Частный банк земельных участков под НТО: какие возможности есть

Оказывается, в Петербурге есть не только городская схема размещения нестационарной розницы, но и частный земельный банк участков под временную торговлю. Работать с ним гораздо проще, чем с государственными структурами, но есть свои особенности. Какие это особенности, спросили мы у генерального директора компании «Вестр» (ГК Vestr) Виктора Саукина.

Как вам пришла идея создать альтернативный земельный банк для потребностей малого бизнеса?

— С рынком мелкой розницы мы, как участники, столкнулись в конце 2000-ых – начале 2010-х. Арендовали различные участки и помещения и сдавали их в субаренду предпринимателям. Поскольку рынок показал достаточную востребованность и стабильность, мы начали наращивать собственный земельный банк. Прошло больше 10 лет и у нас около 30 000 м2 собственной земли. Мы работаем на пересечении двух форматов: с одной стороны, это павильонная торговля, которая всегда востребована. Это небольшие по площади торговые объекты, достаточно высокие арендные ставки и круглогодичная деятельность в любой экономической ситуации, а с другой стороны – это объекты на праве частной собственности, которые нельзя просто так убрать в одностороннем порядке, как это часто бывает с объектами, которые на договорах аренды госимущества.

Вы сдаете торговые объекты на не очень длительные сроки?

— Базово — на 11 месяцев, далее, в большинстве случаев договора продлеваем. Также активно работаем с посуточной арендой, как правило, сдаем на таких условиях палатки.

А если хороший объект, и на него несколько претендентов?

— Устраиваем торги. У нас абсолютно открытая организация. Бывает такая ситуация, когда обращаются какие-то старые знакомые, которых не было слышно и видно уже несколько лет. Они говорят — у вас есть объект, мы хотим его арендовать. Мы отвечаем — you’re welcome, можете участвовать в торгах и победить, все в ваших руках.

То есть, вы действуете также, как государство, если есть спрос, предлагаете торги?

— Не совсем. Если мы понимаем, что на объект появляется повышенный спрос, вокруг него, что называется начинается какая-то «движуха», с нами пытаются договориться с привлечением каких-то общих знакомых, мы обязательно назначаем торги. У нас в офисе есть актовый зал, там их и устраиваем. А государство обязано реализовывать имущество через торги почти всегда, даже когда на него вообще нет спроса.

Вы же можете предложить альтернативу госучасткам, то есть, участки под киоски без торгов, и есть те, которые можно получить только в результате торгов. В какой момент возникают торги?

— В большинстве случаев торги касаются объектов сезонной торговли плодоовощной продукцией, бахчевыми культурами, иногда — корюшкой.

Почему в Петербурге есть целая когорта предпринимателей, которые предпочитают арендовать участки только у государства? Они при этом страдают, судятся, отстаивают свои права, но продолжают арендовать.

— В большинстве таких случаев речь, скорее всего, идет о старых договорах с еще достаточно привлекательными условиями. Когда-то у города была заниженная ставка аренды и арендаторы могли выгодно привлекать субарендаторов. И это без капитальных затрат, без привлечения заемных ресурсов.

Но они берут на себя все согласования с ведомствами, коммуникации, такие, как электричество, это же работа и большая.

— Государство сейчас не хочет делиться ни с кем, а хочет замкнуть весь процесс на себя, да и цены на аренду или размещение у него сейчас часто выше рынка. Пересдать что-то с положительной маржой — почти невозможно. Торги на госучастки затягиваются иногда на несколько дней, цена вырастает многократно.

В чем основное отличие госучастков от участков в частной собственности?

— Главное отличие, конечно же, в стоимости затрат. Арендовать у государства можно с минимальными вложениями, а для того, чтобы приобрести любую недвижимость в собственность нужен совсем другой их объем.

Вы юрист по образованию?

— Второе высшее образование у меня действительно юридическое, окончил Всероссийский государственный университет юстиции по специальности административное право. Чтобы эффективно взаимодействовать с государственными органами на одном языке, необходимы базовые юридические знания.

В арендных ставках на свои участки вы ориентируетесь на государство или на рынок? Сколько в среднем стоит у вас 1 м2 участка в аренду?

— Исключительно на рынок. Наши участки в своем большинстве не в центре Петербурга, а в новых районах и пригородах. Там большая плотность именно населения и каждый житель голосует рублем.

Вот в Мурино хотели построить фуд-холл, а жители не захотели и даже разобрали по кирпичику тротуар, где должен был стоять фуд-холл. А у вас какие отношения с жителями?

