Есть ли жизнь после реновации?

В свете дебатов, развернувшихся вокруг КРТ, даю небольшую таблицу признаков, позволяющую прикинуть, станет ли город лучше после очередного проекта.

И попробуйте вспомнить, как часто случалось вам видеть за последние тридцать лет проекты, попадающие во вторую колонку.

Несколько тезисов к таблице.

1) Изменения городской структуры должно вести к её улучшению. Если этого не происходит, то такое строительство городу не нужно.

2) Возможность сделать проживание комфортным зависит от плотности населения.

3) Есть предел плотности населения, после которого проблемы становятся нерешаемыми. Нельзя влить 10 литров в трехлитровую банку.

4) Нерешенные проблемы в урбанизме не приводят к немедленной катастрофе. Они компенсируются за счет других ресурсов и это позволяет делать вид, что ситуация не так плоха. Так, например, при нехватке школ вводят вторую смену. Последствия такого решения громадные, но они проявляются позже, и поэтому тут нет немедленной реакции.

5) Ошибки урбанизма приводят к катастрофе, но случается эта катастрофа в других областях и именно это позволяет проводить безответственную градостроительную политику. Надо понимать, что когда неизбежное настанет, то винить будут соответствующее ведомство (врачей, педагогов, экологов и т. п.). О характере застройки, едва ли вспомнят. В любом случае борьба будет идти со следствием, а не причиной. Ясно, что проблема останется.

И, наконец, несколько общих сведений.

Никто не знает реальную плотность населения, хотя её принимают за базовый показатель, от которого и ведут расчет всех остальных элементов планировки. Это позволяет инвесторам творить чудеса.

Но, можно объективно оценить степень плотности застройки безотносительно к числу проживающих. По старым нормативам, которые ныне столь успешно игнорируются, в жилом квартале вся застройка должна занимать не более 40% земли и иметь общую площадь, не более 120% от площади участка. То есть, если дома занимают 25% площади всего микрорайона, то их средняя высота 5 этажей. Не правда ли, знакомая картина?

Именно так были застроены кварталы «сталинских» и «хрущевских» серий». Это зрительный ориентир нормального города, в котором есть свежий воздух, зелень, а также поликлиника и садик в пешей доступности. Показатель этот был в своё время тщательно рассчитан, его дорабатывали и неоднократно апробировали. Он, конечно, немного не соответствует нашему времени, так как в нем заложен низкий уровень автомобилизации. Стройте сегодня такие кварталы с подземными гаражами (или избавляйтесь от авто), и будет вам счастье.

Для сравнения, центральные районы старого фонда Санкт-Петербурга имеют плотность около 200% от площади участка и зелени там фактически нет. Эта застройка всегда считалась переуплотнённой. Как всем известно, до изобретения антибиотиков туберкулёз там свирепствовал.

А какова плотность современной спальной застройки? Она еще выше и колеблется в интервале 250- 300%. Поэтому глядя на картинки новых кварталов можно смело судить о будущем. Если 5 этажей меняют на 25, то добра ждать не стоит. Даже если предположить, что в новых постройках будут хорошие квартиры, то жить все равно придется в глубоко депрессивной среде. Город от таких «реноваций» превращается в трущобы. И это не поэтическое сравнение, а факт проверяемый цифрами, ибо обеспечить такую плотность достаточным количеством дорог, садиков и школ физически невозможно, не хватит земли. Можно только пообещать, что всё это будет, а потом примерно наказать застройщика или посетовать на несовершенство статистики.