Недвижимость в Черногории 2025: цены, регионы, прогноз

Фото: www.freepik.com

Черногория — это не просто живописная страна на берегу Адриатического моря. Это одно из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость в Европе. Привлекательные пейзажи, мягкий климат, упрощённый процесс получения ВНЖ и растущий туристический поток делают её особенно интересной как для сезонного проживания, так и для долгосрочных вложений.

С каждым годом интерес к недвижимости в Черногории усиливается, и 2025 год — не исключение. Потенциальные покупатели, инвесторы и просто желающие переехать всё чаще задаются вопросом: сколько стоит недвижимость в Черногории в 2025 году, где выгоднее покупать жильё и чего ожидать от рынка в ближайшем будущем?

В этой статье мы детально разберём:

• какова стоимость квадратного метра в Черногории в 2025 году в разных регионах;
• какие тренды и факторы влияют на рынок;
• где искать наиболее перспективные варианты;
• и какой прогноз цен на недвижимость в Черногории до 2026 года дают эксперты.

Используя актуальные данные и оценки начала 2025 года, мы поможем вам составить чёткое представление о текущей ситуации и возможностях, которые открывает черногорский рынок недвижимости.

Обзор рынка недвижимости Черногории в 2025 году

Рынок недвижимости Черногории в 2025 году продолжает демонстрировать устойчивый интерес со стороны иностранных и локальных покупателей, несмотря на глобальные экономические колебания. Черногория сохраняет привлекательность как туристическое, инвестиционное и миграционное направление благодаря уникальному сочетанию факторов: мягкий климат, живописные ландшафты, доступ к морю, сравнительно простые условия для получения ВНЖ и статус кандидата в члены Евросоюза.

Основные тренды 2025 года

• Стабилизация цен: После резкого роста 2021–2023 годов, вызванного пандемическим отложенным спросом и притоком инвестиций, в 2024 году рынок вошёл в фазу относительного замедления. В 2025 году наблюдается умеренный рост цен — от 3% до 7% в зависимости от региона и типа недвижимости.
• Повышенный интерес к премиальному сегменту: В прибрежных районах, особенно в Тивате и Будве, усилился спрос на элитные объекты — виллы, пентхаусы и апартаменты с видом на море.
• Рост спроса в северных регионах: В 2025 году набирают популярность города Жабляк и Колашин — благодаря инвестициям в горнолыжную инфраструктуру и экотуризм.
• Расширение интереса к долгосрочной аренде: На фоне увеличения числа релокаций из ЕС и стран СНГ, возрастает привлекательность объектов, подходящих как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Факторы, формирующие рынок в 2025 году

1. Туризм: Ожидается, что Черногория примет более 2,5 миллионов туристов в 2025 году, что напрямую влияет на интерес к апартаментам и сдаче недвижимости в аренду.
2. Иностранные инвестиции: Программы получения ВНЖ при покупке недвижимости остаются в силе, что подогревает спрос со стороны граждан стран СНГ, Турции, Ближнего Востока.
3. Строительство и инфраструктура: Реализация проектов в Тивате (Порто Монтенегро), Баре (портовая зона), Подгорице (новые жилые кварталы) оказывает влияние на локальное ценообразование.
4. Законодательные изменения: В 2025 году обсуждаются реформы в сфере налогообложения недвижимости, но они пока находятся на этапе общественного обсуждения. Существенных ограничений или барьеров для иностранных покупателей не введено.
5. Курс евро и глобальные макроэкономические факторы: Так как расчёты за недвижимость традиционно ведутся в евро, стабильность курса и инфляционные ожидания в ЕС оказывают значительное влияние на стоимость объектов.
    

Сравнение с предыдущими годами

• В 2023 году средний рост цен составил около 10–12% на фоне высокого туристического сезона и повышенного интереса к Черногории со стороны цифровых кочевников.
• В 2024 году темпы роста замедлились до 5–7%, а в некоторых регионах наблюдалась стабилизация цен, особенно на вторичное жильё.
• В 2025 году рынок демонстрирует сбалансированный рост, а также явное разделение по сегментам: растёт премиум, стабилизируется массовый рынок.

Цены на недвижимость по регионам Черногории в 2025 году

Стоимость недвижимости в Черногории в 2025 году значительно варьируется в зависимости от региона, близости к морю, типа жилья и уровня инфраструктуры. Ниже представлены ориентировочные ценовые диапазоны (в €/м²) по ключевым регионам страны. Эти данные основаны на текущих тенденциях, открытых источниках и рыночных предложениях в начале 2025 года.

Прибрежные регионы

Будва и Будванская ривьера

Будва остаётся самым популярным и развитым туристическим направлением Черногории, особенно для покупателей из Европы, Турции и стран СНГ. Город предлагает широкий выбор — от бюджетных студий до элитных резиденций у моря.

