Брошенные Инкомом посёлки, достались «осколкам» «Открытия» вместе с крепостными жителями и разрухой.
Знакомьтесь, «Открытая стратегия девелопмента» (включает в себя компании: «Открытие-Недвижимость», «ЭнергоСервис», «Компания Барэкс-1», «Роза ветров», «Деловой партнер: юридические, бухгалтерские услуги и аудит»).
Об антирекордах в «Открытие», методах работы его руководства и скандалах сопровождавших вывод денег за рубеж наслышаны все, как и о том, что «каков поп таков и приход» или рыба начинает гнить с головы.
К написанию данного материала, меня побудило происходящее в посёлке и очень своеобразное информирование администрацией ООО "Управляющая компания Барэкс-2" и прикладным ТСН, жителей посёлка и по совместительству соседей, о ситуации в посёлке и замалчивании от них некоторых весьма важных фактов.
Ниже, будет описание проблем определённого посёлка, но подобно кальке оно накладывается на любой посёлок в подобной ситуации.
Вместо послесловия, понятие коттеджный посёлок в законодательстве отсутствует, хотя в тексте ниже будет встречаться.
Кто не хочет вчитываться, на предпоследней странице Вам доступна, суть обращения «et brevis» – с основными вопросами по пунктам.
Согласно Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
Статья 2. Основные термины и понятия
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные термины и понятия:
сельское поселение — один или несколько объединённых общей территорией сельских населённых пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населённых пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;
городское поселение — город или посёлок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления; органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделённые собственными полномочиями по решению вопросов местного значения;
Как видно, в терминологии вышеупомянутого ФЗ нет ни слова о коттеджном посёлке и статус подобного образования не урегулирован законодательством, однако жилищное законодательство может применяться к «коттеджному посёлку» по аналогии (часто, все зависит от конкретного судьи).
Принимая в расчёт все вышесказанное, можно легко догадаться, что всеми любимое и прижившееся название "коттеджный посёлок" к примеру Новорижский, не несёт под собой никакой правой нагрузки и это не более чем принятый нами всеми жаргонизм, то есть «коттеджный посёлок Новорижский» - топоним, не заключающий в себе самостоятельного правового статуса.
В действительности, территория «коттеджного посёлка»: дороги, газоны, ландшафтный парк с системой сообщающихся прудов и другие зоны – бывшие «земли общего пользования» (часть поверхности суши с определёнными границами имеющая юридический статус земель общего пользования.) отделённые линейным сооружением, проще говоря забором, внутри муниципального образования деревня Борки, городской округ Истра, Московская область.
Что есть «коттеджный посёлок Новорижский» по сути, это нагромождение соседних земельных участков, с единым по стилистическому исполнению и формирующий условно замкнутый периметр забор, но де-юре это соседствующие между собой участки а не «единое» территориальное образование с общим забором, часть забора проходящая по территории каждого земельного участка, является собственностью землевладельца – значит у нас отсутствует не только единое территориальное образование, нет даже общего периметра и забора!
В настоящий момент, самым большим соседом для всех, является ООО «Борки», этому юридическому лицу каким-то образом стали принадлежать все «земли общего пользования» в посёлке.
Напомню, «Земли общего пользования» это не местечковая фигура речи, а достаточно строго детерминированный юридический термин со всеми вытекающими из этого свойствами и последствиями. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Какими образом земли общего пользования изменили свой статус, куда потерялся землеустроительный проект, почему до настоящего момента нет межевого плана на данные земли и не окончена процедура регистрации в ЕГРН – хорошие вопросы и адресовать их вероятно стоит контролирующим и вышестоящим инстанциям, не возбраняется конечно, поинтересоваться у владельца земель об этом, при личной встрече.
Дополняет всю вышеописанную картину бренности бытия, проблема с арендованными инженерными коммуникациями в которые никто не вкладывает ни копейки.
Об аккумулировании средств на будущий капитальный ремонт, речи и быть не может – этим никто не занимается!
Меж тем, структура тарифа (стоимости услуги) включает с себя отчисления на амортизацию - капитальный ремонт и полное восстановление основных средств.
В себестоимости услуг отражаются амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств, находящихся в собственности, хозяйственном ведении либо оперативном управлении, а соответственно, на балансе организации.
