метра. И чем меньше домик, тем более дорогим получается 1 кв.м его строительства. Кирпичный и каркасный дом по стоимости 1 кв.м могут быть одинаковыми, при условии что, каркасный дом маленький, к примеру 30 кв.м а кирпичный дом огромный, к примеру 400 кв.м. Вот такая странная арифметика.

С этим разобрались, переходим к участку, на котором будет строиться дом. Казалось бы, какая разница. А она есть и не маленькая. Перепад высот по участку задает высоту цоколя, а цоколь не самая дешевая, и очень важная часть вашего дома. Чем он выше, тем дороже будет стоить дом. На некоторых участках, купленных недорого, вся экономия на стоимости участка, будет съедена стоимостью цоколя, так как я встречал случаи, с перепадом высот 2 метра на 10 метров длинны дома. Недорого построить дом на таком участке, это задача сложная и в некоторых случаях, невыполнимая, тут уже будут главенствовать факторы выбора технологии строительства.

Это очень важно учитывать при выборе участка. Не менее важно, чем расположение и возможность подведения городских коммуникаций. Что тоже очень сильно может отразиться на окончательной стоимости. И является в наших условиях лотереей, прогнозировать стоимость коммуникаций в некоторых случаях я просто не берусь, слишком огромен разлет цен в этой области.

Далее, на участке важна возможность использования спецтехники. Если на участок не сможет въехать миксер, то вы сразу попадаете на резкое увеличение объема ручных работ, так как бетон придется готовить вручную, что дороже и намного дольше, при больших объемах бетонных работ.

Если на участок, не сможет въехать кран, то сразу возникает проблема конструкции межэтажного перекрытия, монолит? дорого и долго, (хотя смотря какой) и бетонировать его как? бетононасос? так миксер то не проедет, а перекрытие нужно залить за один день. Деревянное? не очень практично, и не сильно дешевле сборного бетонного из плит (иногда и дороже). А их то, как раз мы и не сможем в этом случае смонтировать.

Далее, на участок не сможет въехать КАМАЗ с манипулятором, как мы будем разгружать, да и чем возить, кирпич и блоки. Домик, к примеру, метров 200, это до 100 поддонов, вручную? Поздравляю, мы только что попали тысяч на 40 лишних расходов, так как ни студенты, ни гасторбайтеры, не будут этого делать бесплатно. И как потом поднимать поддоны на второй этаж. Вопросов куча, ответов простых и дешевых просто нет.

Далее, начинается самое интересное, где, как, у кого покупать строительные материалы и главный вопрос, какие. По цене строительные материалы очень и очень различаются. Кирпич, к примеру, может стоить 12 рублей, а может стоить 30 рублей. Везти его можно за 10 км, а можно за 100 км от склада поставщика, соответственно растут и расходы. Или не растут, зависит от того где вы купили землю под строительство.

Строительные материалы, бывают качественные и недорогие, а бывают дорогие и откровенно некачественные. Тут можно голову сломать. Но важно помнить, что дорогое не гарантия качественного, а дешевое не факт что некачественное. Есть, над чем, сильно задуматься. Но это условие оценки строительных расходов знают все. Поэтому задерживаться на этой теме я не буду.

Уточню другое, вам как частному застройщику, не имеющему опыта, не доступны цены, по которым ваше строительство обеспечит материалами любой опытный прораб с опытом и налаженными связями. Другой вопрос поделиться ли он с вами, этой экономией или нет. А она может на некоторые материалы легко достигать 30%. И вам, приди вы с улицы, таких скидок никто не сделает, а что делать. Защита рынка и налаженных схем продвижения материалов работает примерно так. И с этим ничего не сделать. Именно поэтому строя дом самостоятельно, не имея опыта, вы не сможете построить его намного дешевле, чем в случае участия в этом процессе прораба, или фирмы подрядчика. Стоимость работ и стоимость материалов для этих участников процесса и для вас как частного застройщика очень разная.

Теперь о рабочих, они по стоимости их работ, тоже очень разные. Разница может легко доходить до двух раз. Сильно пьющие рабочие на стройке не нужны, а трезвые не работают дешево. Договорившись с подрядчиком строить дом максимально дешево, не удивляйтесь, что он заложил в стоимость работ услуги именно не ахти каких, не всегда трезвых рабочих. В хорошем случае, дом они таки построят, но насколько это затянется и что будет с качеством, уже отдельный вопрос.

В общем, все это была предварительная теория. А теперь попробую составить нечто типа перечня факторов практически влияющих на стоимость строительства. В виде списка, чтобы не забыть ничего важного, хотя, описывая эти нюансы в общем плане, и не учитывая индивидуальных факторов, того или иного случая, полный список составить почти не возможно. Но попробую.

И так, основные факторы, влияющие на стоимость строительства.

1. перепад высот по участку.

2. тип грунта.