• Новостройки у моря: 2 800–4 500 €/м²
• Вторичное жильё в центре/у моря: 2 200–3 500 €/м²
• Квартиры дальше от побережья: 1 500–2 300 €/м²
• Виллы и дома: от 3 000 €/м² и выше, в зависимости от локации и вида на море

Будванская ривьера (Бечичи, Петровац, Рафаиловичи): цены немного ниже, чем в центре Будвы, но высокий спрос на жильё у пляжа сохраняется.

Котор и Бока-Которская бухта

Котор — это исторический город с объектами под защитой ЮНЕСКО и ограниченным новостроем, что делает его особенно ценным на рынке.

• Апартаменты в старом городе/бухте: 2 500–4 000 €/м²
• Вторичка на возвышенности: 1 800–2 700 €/м²
• Дома с видом на залив: 3 000–5 500 €/м²

Перхаст, Доброта, Муо — престижные локации с панорамными видами и высоким уровнем спроса на аренду.

Тиват и Порто Монтенегро

Самый динамично развивающийся регион, ориентированный на премиум-сегмент. Проекты с яхт-маринами, ресторанами и отелями привлекают инвесторов.

• Премиальные апартаменты в Porto Montenegro и Lustica Bay: 5 000–8 500 €/м²
• Квартиры в городе: 2 500–4 000 €/м²
• Новостройки в окрестностях: от 2 000 €/м²
• Современные виллы: 3 500–6 000 €/м²

Tivat — центр luxury-инвестиций в Черногории в 2025 году.

Бар и Ульцинь

Более доступные направления прибрежной недвижимости с хорошей инфраструктурой и портами. Привлекают тех, кто ищет соотношение цена-качество.

Бар

• Квартиры в центре и у моря: 1 600–2 400 €/м²
• Вторичка на окраинах: от 1 200 €/м²
• Частные дома и коттеджи: 1 500–2 800 €/м²

Ульцинь

• Апартаменты в городе: 1 200–1 800 €/м²
• Жильё с видом на море: 1 800–2 500 €/м²
• Частные дома: от 1 400 €/м²

Северные регионы

Жабляк

Главный горнолыжный курорт Черногории, популярный среди поклонников природы и активного туризма. Развитие инфраструктуры делает его всё более привлекательным для инвесторов.

• Апартаменты в центре и у склонов: 1 000–1 600 €/м²
• Деревянные дома и коттеджи: 1 200–2 200 €/м²
   

Растущий интерес к экотуризму и лыжному отдыху поднимает цены в регионе.

Колашин

Альтернативный зимний курорт с инвестиционным потенциалом. Строятся отели и апарт-комплексы с управлением. Особенно выделяется жилой комплекс Edelweiss Eco House в Колашине — экологичный клубный дом с дизайнерскими апартаментами, гостиничным сервисом и высоким арендным потенциалом, ориентированный на комфортное проживание и стабильный доход от аренды.

• Новостройки и апарт-отели: 1 100–1 800 €/м²
• Коттеджи и дома в окрестностях: от 1 200 €/м²

Цены пока ниже, чем в Жабляке, но потенциал роста выше в 2025–2026 годах.

Центральный регион

Подгорица

Столица Черногории — центр деловой и административной жизни, с хорошо развитой городской инфраструктурой и стабильным спросом.

• Современные новостройки в центре: 1 800–2 500 €/м²
• Вторичка и жилые районы: 1 200–1 700 €/м²
• Частные дома: от 1 300 €/м² и выше
   

Арендный потенциал стабилен, особенно среди студентов, госслужащих и ИТ-специалистов.

Цетинье

Исторический центр Черногории с более спокойным ритмом жизни. Цены на недвижимость остаются демократичными.

• Квартиры и вторичка: 900–1 400 €/м²
• Частные дома и коттеджи: от 1 000 €/м²

Интересен для тех, кто ищет уединённую жизнь в культурно-историческом месте.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости в Черногории в 2025 году

Ценообразование на рынке недвижимости Черногории в 2025 году формируется под воздействием целого ряда факторов. Понимание этих аспектов особенно важно для потенциальных покупателей, инвесторов и тех, кто рассматривает покупку жилья как способ переезда или сохранения капитала.

1. Местоположение

Это главный фактор, влияющий на цену недвижимости. Чем ближе объект расположен к морю, центру города или туристическим достопримечательностям, тем выше стоимость.

• Первая линия у моря: самая дорогая категория — от +30% к средней цене региона.
• Центр города vs окраина: объекты в исторических центрах (Котор, Будва) дороже, чем аналогичное жильё на удалении.
• Горные курорты: в Жабляке и Колашине цены растут по мере улучшения инфраструктуры (горнолыжные трассы, дороги, отели).
   