Особенности планирования и учёта затрат связаны с существующей системой договорных отношений и распределением имущественных прав между организацией-исполнителем услуг, потребителем услуг и заказчиком, в частности тем, на каких условиях организациям-исполнителям услуг переданы основные средства объектов инженерной инфраструктуры (сети, сооружения и др.).
Часть коммуникаций и инженерных сооружений арендованы у собственника – третьих лиц, не проживающих и ныне никак не относящихся к посёлку.
Вот только, необходимо отдавать себе отчёт в том, что посёлок стареет и недалёк тот день, когда будет невозможно это игнорировать.
Оставаясь безучастными, мы все рискуем оказаться у разбитого корыта.
Внутрипоселковые электросети как и подстанция – притча во языцех, в посёлке удалённом от МКАД на 30км., отключения электричества происходят с пугающе завидным постоянством и остаётся только посочувствовать домовладельцам без генераторов.
Принадлежат электросети в посёлке, застройщику - «Инкому» иначе ООО "Монолитстройинвест", дорогостоящий ремонт и приведение этих сетей в "хорошее" а не минимально удовлетворительное (жизнеспособное) состояние, для него не целесообразно и мало чем интересно – в скорости, мы все рискуем оказаться без электричества, в каменном веке или при лучине.
Когда точно произойдёт, глобальный для нас блэкаут (авария в энергосистеме) прогнозировать сложно, но вопрос не в том произойдёт-ли, а когда это случится!
Работ по устранению этой угрозы тоже никто не ведёт, переговоры о передаче энергосетей закончились ничем. Почему ни ТСН, ни «управляющая компания» не озаботилась решением данной проблемы, не ясно!
В подобной ситуации, соседям – жителям посёлка, необходимо как можно скорее проявить инициативу и предпринимать активные действия, спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Посему необходимо написать коллективное обращение – коллективное обращение намного действеннее, нежели обращение от одного человека.
Многие задаются вопросами эстетической составляющей посёлка и ландшафтного дизайна, переживая, что вся красота может прийти в упадок.
Проанализировав типовую структуру расходов (к сведению, сколько времени прошло, а структуру расходов ООО "Управляющая компания Барэкс-2" так и не предоставила никому), становится очевидно, что стрижка газона, его полив, уборка территории и прочие визуальные атрибуты благополучия посёлка - всего лишь вершина айсберга, так как их доля в смете расходов на содержание посёлка ничтожно мала.
Тем кто переживает, об эстетике посёлка, не стоит поддаваться панике, сейчас поводов для этого нет и красота в не опасности, в отличие от нас с Вами.
Из-за недобросовестного отношения владельца земли к своим обязанностям, в зимний период времени, возрастает количество ДТП и травматизм на дорогах посёлка и никто за это не ответил до настоящего времени. Сколько машин торчало из сугробов этой зимой и не сосчитать. Благо все обошлось без серьёзных последствий для здоровья, только фортуна вещь не бесконечная и не стоит её лишний раз понапрасну искушать.
Владелец имущества несёт на себе бремя содержания своего имущества - «хозяин» земли, дороги и иного имущества, обязан следить за его состоянием, в том числе: производить текущий ремонт, предотвращать замусоривание, зарастание сорными травами и профилактировать пожароопасную обстановку. Приведу лишь некоторые нормативно-правовой акты (НПА) регламентирующие ответственность владельца:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) Статья 210. Бремя содержания имущества собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;
Постановление правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1717 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации»).
Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390 "О противопожарном режиме"
В случае возникновения у владельца, финансовых затруднений или иных обстоятельств, приведших к отсутствию возможности содержания своего имущества, владелец имеет право отказаться от права собственности согласно "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) Статья 236. Отказ от права собственности гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ владельца от права собственности и передача «земель общего пользования» в муниципалитет – один из возможных вариантов для снижения финансового обременения, в размере налогообложения данной недвижимости.
В настоящее время, налог за данную землю не принадлежащую Вам - жителям, собирают именно с Вас - жителей (домовладельцев - соседей) в пользу владельца - юридического лица.
Признаюсь и вероятно буду солидарен со многими, вопросы безопасности в посёлке «больная» тема и очень сильно меня тревожат.
Прокатившиеся с момента прихода «управляющей компании» по территории посёлка волны криминальных происшествий: поджёг, грабежи и кражи, недвусмысленно намекают, что обеспечение безопасности и порядка, для жителей не в приоритете.
