Рынок на распутье: что происходит с ценами на недвижимость в России

Средняя стоимость жилья в России снизилась до 165 тыс. рублей за квадрат

За последние три месяца 2024 года стоимость квадратного метра в российских новостройках сократилась в среднем на 2% — до 165 тыс. рублей. По словам экспертов, застройщики всё чаще прибегают к скидкам на фоне снижения доступности ипотеки в стране. Выдача жилищных займов упала после рекордного повышения ключевой ставки ЦБ и пересмотра условий льготных программ. Причём, как отмечают специалисты, в 2025-м получить кредит на покупку недвижимости станет ещё сложнее в связи с рядом нововведений для банков. Таким образом, слабый спрос продолжит оказывать давление на цены, однако аналитики не ждут серьёзного удешевления квартир.

• РИА Новости 
• © Илья Наймушин

Квартиры в российских новостройках незначительно подешевели в конце 2024 года. Об этом говорится в опубликованном в среду, 5 февраля, исследовании сервиса «Авито Недвижимость».

По данным компании, в октябре — декабре средняя цена 1 кв. м на первичном рынке снизилась на 2% по сравнению с июлем — сентябрём и составила 165 тыс. рублей. Похожая динамика наблюдалась и в отношении стоимости самих объектов: средний по стране показатель сократился на 1% — до 8,5 млн рублей.

Наиболее доступные цены были зафиксированы в Смоленске (93 тыс. рублей за квадрат или 5,5 млн рублей за квартиру), Брянске (98 тыс. — 5,4 млн), Ставрополе (100 тыс. — 6 млн), Липецке (101 тыс. — 5,8 млн) и Ярославле (101 тыс. — 5,6 млн). В свою очередь, самое дорогое жильё продавалось в Сочи (464 тыс. — 19,8 млн), Москве (394 тыс. — 22,4 млн), Санкт-Петербурге (238 тыс. — 11,2 млн), Казани (215 тыс. — 11,5 млн) и Владивостоке (200 тыс. — 9,5 млн).

«Незначительное изменение стоимости новостроек по стране в целом обусловлено снижением средних цен в отдельных регионах. Во многом это связано с тем, что во второй половине 2024 года стоимость уже опубликованных предложений перестала расти. Одновременно с этим в продажу выходили объекты на ранних этапах строительства: такие варианты стоят дешевле, что повлияло на динамику средней стоимости», — объяснил RT управляющий директор направления первичной недвижимости сервиса Дмитрий Алексеев.

Более того, как рассказал RT директор рынков России и СНГ fäm Properties Валерий Тумин, снижение спроса на ипотеку всё чаще вынуждает продавцов прибегать к скидкам. Причём если сейчас их размер составляет в среднем около 1—5%, то в дальнейшем дисконты могут вырасти до 5—10%, считает специалист.

«Падение выдачи ипотеки даёт хорошие возможности для покупателей квартир. Однако тем, кто рассматривает покупку, всё же стоит действовать по обстоятельствам, а не ждать идеального рынка. Очевидно, что, например, более дешёвые студии уходят быстрее (в среднем за два месяца), чем квартиры с большим метражом (за три-четыре месяца)», — добавил Тумин.

Ипотечное охлаждение

Как следует из материалов Центрального банка, за последние три месяца прошлого года российские финорганизации предоставили почти 241 тыс. жилищных кредитов на общую сумму около 933 млрд рублей. Относительно предыдущего квартала выдача упала более чем на 20% в количественном выражении и на 16% — в денежном.

Охлаждение рынка в Центробанке объяснили снижением доступности ипотеки в стране. Так, в прошлом году ЦБ для борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку с 16% до рекордного 21% годовых и пока продолжает удерживать её на этом уровне. Вслед за действиями регулятора банки начали поднимать проценты по жилищным кредитам, и сейчас средний по стране рыночный показатель составляет около 29% годовых.

Кроме того, с июля 2024-го в России перестала действовать массовая льготная ипотека, что также привело к заметному снижению выдач займов, отметили в ЦБ. Напомним, программа позволяла всем жителям страны взять ссуду под низкий процент на покупку жилья, а разницу между рыночной и субсидируемой ставками банкам возмещало государство.

Правительство запустило инициативу ещё в 2020 году для поддержания спроса на недвижимость в период пандемии коронавируса и позже неоднократно продлевало. Мера оказалась эффективной на первых этапах, но затем привела к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, что обернулось резким удорожанием жилья и увеличением разницы между ценами на первичном и вторичном рынках.

По последним данным Росстата, если ещё в конце 2019 года 1 кв. м в новостройке продавался в среднем по стране за 64 тыс. рублей, то к октябрю 2024-го показатель превысил 175 тыс. За это же время 1 кв. м на вторичном рынке подорожал с 59 тыс. до 111 тыс. рублей. В результате руководство страны решило свернуть льготную ипотеку для всех граждан и сохранить только адресные программы для семей с детьми, IT-специалистов, жителей Дальнего Востока, Арктической зоны, новых регионов и сельских территорий.

• РИА Новости 
• © Владимир Песня

«В соответствии с прогнозами ЦБ РФ по ключевой ставке на 2025 год массового спроса на покупку недвижимости в ипотеку не ожидается. Плюс с 1 января в силу вступил ипотечный стандарт, а с апреля ожидается внедрение макропруденциальных лимитов, что также сокращает доступность ипотеки и напрямую влияет на спрос, в том числе на новостройки», — рассказала RT менеджер продукта «Ипотека» в финансовом маркетплейсе «Сравни» Екатерина Сташкова.

Поясним, что введённый в начале года ипотечный стандарт представляет собой свод правил, которым должны следовать все российские банки при выдаче займов. В частности, максимальный срок ипотеки не может превышать 30 лет, предельный размер кредита должен быть не больше 80% стоимости жилья, а минимальный первоначальный взнос — не меньше 20% от цены квартиры.

В свою очередь, макропруденциальные лимиты представляют собой количественные ограничения для банков на выдачу рискованных займов. После введения этого инструмента на рынке ипотеки финансовые организации станут чаще отказывать в выдаче жилищных кредитов тем, кто тратит на погашение долгов более 50% доходов и имеет низкий первоначальный взнос.

«На фоне ужесточения кредитных условий уже в декабре покупка недвижимости в России совершалась либо за наличные, либо в ипотеку по оставшимся льготным программам. С большой долей вероятности данный тренд сохранится и в 2025 году. На первичном рынке недвижимости это может привести к стагнации цен и точечным дисконтам от застройщиков. В большей степени это касается не массовых акций, а индивидуальных скидок, которые будут определяться для каждого конкретного клиента», — предположила Екатерина Сташкова.

Однако существенного удешевления жилья пока ожидать не стоит, уверена собеседница RT. По её словам, ценам не даёт сильно упасть рост себестоимости строительства и снижение темпов ввода новых объектов. Похожей точки зрения придерживаются и эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

«Рынок недвижимости продолжает находиться на распутье. С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на цены. С другой — снизу их поддерживает высокая инфляция и недостаток ликвидного предложения. На фоне таких разнонаправленных факторов стоимость жилья пока топчется на месте, хотя чем дольше затянется период высоких ставок, тем больше вероятность нисходящего тренда в стоимости жилья», — говорится в прогнозе компании.

Источник