— Нормальные отношения, если объект возводится и работает по правилам, претензий жителей нет.

Кто продавцы участков, которые вы покупаете? ЖК или промпредприятия?

— Как правило, это обычные владельцы, частные собственники. Также, интересные лоты бывают у строительных компаний.

Чтобы предпринимателю получить у вас хороший участок, что нужно сделать?

— Подписываться и следить за нашими новостями. Новые объекты появляются на нашем сайте, а также в нашем магазине на платформе Авито. Там у нас примерно полторы тысячи подписчиков. И конечно же, всегда быть на связи с нашими специалистами, ведь всю самую свежую и ценную информацию лучше всего получать из первых рук.

А сталкивались ли вы с КГА, волнует ли власть внешний вид торговых объектов, которые стоят на частных участках?

— С внешним видом ситуация достаточно неопределенная. Как я понимаю, в каком-то далеком году был разработан эстетический регламент для НТО, возникли как образец эти темно-зеленые павильоны. Некоторые наши объекты тех времен как-то приближены к ним, но они, честно говоря, больше похожи на военную бронетехнику. На сегодняшний день требуется не какой-то определенный внешний вид, а согласованный проект благоустройства элементов благоустройства и в большинстве случаев — он у нас есть. Если павильон на участке наш, арендаторы не сталкиваются с трудностями согласования, мы их берем на себя. Проект благоустройства включает в себя внешний вид, привязку к территории, благоустройство самой территории. Проверяют это представители районных администраций, либо профильные комитеты.

Предприниматели жаловались на то, что проект благоустройства делать дорого.— Экономически он оправдан, если это некий комплекс павильонов, а не один павильон.

В некоторых жилых комплексах, например, на намыве Васильевского острова, нет павильонов, и нет супермаркетов, есть только один павильон, куда можно зайти и выпить кофе, и все 15 тысяч жителей ходят туда пить кофе. При этом нелегальная торговля с машин у входа на намыв продает там овощи. Почему там нет ваших объектов?

— Мы тоже изучали данную локацию, и там действительно, почти ничего нет. Как участник рынка я вижу — спрос там перегретый, а с коммерцией явный вакуум. В Кудрово, например, есть Европейский проспект — там все дома с магазинами внизу, стрит-ретейл «пробивается» таким образом через весь микрорайон. Общественных пространств на намыве тоже нет. Видимо, скоро начнут переводить квартиры первых этажей под коммерцию. Но важно, чья земля под жилыми домами и с кем разговаривать о нестационарной торговле. Если земля общедолевая и принадлежит всем собственникам квартир, а их там тысячи, то провести голосование за открытие тех или иных объектов, невозможно, всегда кто-то будет против.

Каким вы видите будущее своей компании? Собираетесь ли строить модные районные торговые центры небольшой площади?

— В долгосрочной перспективе мы рассматриваем такой вариант. Тем более, что есть риски запрета продажи того или другого товара в НТО. Мы рассматриваем вариант возведения на наших участках микрорайонных торговых центров, до 1,5 тысяч м2. Такие можно строить без госэкспертизы. Но для этого нужно принять волевое решение: ведь для того, чтобы построить новый капитальный ТЦ, нужно ликвидировать существующий некапитальный, т.е. на время лишиться постоянного дохода, да еще и вложить значительные средства в строительство. Как быстро это окупится? Поэтому тут в первую очередь нужен трезвый расчет.

Сейчас владельцы коммерческой недвижимости жалуются на маркетплейсы, и пугают покупателей тем, что у них из вариантов пойти за покупками будут только ПВЗ Ozon и ПВЗ Wildbrrries.

— Еще во времена ковидных ограничений стала отчетливо намечаться эта тенденция, сегодня она подтверждается рядом примеров. Мы видим неединичные случаи закрытия гипермаркетов, многие крупные ТЦ сносят и строят на их месте жилье. Но нашему формату это грозит в последнюю очередь. Уехать в мегамолл на выходные — ходить там, гулять и тратить деньги — эта привычка может вскоре отмереть. Выйти из дома и купить рядом фрукты -это будет нужно всегда. Это традиционные ценности, если хотите.

Пользуетесь ли заемными средствами?

Да, у нас хорошая кредитная история, регулярно получаем индивидуальные предложения от банков. Но сейчас слишком высокая ключевая ставка, поэтому брать новые кредиты пока не будем, сосредоточимся на погашении имеющихся.

Посмотреть, чем занимается компания Vestr, можно здесь.