Тема подорожания услуг ЖКХ не сходит со страниц Интернета. Я же хочу поднять тему взимания с собственников квартир многоквартирного дома (далее – МКД) платы за содержание общедомового имущества (далее – ОИ). Так ли бесспорны эти требования управляющих компаний (далее – УК)? Но сразу обращаю внимание на то, что, во-первых, все сказанное не относиться к Товариществам собственников жилья (ТСЖ) и к Жилищным строительным кооперативам (ЖСК); а во-вторых, я не оспариваю статью 210 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статью 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), обязывающих собственников помещений нести бремя содержания общедомового имущества. Я всего лишь поднимаю вопрос – а являемся ли мы собственниками ОИ, на чем настаивают УК?.
Объясняю на собственном примере.
Я живу в Ростове-на-Дону в МКД, не имеющим ТСЖ или ЖСК. Ежемесячно получаю квитанции на оплату услуг ЖКХ, где имеются строки «содержание жилого помещения» и «содержание» общедомового имущества». В первой строке иногда добавляют «управ, в том числе содерж. ОИ» Обычно смотрел только на сумму к оплате, а в начале года решил изучить – за что же именно я плачу?
Сразу насторожило – указание в столбце «Объем индивидуального потребления» общей площади квартиры - 30,6 кв.м. А в столбце «В целях содержания общего имущества в МКД» - пусто. Как так?! Получается, что размер моей доли в общем имуществе МКД не определен и за мною не числится (?!) А общая площадь квартиры, определяемая УК как «объем индивидуального потребления», относит эту услугу к внутреннему обслуживанию квартиры: размер-то оплаты начислен из её общей площади.
Да, согласно ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник недвижимого имущества лично несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т.е. обязан содержать имущество в исправном состоянии, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением. Но Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) утвердило «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме…)». А подпункт пункта 15 этих Правил исключает ремонт и обслуживание квартир собственников силами УК и оплату собственниками квартир таких услуг.
Получается что строка «содержание жилого помещения» фактически подразумевается оплату содержания ОИ.Выставляя оплату за содержание ОИ УК ссылаются на п.1 ст. 36 ЖК РФ, где сказано «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…». Однако наличия права на собственность не означает ее наличия. Например, я имею право приобрести автомобиль. Но пока не куплю машину и не зарегистрирую её приобретение в установленной законом порядке, машины у меня нет, хотя право на нее есть.
Предусмотренная п. 1 ст. 36 ЖК РФ право на общую долевую собственность ОИ в МКД возникает либо при добровольном образовании собственниками помещений ТСЖ или ЖСК. Либо в силу ст. 219 ГК РФ, устанавливающей специальные правила для приобретения права собственности на недвижимое имущество, возникающее только после регистрации в Едином государственном реестре прав, и подтверждаемое выдачей документа о зарегистрированном праве (ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, и ст. 131 ГК РФ).
Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
Но, как я отметил выше в столбце платежной квитанции «В целях содержания общего имущества в МКД» - пусто. То есть за мной не зарегистрирована какая-либо доля ОИ в МКД.Так кто же является собственником ОИ МКД? Запутан ли этот вопрос? Попробуем разобраться.
Итак, пункт 1 Приложения 3 Постановления Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности относит - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации). То есть государственный и ведомственный жилой фонд СССР этим постановлением Верховного Совета РФ передан на баланс муниципалитетов местной администрации.
Возникает вопрос – была же приватизация и местная администрация передала квартиры в собственность граждан? Однако согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в ред. от 20.12.2017 г. за бывшим заимодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации». То есть местные органы власти обязаны провести капитальный ремонт ОИ МКД и после этого передать ОИ в собственность собственников квартир (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, (ред. от 5 февраля 2014), раздел «Вопросы применения жилищного законодательства»).
Принадлежность ОИ МКД к муниципальной собственности подтверждает и областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» от 11 июня 2013 года № 1101-ЗС. Частный жилой фонд по этому закону, как и по другим законам, капитальному ремонту за счет муниципалитета не подлежит. Аналогичные законы приняты во всех регионах России.
При таких законодательным нормах УК обязана заключить с местной администрацией, а может и заключила, в чем я совершенно уверен, договор о возмездном обслуживании и содержания ОИ МКД на подведомственной ей территории. Я полагаю, что УК получает деньги за содержание ОИ и с местной администрации, и с собственником квартир МКД.
Отсутствие в столбце «В целях содер. общ. имущ. в МКД) принадлежащей мне доли ОИ указывает на отсутствует исчерпывающей и документально подтвержденной технической информации: а) об объекте управления (многоквартирного дома в целом, и общедомового имущества в частности); б) о размере долей собственников помещений в праве общей собственности.
Но если ОИ МКД не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным: а) сделать оценку технического состояния МКД; б) зарегистрировать право общей долевой собственности на ОИ в ЕГРП; в) передать в долях ОИ МКД собственникам квартир, зарегистрировать в ЕГРП это право и выдать подтверждающий право на долю ОИ в МКД документ. То есть, не выполнены условия, обязательные для признания меня собственником доли ОИ МКД.
Многоквартирный дом, в котором я живу, до сих пор числится на балансе местной администрации. При этом объект недвижимого имущества - МКД со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном МКД...
Получается, собственникам помещений МКД, до сих пор принадлежат только помещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре??? А все остальное, что есть в многоквартирном доме, - числится на балансе местной администрации и управляется ею же назначенной УК. И именно местная администрация должна нести бремя расходов по содержанию ОИ МКД, но через управляющие компании перекладывает это бремя на собственников квартир.
Предвижу, многие скажут, да, тебе с такими знаниями надо не статьи писать, а топать прямо в суд и брать за жабры УК. Но, во-первых, знаниями следует делиться, а во-вторых, в суд я все же пошел, благо не надо тратиться на адвокатов. Но такие иски затрагивают интересы местных органов власти, а посему поговорка «Не ищи хорошего судью, а ищи хороший закон», в Ростовской области не работает. Здесь больше нужен судья, который осмелится судить по законам, но увы, таковые смельчаки мне неизвестны.
Районный суд отказал мне в удовлетворении иска, мотивируя отказ нормами ЖК РФ, хотя требования ЖК РФ я не оспаривал. А мои ссылки на нормы ГК РФ, на п. 1 Приложения 3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, на ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в ред. от 20.12.2017 г., на областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» от 11 июня 2013 года № 1101-ЗС суд проигнорировал, как будто я на эти законы и не ссылался. В решении суд даже не упомянул эти нормы.
Обжалование в апелляционной инстанции положительного результата не принесло, за исключением… Впрочем. пока это исключение нельзя раскрывать.
Буду обжаловать это решение в кассационную инстанцию областного суда, которая бесспорно мне откажет. Одна надежда на кассационную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации.
Надеюсь, приведенная мною информация поможет кому-то защитить себя от незаконных поборов Управляющих компаний. +
Оценили 3 человека
4 кармы