2. Тип недвижимости

• Апартаменты в новостройках стоят дороже вторички, особенно в жилых комплексах с охраной, бассейном, паркингом.
• Вторичное жильё может быть выгодным, но требует оценки состояния и дополнительных вложений.
• Виллы и дома с видом на море — это премиальный сегмент, цена зависит от участка, площади, отделки и инфраструктуры.
   

3. Состояние и возраст объекта

• Современные здания (до 5 лет): энергоэффективные материалы, новые коммуникации, современная планировка — выше цена.
• Старый фонд: требует ремонта, юридической проверки, но может быть выгоден для реконструкции или сдачи в аренду.
   

Состояние фасада, крыши, лифта и внутренних инженерных систем может повлиять на цену объекта на 10–20%.

4. Площадь и планировка

• Оптимальная площадь (40–70 м² для квартир, 150–250 м² для домов) более востребована и ликвидна.
• Студии и малогабаритные квартиры популярны в аренду, но могут уступать в цене за м² по сравнению с 2-комнатными аналогами.
• Наличие террасы, вида на море или горы, второго санузла и просторной кухни влияет на цену в сторону повышения.
   

5. Инфраструктура жилого комплекса

• Закрытая территория, подземный паркинг, видеонаблюдение, консьерж, бассейн, фитнес-зал — все эти элементы повышают стоимость.
• Также учитываются окружение и транспортная доступность: наличие супермаркетов, школ, кафе, остановок транспорта поблизости.
   

6. Экономическая ситуация

• Уровень инфляции в еврозоне влияет на поведение иностранных инвесторов.
• Повышение ключевой ставки в ЕС может повлиять на доступность ипотечного кредитования (хотя в Черногории оно ограничено для иностранцев).
• Черногория сохраняет стабильную валюту (евро), что делает вложения менее подверженными валютным рискам.
   

7. Законодательство и режим для иностранцев

• Иностранцы в Черногории могут свободно приобретать недвижимость, за исключением земли вне городов (сельхозназначения).
• Упрощённые процедуры оформления ВНЖ на основании собственности остаются в силе и в 2025 году.
• Планы по гармонизации с законодательством ЕС могут в будущем изменить налогообложение, но пока сохраняется привлекательный режим: невысокий налог на переход права собственности (3%) и разумные ставки на аренду.
   

Стоимость квадратного метра в Черногории в 2025 году зависит не только от локации, но и от комплекса характеристик объекта: технических, юридических и рыночных. Оценка всех этих факторов критична при принятии инвестиционного решения.

Прогноз цен на недвижимость в Черногории до 2026 года

Рынок недвижимости Черногории в 2025 году демонстрирует стабильность, и хотя резких скачков цен не ожидается, сохраняется умеренно восходящий тренд. Прогноз на 2026 год должен учитывать как внутренние рыночные механизмы, так и внешние факторы: геополитическую ситуацию, экономику ЕС, динамику туризма и инвестиционного климата.

Основные сценарии развития рынка

Базовый сценарий (наиболее вероятный)

• Рост цен на уровне 4–7% годовых в большинстве популярных регионов.
• Наибольший рост возможен в Тивате, Колашине и Жабляке — в связи с реализацией новых инфраструктурных и туристических проектов.
• Спрос со стороны иностранцев останется стабильным благодаря продолжению визовой лояльности, привлекательному налоговому режиму и относительной простоте получения ВНЖ.
   

Пессимистичный сценарий

• Замедление спроса из-за возможных экономических трудностей в Европе или изменений в международной политике.
• Небольшая коррекция цен (-3% до 0%) в регионах с перенасыщением новостройками или низким арендным спросом.
• Рост предложения на фоне нерентабельности краткосрочной аренды (например, из-за снижения турпотока).
   

Оптимистичный сценарий

• Сильный рост туризма и расширение программ для цифровых кочевников приведут к ускоренному росту цен на 8–12% в ключевых локациях.
• Возможное открытие новых направлений авиасообщения и международных инвестпроектов (в портах, отелях, курортах).
• Усиление инвестиционного потока из стран Ближнего Востока и Азии.
   

Прогноз по типам недвижимости

• Квартиры у моря (новостройки): +5–10%
• Виллы и дома премиум-класса: +6–12%
• Апартаменты в горах: +7–14% (Жабляк, Колашин)
• Недвижимость во внутренних регионах: +2–5%
• Старый жилой фонд: Стабилизация, незначительный рост (0–3%)

Что может повлиять на рынок в 2026 году

• Изменение законодательства — налоговые реформы, регистрация аренды, ограничения на покупку земли.
• Присоединение Черногории к ЕС (возможное ускорение процесса) — приведёт к росту интереса к стране и к укреплению институционального спроса.
• Развитие инфраструктуры: автострады, аэропорты, новые курорты напрямую поднимают стоимость ближайшей недвижимости.
• Глобальные тренды релокации и удалённой работы — Черногория выигрывает как одна из немногих доступных и комфортных стран в Европе.

