Новый закон для собственников квартир изменит жизнь в многоэтажках

Итак собственников квартир в многоэтажках ждет сюрприз. И всему виной Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ. Этот закон дополняет Гражданский кодекс РФ новым параграфом, посвященным правовому режиму общего имущества собственников недвижимости. Эх, сколько "копий было сломано" в борьбе за права на это общее имущество.

Собственникам квартир, как известно, принадлежит общее имущество многоквартирного дома на праве долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). И что будет теперь?

Новым законом закрепляется безусловное право каждого собственника недвижимости получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, — ее обязаны предоставить лица, на которых возложены обязанности по хранению такой информации (это управляющая организация и жилищная инспекция, куда в обязательном порядке направляются протоколы общих собраний — ст. 46 ЖК РФ). Впрочем тут ничего нового. И раньше обязаны были предоставлять такую информацию.

Смотрим - что ещё. А ещё теперь законом устанавливается запрет на выделение доли сособственника в праве на общее имущество дома в натуре (т. е. в виде конкретного помещения или его части), а также на отчуждение этой доли отдельно от самого объекта недвижимости (в частности, квартиры). Такие сделки признаются ничтожными. Вот тут некоторым собственникам придется взгрустнуть. Особенно приближённым к председателям ТСЖ. Раньше было как - договорился с председателем, провели общее собрание по дому - и вот уже кладовочка ушла в собственность непонятному человеку. Теперь такого не будет.

И ещё из нововведений. Теперь закон предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников, если иное число не предусмотрено законом. То есть разрешения собственнику квартиры установить на общем фасаде дома кондиционер или спутниковую антенну можно получить простым большинством голосов.

А как было раньше? До этого Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что собственники квартир могут пользоваться общедомовым имуществом лишь при условии получения согласия от других собственников помещений дома — но конкретное число голосов, которое нужно набрать для этого на общем собрании, не указывалось. Вот и были по этому всевозможные судебные тяжбы по стране.

А вот передача общедомового имущества во владение и пользование третьим лицам (не из числа собственников помещений в доме) признается законной только в том случае, если на собрании будет отдано за это решение более 2/3 голосов.

А теперь про денежные расходы. Закон теперь прямо предусматривает, что каждый собственник недвижимости (и квартиры в том числе) обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него.

И если в результате действия (бездействия) собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию общего имущества, он обязан их покрывать. Это нововведение даёт ключ к решению наболевшей проблемы с оплатой перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (сверх утвержденного норматива потребления). Сейчас обязанность по оплате возлагается на всех собственников помещений дома, независимо от того, по чьей вине произошел перерасход.

То есть, если будет установлено, что в перерасходе ресурсов на общедомовое имущество виновны конкретные собственники помещений (в результате выявления неучтенного потребления ресурсов или несвоевременной передачи показаний счетчиков), с них могут взыскать стоимость сверхнормативного расхода таких ресурсов.

А что ещё поменяется в жизни собственников квартир в ближайшее время? С 1 августа вступил в силу закон, который дополнительно защитит граждан, покупающих квартиры у банкротов. Совершенные банкротом сделки в дальнейшем могут быть признаны недействительными в суде. Принятые изменения улучшат положение покупателей жилья у лиц, признанных банкротами, если сделка впоследствии будет признана судом недействительной. Теперь в такой ситуации у покупателей, для которых это жилье является единственным, появляется возможность вернуть деньги, не дожидаясь очереди в реестре кредиторов.