«Охрана посёлка» по сути, вахтеры поднимающие шлагбаум и сторожащие только имущество нанимателя – коим является «управляющая компания» и ей дела нет до безопасности жителей, что же именно охраняет и за что отвечает охрана посёлка, остаётся неясным.
Однако стоимость «услуги» по подниманию шлагбаума для жителей такова, волей не волей задумываешься – ну не меньше, чем профессор или академик должен на проходной, за такие-то деньги сидеть.
А по сути, Вас никто не охраняет! По сему рекомендую, тем кто этого ещё не сделал, заключать дополнительно договор с каким-либо частным охранным предприятием/организацией (ЧОП/ЧОО) или с так называемой, ранее вневедомственной охраной (ОВО), а ныне оказывающей услуги под «брэндом» ФГУП «Охрана» Росгвардии.
Странность поведения и реакция некоторых учредителей ТСН вызывает логичные вопросы и лёгкое недоумение, почему голоса ТСН и «управляющей компании» звучат дуэтом и в унисон. Возникает некоторое ощущение, а не превратилась-ли ТСН из инструмента защиты интересов жителей посёлка в аффилированную структуру. По поведению участников, так сразу и «не скажешь», что произошло. Выводы каждый сделает для себя самостоятельно.
Ясно одно, возвышенная дискуссия с уважением к собеседнику и окружающим, беседа на достойном уровне, с качественными аргументами вместо базарного ора, уже не говоря о недопустимости перехода на личностные оскорбления – все это не подходит для некоторых участников и они это ярко продемонстрировали ко всеобщему и моему в том числе сожалению.
Противопоставляя себя и свои решения устоявшейся законодательной практике и правовой базе, «изложение» сути законодательных актов в угоду себе любимым и активное насаждение жизни по своим понятиям - категорически недопустимо, аморально и является полнейшим неуважением ко всем домовладельцам.
От ТСН и «управляющей компании» было бы здорово услышать о выдвижении ряда действенных предложений по улучшению инфраструктуры, ремонту инженерных коммуникаций и согласованию планов по проведению мероприятий направленных на общее улучшение качества жизни в посёлке.
Увы, вместо конструктивных предложений, мы слышим сумбурно агрессивный монолог, неоднозначный по своей сути и содержанию, за которым до настоящего времени не последовало извинений.
Ниже Вам будет представлена лишь некоторая информация, находящаяся в свободном доступе, как к ней относится и какие делать выводы – решайте сами.
Методы работы подрядчика в этих судебных делах, очень показательны и отражают некую системность подобной практики. Привожу ссылки лишь на некоторые, наиболее яркие и показательные выдержки из судебных дел:
1) АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 10 сентября 2015 года Дело № Дело № А40-58492/15
Истец: «2-я Бухвостова дом 7 к.1» к Обществу с ограниченной ответственностью
Ответчик: ООО «БАРЭКС-2:Управление недвижимостью»
• «спорный договор является недействительным, поскольку совершён под влиянием заблуждения»
• «ответчик ввёл председателя правления в заблуждение, а именно предложил расторгнуть договор управления и заключить договор на техническое обслуживание, уверяя, что услуги будут оказываться такие же и за такую же сумму»
• Пояснение: разница между «одинаковыми» договорами колоссальна - похоже да, не тоже: договор об эксплуатации и/или сервисного обслуживания, договор управления – принципиально разные вещи. Однако, пользуясь незнанием тонкостей «управляющие компании», а также обслуживающие компании мимикрируя под первых, пытаются рассказать сказку про серого бычка и объяснить, что эти два договора тождественны друг-другу, то есть одно и тоже. Эти два договора, как и компании совершенно разные между собой по сути и содержанию. Содержание договора управления, регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ Статьёй 162. Договор управления многоквартирным домом. Договор управления может включать в себя элементы договора обслуживания.
Договор обслуживания – «частный» вариант или один из узкоспециализированных пунктов договора управления. Договоров обслуживания может быть заключено сколько угодно
Представьте, что вам продали картошку под видом и по цене чёрной икры и рассказали, что это почти одно и тоже.
