Статья навеяна прочтением комментариев к материалу Фрица Моргена "Доступная ипотека или доступное жильё?", из которых я для себя уяснил, что высказанная в тексте мысль для многих осталась непонятой. В связи с этим я решил тоже не оставаться в стороне и прояснить этот вопрос, как я его понимаю. Говорить я буду примерно о том же, но другими словами.
Вот, например, график цен на недвижимость в Москве:
Стрелками отмечены периоды начала поступления на рынок недвижимости относительно дешевых денег (да, эти деньги по факту не такие уж и дешевые, но все равно дешевле, чем были до этого).
Итак, первая стрелка - начало федеральной целевой программы "Жилище" с льготным ипотечным кредитованием (начало 2006-го года), вторая стрелка - старт программы материнского капитала и программы "Молодая семья" (2007-ой год). Можно было бы нарисовать и еще одну стрелку, в середине 2014-го, когда на рынок потекли самые дешевые деньги, непосредственно из карманов потенциальных покупателей, чтобы вложиться хоть куда-нибудь на фоне падающего рубля (все лучше, чем в телевизор).
К чему все это привело, видно из графика. Стоимость жилья с момента вброса дешевых денег выросла раза в три-четыре, вынуждая население брать ипотечные кредиты пусть и по сниженной ставке, но на более крупные суммы. Нет, объемы строительства тоже выросли, но не так сильно, раза в полтора-два (с 43 млн. кв.м. в 2005-м до 60 млн. кв.м. в 2007-м и до 81 млн кв. м. в 2014-м).
Теперь объясню механизм, почему так происходит (внимание, у Фрица Моргена этих слов нет).
Представьте себе, что вы получили на руки дешевые деньги и вместе с другими счастливчиками бежите к строительной компании, чтобы приобрести долгожданное жилье. Агент по продажам, оглядев всю толпу желающих купить собственный угол, во-первых, задирает цены на имеющиеся квартиры (потому как их на всех явно не хватит), а во-вторых, звонит своему директору и настаивает на том, что пришло благодатное время и пора значительно увеличивать объемы строительства. Всем, кто не смог приобрести квартиру по уже выросшей цене, агент, не моргнув глазом, предлагает подождать несколько лет, пока будет построено новое жилье.
А его директор (и директора всех других строительных компаний) в это время обзванивают все цементобетонные и арматурные заводы в округе, настаивая на том, что необходимо срочно увеличивать объемы отгрузок. У кого-то есть свободные мощности, кто-то работает на пределе. Стройматериалов на всех не хватает также, как не хватает квартир, они растут в цене, а всем недовольным директорам заводы предлагают подождать пару лет, пока они будут расширять производство.
Сами заводы начинают звонить, к примеру, энергетикам и просить увеличить квоты на поставки электроэнергии, необходимой для работы нового оборудования, и ситуация снова повторяется. Срок, через который можно будет ожидать новых квартир, обещанных агентом потенциальным покупателям, все растет: пока энергетики выдадут новую квоту, пока бетонные заводы расширят производство, пока строители возведут новый дом. А до тех пор возникают вот такие новости: "Нехватка цемента тормозит реализацию нацпроекта «Доступное жилье»" - это конец 2007-го года.
В этой ситуации, в общем-то, довольны все, кроме покупателя, ради которого вроде бы все и задумывалось: он хоть и берет кредит по сниженной ставке, но зато само тело кредита гораздо больше, потому что в него закладываются инвестиции и в энергетику, и в модернизацию заводов, и уже непосредственно в строительство. Таким образом, со всеми переплатами жилье может выходить еще и дороже, чем в случае дорогих денег.
Теперь, чтобы меня тут не заклевали, напишу о том, как правильно, по моему мнению, применять дешевые деньги (здесь будет общая рекомендация для всех отраслей и пояснение на примере строительства жилья). Дешевые деньги нужно выдавать в обратном порядке:
1. Первый шаг - инвестиции в инфраструктуру. Модернизация ГЭС, постройка новых дорог, прокладка газопроводов - все, что будет необходимо в дальнейшем. В нашем примере это увеличение энергетических мощностей для расширения квот заводам (хотя пример этот, следует признать, взят с потолка).
