Банки начали снижать ставки по ипотеке. Много ли это значит для заемщиков

Крупнейшие игроки — «Сбер» и ВТБ — пересмотрели условия по некоторым кредитам на жилье. Снижение ставок по ипотеке — пока не тенденция, но уже сигнал для рынка и заемщиков, считают эксперты

Сбербанк и ВТБ с разницей в несколько часов объявили о снижении ставок по разным программам ипотеки с 4 марта. Крупнейшие игроки первый раз корректируют условия по кредитам на жилье после подъема ипотечных ставок до пиковых уровней в ноябре прошлого года.

• «Сбер» уменьшил ставки на 1–1,5 процентного пункта в зависимости от первоначального взноса (чем он выше, тем больше снижение). В итоге по кредитам на новостройки с первоначальным взносом от 20 до 50% ставка составит 28,7%, а по аналогичным ссудам на готовое жилье — 28,1%.
• ВТБ скорректировал ставки по комбинированной ипотеке — это кредиты, когда часть суммы в пределах лимита выдается как льготная ипотека (например, семейная), а остаток — по рыночным ставкам. «Если раньше средневзвешенная ставка по «семейной» ипотеке в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти для суммы кредита 13,5 млн руб. начиналась от 12,08%, то теперь — от 9,51%», — сообщил представитель кредитной организации. В банке также заявили, что рассматривают возможность изменения условий по обычной рыночной ипотеке.
• Намерение снижать ставки по ипотеке также подтвердили в Абсолют Банке. Это произойдет в ближайшее время, сообщил зампред правления банка Антон Павлов.
• Представитель МТС-банка сказал, что возможность снижения ставок по ипотеке сейчас не рассматривается.
• «Мы внимательно следим за трендами рынка и наблюдаем разворот крупнейших игроков в сторону снижения ставок», — отметил представитель банка «Санкт-Петербург». Он подчеркнул, что банк уже предлагает «одни из самых выгодных ставок» на рынке, и не раскрыл дальнейших продуктовых планов.
• Другие крупные банки не ответили на запросы РБК.

Согласно данным «Дом.РФ», ставки по рыночной ипотеке достигли рекорда, поднявшись выше 28% в середине ноября, когда крупнейшие участники рынка — «Сбер» и ВТБ — увеличили стоимость своих продуктов на 3,5 п.п. За ними последовали и другие банки. В конце января на рынке появились первые признаки коррекции: 20 января банк «Уралсиб» уменьшил ставки по рыночным кредитам на жилье на 1,5 п.п., 11 февраля банк «Дом.РФ» смягчил условия для ссуд на новостройки сразу на 2,7 п.п. Это однако незначительно повлияло на средневзвешенный уровень ставок в топ-20 банков — на 28 февраля ставка по кредитам на новостройки составляет 28,73%, на готовое жилье — 29,29%.

Ключевая ставка ЦБ, которая влияет в том числе на стоимость ипотеки, находится на рекордном уровне — 21% — с октября прошлого года.

Стоит ли заемщикам ждать волны снижения ставок

Директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова называет два фактора, которые могли повлиять на решения ипотечных банков. Это снижение стоимости фондирования, то есть ставок, по которым банки привлекают средства вкладчиков, а также регуляторные послабления от ЦБ.

В третьей декаде февраля средняя ставка по депозитам в топ-10 банках составила 20,85%, потеряв почти 1,5 п.п. от пиковых значений середины декабря, следует из данных ЦБ. «Кроме этого, для ограничения влияния НКЛ (норматива краткосрочной ликвидности. — РБК) на ценообразование банковских продуктов Банк России временно расширил возможность использования системно значимыми банками безотзывной кредитной линии для привлечения ликвидности, что снижает конкуренцию банков за фондирование», — объясняет Богомолова. Она также напоминает про снижение регулятором надбавок по ипотечным ссудам (с первоначальным взносом от 20% и показателем долговой нагрузки клиента менее 70%) с 1 марта 2025 года.

«Кредитование данной группы заемщиков снизит давление на капитал банков», — добавляет эксперт.

«Одна из причин — снижение стоимости фондирования, которое было намного выше ключевой ставки: плюс 3–4%. Сейчас эта разница 1,5–2%, поэтому формально есть основания для снижения», — подтверждает Павлов из Абсолют Банка.

«Текущее снижение ставок объясняется необходимостью поддержки ипотечных выдач на фоне их значительного сокращения в последние месяцы», — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Алексей Кирюхин.

По данным Банка России, выдачи ипотеки резко упали в конце прошлого года и с тех пор держатся на минимальных с 2022-го уровнях: в ноябре объем представленных кредитов на жилье составил 274 млрд руб., в декабре — 291 млрд руб., а в январе — 127 млрд руб. По сравнению с аналогичными месяцами 2024 года падение составляет 50–65%, свидетельствует статистика Frank RG (есть у РБК).

По словам Павлова, незначительное снижение ставок по ипотеке не приведет к увеличению выдач таких кредитов. «Но данное событие важно как позитивный сигнал для рынка», — поясняет зампред Абсолют Банка.

«Небольшая коррекция ставок крупнейшими системно значимыми кредитными организациями приведет к сокращению маржинальности ипотечных кредитов, но ожидаемое увеличение объемов выдачи позволит частично компенсировать снижение доходности каждого отдельного кредита», — полагает Кирюхин. Он не исключает, что и другие ипотечные банки вскоре пойдут на смягчение условий по ипотеке.

Пока не стоит ожидать существенной коррекции, лишь в пределах 1,5–2 п.п., говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, для более серьезного присмотра ставок нужны «соответствующие предпосылки» — в частности, снижение ключевой ставки.

«Перспективы дальнейшего снижения ставок в ближайшие месяцы во многом будут зависеть от способности банков сокращать стоимость фондирования, привлекая более дешевые пассивы. Тем не менее в условиях жесткой монетарной политики потенциал смягчения ипотечных условий остается ограниченным», — соглашается Кирюхин из «Эксперт РА».

Даже при анонсируемом снижении ставки по ипотеке остаются очень высокими и неподъемными для большей части населения, замечает Богомолова. Но, по ее словам, смягчение условий потенциально снижает размер ежемесячного платежа для заемщиков и, соответственно, объем их долговой нагрузки.

https://www.rbc.ru/finances/04...