Эксперты отмечают, что несмотря на умеренный рост, рынок Черногории остаётся менее перегретым, чем рынки Хорватии, Италии или Испании — это сохраняет потенциал для устойчивого роста в 2026 году.

Прогноз цен на недвижимость в Черногории до 2026 года остаётся положительным при сохранении текущих условий. Страна продолжает развиваться как привлекательное инвестиционное направление, особенно в премиум-сегменте и на растущих курортах.

Советы покупателям и инвесторам в 2025 году

Покупка недвижимости в Черногории в 2025 году — это не только способ обеспечить себе комфортное место проживания или отдыха, но и реальная возможность для надёжного вложения средств. Однако перед покупкой важно учесть ряд нюансов, которые помогут избежать ошибок и сделать инвестицию максимально выгодной.

Что учитывать при выборе недвижимости

1. Цель покупки:
   • Для собственного проживания подойдут тихие районы и города с развитой инфраструктурой.
   • Для аренды — лучше выбирать курортные города с высоким туристическим трафиком.
   • Для инвестиций — перспективные регионы с растущими ценами и новыми инфраструктурными проектами (например, Жабляк, Тиват).
      
2. Документы и юридическая проверка:
   • Всегда проверяйте право собственности, наличие обременений, разрешение на строительство.
   • Рекомендуется нанимать местного юриста или компанию с опытом сопровождения сделок с иностранцами.
      
3. Состояние и статус недвижимости:
   • Новостройки должны иметь строительное разрешение и акт о вводе в эксплуатацию (upotrebna dozvola).
   • Вторичка должна быть официально зарегистрирована и иметь кадастровую документацию.
      
4. Финансовая сторона:
   • Дополнительно к цене объекта учитывайте: налог на переход права собственности (3%), нотариальные сборы, услуги юриста и риелтора.
   • Уточняйте форму оплаты — возможен безналичный перевод из-за рубежа, но важно соблюдать банковские процедуры.
      
5. Наличие управляющей компании:
   Если вы планируете сдачу в аренду, выбирайте комплексы с профессиональным обслуживанием.
    

Рекомендации по регионам

• Инвестиции в аренду (курортный сезон): Будва, Котор, Бар — высокая заполняемость в летние месяцы.
   
• Инвестиции в элитную недвижимость: Тиват (особенно Porto Montenegro), Которская бухта.
   
• Недвижимость с потенциалом роста: Колашин и Жабляк — объекты рядом с туристической инфраструктурой.
   
• Для комфортного круглогодичного проживания: Подгорица, Бар — тёплый климат, развитые медицинские и образовательные учреждения.
   

Важность юридической поддержки

Хотя иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Черногории на равных условиях, местные особенности оформления сделок, кадастровой регистрации и налогообложения требуют профессионального подхода. Юридическая помощь важна на всех этапах: от предварительной проверки до получения титула собственности.

Совет: При возможности, посещайте объекты лично перед покупкой. Онлайн-просмотры удобны, но только личный осмотр даст полное представление о районе, строительстве, соседях и инфраструктуре.

Заключение

Рынок недвижимости Черногории в 2025 году продолжает привлекать внимание как со стороны инвесторов, так и людей, ищущих новое место для жизни или отдыха. На фоне устойчивого экономического климата, благоприятной визовой политики и природной привлекательности страны, Черногория остаётся одним из самых интересных направлений в Европе.

Как мы увидели, цены на недвижимость в Черногории в 2025 году варьируются в зависимости от региона, типа объекта, состояния и инфраструктуры. Будва, Тиват и Котор по-прежнему возглавляют список дорогих и престижных направлений, тогда как Бар, Ульцинь, северные курорты и столица предлагают более доступные, но не менее перспективные варианты.

Прогноз на 2026 год остаётся осторожно оптимистичным: при сохранении текущих трендов ожидается плавный рост цен, особенно в сегменте новостроек и в развивающихся туристических регионах. Покупка недвижимости здесь может стать выгодным стратегическим шагом — как для жизни, так и для получения стабильного дохода.

Тем не менее, каждая сделка требует внимательного подхода, юридической поддержки и глубокого анализа. Мы рекомендуем не ограничиваться общими трендами, а рассматривать каждый объект индивидуально с учётом ваших целей и возможностей.