Конфликт Армении и Азербайджана

Руководство пользователя ЖКХ, или как не платить за чужого дядю

0 519

Руководство пользователя неприменимо к имеющим ТСЖ или ЖСК многоквартирным домам. В таких домах все решает общее собрание собственников помещений. Руководство рассматривает вопросы оплаты по статьям «Содержание жилого помещения» и «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома». Руководство основано на реалиях Ростовской области, хотя в других регионах России, где еще не завершена Региональная программа капитального ремонта общедомового имущества многоквартирных домов, положение, вряд ли, чем-то отличается.

Итак, вперед.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. А по ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Как показывает мой опыт, управляющие компании и органы Правительства Ростовской области полагают, что раз нормы ЖК РФ возлагают на собственников жилых помещений многоквартирного дома расходы по содержанию и ремонту общедомового имущества (далее ОИ), то собственники помещений автоматически становятся его собственниками, и в силу ст. 210 ГК РФ обязаны нести расходы по его содержанию и ремонту. К моему удивлению, многие из плательщиков ЖКХ разделяют это мнение.

Однако возникает вопрос - являются ли собственники помещений собственниками долей ОИ МКД? А если нет, то кто является собственником общедомового имущества?

Действующее законодательство имеет четкий ответ – собственником общедомового имущества МКД являются органы местного самоуправления – муниципалитет.

Так, пункт 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности относит - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации). То есть государственный и ведомственный жилой фонд СССР передан на баланс муниципалитетов местной администрации.

Статья 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в ред. от 20.12.2017 г. сохраняет за бывшим заимодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Областной закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области» от 11 июня 2013 года № 1101-ЗС указывает на принадлежность общедомового имущества многоквартирных домов к муниципальной собственности. И, действительно, с чего это местная власть будет проводить капитальный ремонт частного жилого фонда?!

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2-й квартал 2007 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007, (ред. от 5 февраля 2014), говорит о нахождения общедомового имущества многоквартирных домов на балансе местного органа самоуправления – муниципалитета, которое может быть передано в собственность собственникам помещений в МКД только после завершения капитального ремонта общедомового имущества. Это правило отражено и в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04. 2016 г. N 10-П.

Но в Ростовской области расходы по содержанию и ремонту ОИ МКД несет не собственник этого имущества - муниципалитет, а собственники квартир, не имеющие в собственности какой-либо доли общедомового имущества.

Поясняю на собственном примере.

Я собственник квартиры в МКД, не имеющим ТСЖ или ЖСК, и которым управляет ООО УК «Согласие».В квитанции на оплату услуг ЖКХ указаны статьи «Содержание жилого помещения, в том числе управление, содержание и технический ремонт общего имущества». А в столбце 4 «Индивидуальное потребление» указана общая площадь квартиры в кв.м.

Таким образом, мне начислена оплата услуг по двум позициям:

- содержание жилого помещения, то есть принадлежащей мне квартиры;

- управление, содержание и технический ремонт общедомового имущества.При этом начисление платежей осуществляется из общей площади квартиры.

Но «жилое помещение» - это квартира. И договор о содержании принадлежащего мне жилого помещения квартиры с управляющей компанией я не заключал. Кроме того, ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) принадлежащие на праве собственности квартиры относит к частному жилому фонду. А пункт 15 Правил «Содержания общего имущества в многоквартирном доме» к Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) исключает ремонт и обслуживание квартир собственников силами Управляющих компаний и оплату собственниками квартир таких услуг. ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия (с Изменением N 1) не содержит в себе жилищно-коммунальной услуги как «ремонт и содержания жилого помещения, с учетом ее общей площади».

Кроме того, ст. 154 ЖК РФ устанавливает обязанность платы за жилое помещение для НАНИМАТЕЛЯ жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. К находящимся же в собственности граждан жилым помещениям ст. 154 ЖК РФ не имеет никакого отношения. Но Управляющая компания, руководства Государственной жилищной инспекции и Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области, тем не менее, полагают, что плата по статье «содержание жилого помещения» основана на ст. 154 ЖК РФ и правомерна.

Получается, что местные органы власти не признают за гражданами зарегистрированное в Ростреестре право собственности на приватизированные или купленные ими квартиры, по-прежнему считая нас нанимателями принадлежащего муниципалитету жилого фонда.

Неправомерно и начисление платежей по позициям «Управление, содержание и технический ремонт общедомового имущества».

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает только после регистрации в установленном законом порядке. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

При покупке квартиры доля общедомового имущества МКД в собственность мне не передавалась, право собственности на неё в Госреестре не регистрировалось, свидетельство о регистрации не выдавалось. Но поскольку я не являюсь собственником доли ОИ МКД, то и не обязан возмещать расходы управляющей компании на управление, содержание и ремонт общедомового имущества.

К тому же в платежной квитанции не указывается размер якобы принадлежащей мне доли ОИ. И это указывает на то, что собственник – орган местного самоуправления, а соответственно и ООО УК «Согласие», не имеют исчерпывающей и документально подтвержденной информации:

а) об объекте управления (многоквартирного дома, в целом и общедомового имущества в частности);

б) о размере долей собственников помещений в праве общей собственности.

Но если общедомовое имущество не определено в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, то не представляется возможным:

а) сделать оценку технического состояния многоквартирного дома;

б) зарегистрировать право общей долевой собственности в ЕГРП;

в) передать в долях общедомовое имущество собственникам квартир, зарегистрировать в ЕГРП это право и выдать подтверждающий регистрацию документ.

То есть, не выполнены условия, обязательные для признания меня собственником пропорциональной доли ОИ МКД.

Но согласно ст. 39 ЖК РФ собственник помещения несет бремя расходов, определяемого ЕГО ДОЛЕЙ в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Вывод: раз нет доли ОИ в МКД, то и нет обязанности расходов по ее содержанию.Многоквартирный дом, в котором я проживаю, до сих пор числится на балансе местной администрации. При этом объект недвижимого имущества МКД со всеми его коммуникациями и оборудованием НИКАК не оформлен документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений.

Мне до сих пор принадлежит только квартира, прошедшая регистрацию в Росреестре. А все остальное, что есть в МКД, - числится на балансе местной администрации и управляется ею же назначенной ООО УК «Согласие». У меня же, собственника отдельного жилого помещения в МКД, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ.

У читателей может возникнуть вопрос – что делать и как добиться справедливости? Действительно, в большинстве мы все хотим справедливости, но искать ее, не зная законов, все равно, что против танка идти с рогатиной. Вот я и написал это руководство, чтобы мы не были безоружны перед произволом чиновников и не кормили чужого дядю из своего кошелька.

Желаю всем читателям успешной борьбы за свои права и законные интересы. +

Зачем Удальцов сдал Навального властям

Скакали вместе, и сидеть должны одинаково Кум докушал огурец И закончил с мукою: «Оказался наш Отец Не отцом, а...» Та ещё графомания, но в данном случае сойдёт. Причём сложно д...

Новшества отечественной пенитенциарной системы

Новости демократизации отечественной пенитенциарной системы. Актер Михаил Ефремов отказался ехать в чувашскую колонию для отбытия наказания за смертельное ДТП, решив остаться в СИЗО в Москве. О...