2. Когда инфраструктурные объекты уже на подходе, следует инвестировать в ресурсодобывающие и обрабатывающие производства, которые будут использовать достраивающиеся объекты инфраструктуры: модернизация металлургических заводов, добыча ископаемых, строительство НПЗ и т.д. В нашем примере для строительства жилья понадобятся производства щебня, цемента, песка, арматуры, труб и т.д.
3. К моменту открытия производств по п.2 следует инвестировать в производства, которые будут, потребляя их продукцию, выпускать что-либо для населения: автомобили, чайники, одежду. В нашем случае дешевые деньги достанутся строительным компаниям (и хорошо бы еще не забыть мебельщиков, а то люди, въехав в новую квартиру, потом обнаружат, что из-за непродуманных инвестиций дешевых денег мебель взлетела в цене и теперь стоит, как новая квартира).
4. И вот уже к моменту расширения мощностей производства по выпуску всяких новых продуктов, под которые подведена мощная ресурсная и инфраструктурная база, можно давать дешевые деньги непосредственному потребителю этой продукции, то есть нам с вами.
Да, это долго и эффект будет заметен не сразу, но другого пути нет: посмотрите еще раз на график, дешевые деньги, просто так выданные конечному потребителю, сильно нарушают устойчивость всей системы!
Следует отметить еще несколько соображений:
Во-первых, ни один бизнесмен не возьмет даже самые дешевые деньги под строительство нового цементо-бетонного завода, если не будет уверен в спросе, поэтому задачу нужно решать комплексно, то есть заранее убедить бизнесмена, что к моменту достройки завода дешевые деньги уже будут выданы строительным компаниям, и спрос будет. Аналогично, когда речь дойдет до застройщиков и мебельщиков, нужно будет уже их убеждать, что на стадии достройки объектов недвижимости миллионы россиян получат дешевые кредиты и все квартиры мигом раскупят и начнут обставлять шкафами да комодами. Таким образом, для впрыскивания дешевых денег в экономику нужен четко продуманный и претворяющийся в жизнь план лет на 5-10. Необходимо не стимулировать спрос в надежде, что рука рынка сама создаст предложение, а стимулировать деньгами сначала предложение, а потом, по мере его готовности, уже подстегивать спрос.
Во-вторых, даже в этом случае может возникнуть ситуация, что на руках у нас с вами окажется больше дешевых денег, чем с их помощью произведено продукции, и тогда снова начнется взвинчивание цен. Это может также произойти и на стадии бетонный завод - застройщик, и на стадии энергетики - бетонный завод. Таким образом, бесконтрольно инвестировать дешевые деньги можно только в инфраструктуру, а вот всем остальным нужен контроль и планирование.
Ну и напоследок несколько примеров такого разумного подхода.
Пример 1. Все знают, что в конце 50-х у нас начался бум строительства жилья. Возведенные на 25 лет "хрущевки" для многих до сих пор являются уютным и теплым домом. Однако предпосылки такого бума начали закладываться за десять лет до этого, еще при Сталине: были подготовлены технико-экономические обоснования, построены несколько экспериментальных домов (сначала каркасно-панельных, а затем более экономичных панельных), затем были серьезно модернизированы заводы железобетонных конструкций и уже только после этого страна начала с огромной скоростью обрастать новыми домами и расселять бараки и коммуналки.
Пример 2. Из раннего Сталина. Основные действия по коллективизации были проведены за несколько месяцев до того, как со Сталинградского тракторного сошел первый трактор. Обратите внимание на порядок действий: не "создать колхозы - понять, что им нужны трактора - построить тракторный завод", а "запланировать создание колхозов - построить тракторный завод - создать колхозы", то есть сначала подготовить предложение, а уже затем создать спрос.
Так что дешевые деньги - это, конечно, благо, но применять их следует с большой осторожностью!
Оценили 36 человек
90 кармы