На сайте Группы компаний Барэкс объект называется Элитный жилой дом с подземным паркингом Москва, 2-я Бухвостова ул., д. 7, корпус 1
Площадь – 6 585 кв. М (https://bareks-group.ru/objects.html)
2) АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 10 декабря 2013 года Дело № Дело № А40-110907/13
Истец: Товарищество собственников жилья «2-ая Бухвостова д. 7, корп.1»
Ответчик: ООО «БАРЭКС-2:Управление недвижимостью» ИНН 7702708478, Учредители (1) - Вагин Александр Валентинович
• По уборке мест общего пользования: чердак сильно захламлен (диваны, строительный и бытовой мусор, краски); в помещении чердака оборудованы жилые помещения с перегородками, в помещение чердака оборудован санузел; не закончен монтаж дренажного насоса No2. В техподполье захламлено строительным мусором. Входы в тех.подполье лестницы заполнены мусором. Противопожарный водопровод не укомплектован пожарными рукавами.
• бывшая управляющая компания устранилась от выполнения выявленных дефектов
• Пояснение: Представьте, вы наняли работника, заплатили ему, поставили задачу и Вам пришлось срочно улететь / уехать на время.
Вы возвращаетесь а он, работничек ничего не сделал, деньги израсходовал и обустроил у вас дома не только свою семью но и гостиницу для всех желающих. Увидев Вас, работничек понял, что он попался, засуетился и сбежал в чем мать родила, с концами.
На сайте Группы компаний Барэкс объект называется Элитный жилой дом с подземным паркингом Москва, 2-я Бухвостова ул., д. 7, корпус 1
Площадь – 6 585 кв. М (https://bareks-group.ru/objects.html)
Введение в заблуждение это прям чей-то конек, на вопрос о бьющих из под земли ключах и появившемся ручье, с декабря 2018 года по апрель 2019 года, первоначальный ответ был примерно следующий - это грунтовые воды.
В декабре месяце при минус 25 неожиданно забили грунтовые воды?
Как выяснилось позже, грунтовыми водами был порыв коммуникаций, в месте поворота трубы - довольно часто порыв коммуникаций идёт именно на поворотах или изгибах, из-за повышенного кавитационного воздействия и других неблагоприятных факторов влияющих на внутреннюю поверхность трубы в этом месте.
Что помешало своевременно установить правильную причину появления воды на поверхности, предотвратить дальнейшую потери воды и в максимально сжатые сроки произвести ремонт коммуникаций – непрофессионализм, умышленные действия из благих побуждений или иные причудливые игры разума, остаётся загадкой и ответа никто так и не дал.
При оценке инвестиционной привлекательности недвижимости в «посёлке» и возможности её роста, важно понимать что будет в будущем и от того, ещё острее диссонирует факт аренды некоторых инженерных сетей и сооружений, их нещадная эксплуатация без проведения должного текущего ремонта и аккумулирования средств на капитальный ремонт инженерных коммуникаций в будущем.
Обратите внимание, нечистоплотные управляющие или обслуживающие компании, неправомерно вымогают деньги у потребителей ресурсов на капитальный ремонт и полное восстановление основных средств, используя примерно следующие отговорки: «У нас сейчас нет денег, а надо ремонтировать», «Что вы хотите, до нас никто ничего не делал и у Вас тут старые коммуникации, нужно «скидываться» на ремонт», «Вы нам деньги на капремонт не сдавали, мы только их обслуживали, иногда «чинили» и все».
В структуре тарифа (стоимости услуги) в обязательном порядке включены отчисления на капитальный ремонт и полное восстановление основных средств – полное приведение всех коммуникаций и инженерных сооружений в первозданное состояние.
В свою очередь понятие капитальный ремонт – не аморфное словечко, бывалого прораба-строителя и недвусмысленно описано в нормативно правовых актах РФ, в частности "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019).
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В сухом остатке по пунктам:
1) Весь комплекс инженерных коммуникаций, строений неуклонно ветшает, пусть этого под землёй незаметно и никто чинить их не собирается, денег на будущий ремонт никто не откладывает (должно производится аккумулирование денежных средств).
2) Сбор денег с жителей за обслуживание чужого земельного участка (имущества), принадлежащего одному лицу - продолжается.
3) Правоустанавливающие документы в полном объеме на землю, вместе с межевым и территориальным планом застройки все ещё отсутствуют – на каком основании земли общего пользования и единственные подъездные пути (дороги) перешли в частные руки – остаётся не ясным! Жить по понятиям, а не закону недопустимо.