3. уровень расположения грунтовых вод.

4. состояние площадки.

5. необходимость сноса и вывоза старых строений.

6. наличие на участке воды и электроэнергии.

7. наличие ограждения участка.

8. возможность использования спецтехники.

9. состояние подъездных дорог. Однажды, мы посадили в грязь миксер с бетоном, 5 кубов бетона пришлось слить, за трактором пришлось идти далеко, стоил он дорого. А бетон сами посчитайте.

10. расстояние до поставщиков материалов.

11. расстояние, на которое придется ездить каждый день рабочим.

12. сезон проведения строительных работ.

13. погода, портиться погода, растягиваются сроки, расходы растут.

14. проект и сложность дома.

15. количество квадратных метров дома и общий объем работ.

16. тип выбранного фундамента.

17. способ монтажа фундамента.

18. необходимость дополнительной гидроизоляции фундаментов и стен.

19. применяемая технология и материалы для гидроизоляции.

20. архитектурные особенности дома. про количество углов я уже заикался.

21. этажность дома.

22. планировка дома, количество перегородок и.т.д.

23. высота цоколя.

24. количество скатов кровли.

25. тип и сложность кровли.

26. ширина карнизов и способ их облицовки.

27. конструкция кровли. (ветровая и снеговая нагрузки должны быть учтены на стадии проектирования)

28. материал кровли.

29. выбранная технология строительства.

30. тип облицовки стен.

31. необходимость и пожелания заказчика и проектировщика по дополнительному армированию кирпичной кладки.

32. толщина стен.

33. тип последнего этажа, мансарда типа жилой чердак или полноценная жилая мансарда, или же полный этаж.

34. наличие или отсутствие дополнительного утепления дома.

35. тип перемычек проемов.

36. материал и конструкция межэтажных лестниц.

37. тип межэтажного, цокольного и чердачного перекрытий.

38. высота помещений.

39. степень готовности дома необходимая заказчику. наша степень готовности, относительно стандартная, часто предлагаемая по умолчанию если особых пожеланий от заказчика, изначально не поступает.

40. методы и технологии выполнения строительных работ.

41. требуемый уровень качества (что весьма относительно, но дешево и максимально качественно, просто не может быть, ни физически, ни экономически).

42. тип дымоходов и их количество.

43. система инженерных коммуникаций.

44. наличие подвалов и цокольных этажей.

45. форма оплаты (как не странно) нал или безнал.

46. пожелания заказчика стандартные.

47. особенные пожелания заказчика.

48. наличие в районе строительства спецтехники. И некоторых рабочих, которых можно привлекать к процессу не увеличивая расходы, связанные с необходимость гонять спецтехнику из далека, и использовать выездные бригады рабочих.

49. наличие места для проживания рабочих или необходимость аренды жилья на срок выполнения работ.

50. необходимость привлечения независимых лабораторий для экспертизы и подтверждения правильности, качественности выполнения работ, материалов и соответствия их проектным показателям, СНИПАМ и ГОСТАМ. Такое в частном строительстве почти не случается, а при строительстве более крупных масштабов, совершенно привычная практика, начиная с экспертизы проектов и до бесконечности, естественно все это счастье за счет заказчика строительства.

Вот примерно такой, думаю не совсем полный списочек. И он еще не включает вопросы, возникающие, когда речь идет о конкретной выбранной технологии строительства, после ее выбора, автоматом вываливается еще примерно такое же количество технологических нюансов. Которые нужно согласовывать с заказчиком, его возможностями и реалиями. Хотя конечно многие вопросы изначально решаются по умолчанию, в соответствии со сложившейся практикой и опытом. Не всегда эти вопросы задаются заказчику, но не прозвучавшие ответы, так или иначе, учитываются в любом случае.

Если у вас есть подрядчик, то решать все эти проблемы предстоит ему самостоятельно, и или, по согласованию с заказчиком, то есть с вами. А вот если вы собираетесь строить дом самостоятельно, без помощи подрядчика, тогда все эти вопросы вам предстоит решать самому. И отвечать за последствия принятых решений.

Но не пугайтесь, страшно и сложно, бывает только первые два раза))) потом приходит понимание, и основная масса вопросов решается без проблем. Хотя не стоит расслабляться, любая ошибка в строительстве, будь она совершена на стадии проектирования, подготовки, планирования или же выполнения работ, обходится дорого. А вот что бы этих ошибок избежать изначально и не тратить свое время и нервы, желательно доверить строительство, специальным людям, то есть тем, кто это делал уже не один раз. Важно только не ошибиться в выборе этих людей, дабы не наступить на русские грабли, и не потерять время и деньги. Это тоже немаловажный вопрос в строительстве, готовых ответов на который, у меня нет. Оставлю его решение на ваше усмотрение.

Комаров Игорь Васильевич.

Оригинал мой, он тут -  http://domatut.com/faktory-vli...