Российский рынок недвижимости стремительно движется в сторону полного отсутствия спроса на жилые объекты, кое-как ещё продаются скромные садовые участки и самые недорогие дачи. По квартирам полный аут, только за прошлый месяц число покупателей уменьшилось в полтора раза. Впрочем, это неточные цифры, так как аналитики высчитывают какие-то проценты от совершенно незначительных величин.
Согласно данным консалтинговой компании CORE. XP, число сделок по жилой недвижимости в апреле сократились на 39,8% в сравнении с мартом. С начала текущего года по самым оптимистическим оценкам месяц к месяцу активность каждый раз падала на 20−30%, сейчас уже больше. Процесс ускоряется, так как мизерные доли остаточного платёжеспособного спроса быстро вымываются.
По итогам мая ожидается дальнейшее снижение спроса, июнь будет ещё более провальным — лето, однако. Да и не в лете, собственно, дело.
«Причины снижения спроса на жилую недвижимость достаточно очевидны: высокие цены на объекты, рост ставок по рыночной ипотеке, закрытие льготных программ», — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Ольга Пискаева.
Добавим сюда же жадность застройщиков, которые сидят на своих квадратных метрах и не снижают ценники. Разрыв со вторичным рынком в ряде регионов уже достиг 70%, в среднем по стране он оценивается 55−60%. Причём это официальные, уже «скорректированные» цифры.
«Рост цен на новостройки замедлился: по данным Росстата, рост цен за I-III кварталы 2024 года, приведенный к годовому выражению, составил 9,6%, а за IV квартал 2024 года — I квартал 2025 года аналогичный показатель составил 7,3%. Тем не менее дисбалансы на рынке жилья сохраняются, в частности, разрыв цен на строящееся и готовое жилье остается большим (52% по данным СберИндекса и 60% по данным Росстата в I квартале 2025 года)», — говорится в «Обзоре финансовой стабильности» за первый квартал 2025 года от Центробанка.
Фактор данного дисбаланса регулятор финансового рынка относит к рискам, что совершенно верно. И предупреждает своих «подопечных», чтобы банки аккуратней давали кредиты застройщикам. Нынче это опасно.
«Ценовой разрыв на 90% обусловлен льготной ипотекой, которая влияла на рынок на протяжении многих лет», — считает руководитель по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.
Тут стоит добавить «был» — был обусловлен льготной ипотекой. Её больше нет, однако строительная отрасль почему-то до сих пор живёт в реалиях вчерашнего дня. Владельцы компаний, в собственности которых находятся несметные миллионы квадратных метров новостроек, на что-то надеются и упрямо не снижают цены. Напротив, как констатирует ЦБ, они их даже потихоньку повышают. Хотя ничего не продаётся. Какой-то абсурд.
На вторичном рынке цены, наоборот, снижаются, но тоже потихоньку. Почему не происходит того самого обвального падения стоимости недвижимости, о котором все говорят ещё с прошлого года?
«Новость про падение спроса слышала по радио — в машине, когда ехала на просмотр одного из моих объектов. Наверное, всё так и есть, но лично у меня квартиры и дома как-то совсем не продаются ещё с прошлого года. Только скромные дачные участки, домики в СНТ и прочие бюджетные объекты. Уходим на уровень шести соток, как 20−30 лет назад.
Почему цены на квартиры не рушатся? Видимо, потому, что «первичка» не дешевеет, застройщики стоимость своих объектов не снижают. Вот и «частники», глядя на это, тоже не торопятся продавать дёшево. Да и покупателей, в общем-то, тоже нет, продавать, в принципе, особо-то и некому.
Вроде как мы все богатые, наши квартиры и дома стоят несметные миллионы рублей, но деньги это какие-то ненастоящие, иллюзорные. Мы не можем продать это, добавить денег и купить что-то лучшее. Продать некому", — рассуждает риэлтор Татьяна Иванова.
Продажи «первички» уже практически равны нулю, сейчас идёт падение спроса на «вторичке». Денег у людей с каждым днём всё меньше, а те, у кого есть какие-то накопления, не горят желанием вкладывать их в столь опасный актив. Ведь про этот самый «дисбаланс» в курсе не только Центробанк.
Работает также фактор «геополитических рисков», ситуация с российской валютой очень шаткая, позитива в обозримом будущем как-то не предвидится. Текущее укрепление курса рубля никто объяснить не в состоянии, даже «натянув сову на глобус», и обыватели уже подозревают плохое. Что налицо некие политические игрища с целью усыпить бдительность россиян и снять остроту социальных проблем. Когда это будет не нужно снова произойдёт девальвация, и деньги понадобятся на еду, одежду, ГСМ и прочие нужные вещи. То есть улучшать жилищные условия сейчас не время. Не до жиру.
«На вторичном рынке мы ожидаем стабилизацию цен и снижение активности. В сегменте квартир собственники выставят летние варианты в аренду, что приведёт к увеличению предложения съёмного жилья. Продавать объекты по «невыгодной» цене они не будут и предпочтут подождать осени.
В сегменте вторичного ИЖС спрос плавно будет снижаться с 1 июня. Однако собственники также не будут идти на снижение цен. Тем более что продажа вторичных ИЖС-объектов сильно растянута во времени. Поэтому здесь тоже будет скорее вариант «летней» сдачи и последующих попыток продаж осенью", — прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Иными словами, «виртуальность» цен российских объектов жилой недвижимости продолжит расти. Ведь если нет платёжеспособного спроса, стоимость квартиры или дома можно обозначить, как угодно. Хоть в миллион рублей, хоть в миллион долларов. Разницы никакой — всё равно дорого, денег нет, поэтому не купят. Всё замерло, замёрзло — на рынке недвижимости России наступил тотальный «ледниковый период».
А вот строить зачем-то продолжают, за первый квартал 2025 года в возведение новостроек вложено 90 млрд рублей. В прошлом году было в два раза больше, но тогда ещё имелся спрос — работала «льготная» ипотека. Сейчас её нет, да и в целом кредитование сделок с недвижимостью фактически прекращено.
С какой целью тогда строят, на что рассчитывают? Явно не просто так, пускать деньги на ветер олигархи не привыкли. И есть большие сомнения, что от этого выиграют частные владельцы квартир, которые хотят их выгодно продать.
Оценили 13 человек
23 кармы