4) Сказки и былины, вместо отчёта и ответов на неудобные вопросы, вероятнее всего продолжатся.
5) Панибратство среди приближенных, мною лично не доказано, как говорится свечку не держал. Однако, никто не предоставил документы доказывающие, что все «солидарные» или «избранные», оплачивают услуги в полном объёме, как все остальные и не приближённые жители посёлка. Позвольте процитировать отрывок из Скотного двора, Джорджа Оруэлла: Все животные равны но некоторые животные равнее других.
Не хотелось бы жить как в этом отрывке у Оруэлла, все должны быть в равных условиях.
6) Безопасностью жителей в посёлке никто не занимается. Необходимо срочно «усиливать» периметр и менять в корне подходы к безопасности на территории – ничего не делается. В противном случае, придётся надеется на честность и порядочность криминальных элементов и их желание проходить или проезжать через шлагбаум.
7) За порядком на дорогах посёлка и безопасностью не следят! Неважно пешеход или автомобилист, все рискуют оказаться жертвами недобросовестного отношения владельца земли к своим обязанностям.
Зимняя скользкость (собирательное понятие всех зимних явлений, значительно снижающих коэффициент сцепления дорожных покрытий (гололед, накат, ледяной покров, изморозь и др.) возникающая из-за недобросовестного отношении владельца земли к своим обязанностям - создаёт угрозу жизни и здоровью всех находящийся на территории. Проще говоря, вероятность упасть и сломать ногу на улицах посёлка очень велика. Попасть в ДТП свалившись с дороги в сугроб или канаву на автомобиле - проще-простого, оформление обочин дороги и дренажной канавы вдоль дороги не выдерживают никакой критики.
8) Освещённого въезда в «посёлок» скорее всего не будет, хотя у соседних поселений все цивилизованно. Чья это вина и почему все проспал наш «административный таран» неизвестно.
9) Всем жителям стоит проверить в новой версии личного кабинета, не сформировалась ли у них задолженность за обращение с ТКО ( https://my.mosenergosbyt.ru/auth ). Дабы не пришлось оплачивать потом ещё и пени.
10) Вся корреспонденция адресованная Вам на местный (локальный) почтовый адрес, хранится в почтовом отделении связи № 143541, в деревне Павловское. https://yandex.ru/maps/-/CGfrjM5D
Невостребованная корреспонденция, примерно через 30 дней отправляется в архив и в последующем уничтожается.
Надеюсь жителям «посёлка», удастся получить ответы на выше обозначенные вопросы и мы успеем предпринять что-либо, пока не станет слишком поздно.
Надо понимать, не только мы оказались в такой ситуации. Подобный правовой произвол и нигилизм – «Это норма», как говорит моя любимая ведущая из одной телепередачи.
Лихорадит не только Подмосковье, но уже и Москву – проведя беглый опрос знакомых выяснилось, что каждый второй сталкивается с подобным.
Афтершоки отголоском проносятся по всей территории РФ – эхо лихой и «жирной» жизни 2000х. Ну не понимают многие люди, что время «топорных» методов работы уходит в небытие в месте с ними и от того ещё отчаяннее цепляются за любую возможность «срубить» шальных денег.
Изучая статистику по подобным судопроизводствам, отмечу, суды буквально «завалены» подобными тяжбами.
Полиция пока ещё не знает как правильно себя вести и что предпринимать в подобных ситуациях.
Как известно, самый тёмный час перед рассветом и хочется верить, что наблюдаем мы именно его.
Лучиком света пробиваются хорошие новости с «фронта», борьба в правовом поле активно ведётся и инициативные граждане выигрывают судебные дела, против таких вот, «управляющих компаний».
В одном из подобных судебных разбирательств, судом был назначен частный возмездный сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком - регулируется статьей 23 Земельного кодекса РФ) для прохода и проезда личного, гостевого и спецтранспорта к своим домовладениям, что-же порой путь бывает тернист и это неплохое начало.
Ссылка на решение суда ( https://istra--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=406798691&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 ).
Ночной кошмар наших оппонентов - объединение нескольких «поселков» или активных групп в консолидированный (единый) «фронт» и коллективный иск против них.
Все кто оказался в схожей ситуации отзовитесь в комментариях, вместе будет проще.
Всем удачи, здоровья, хорошего настроения и поменьше чудаков по жизни.
Оценили 5 человек
6 кармы