Стильно. Модно. Энергоэффективно

Производители систем для «умных домов» и «умных офисов» отмечают, что спрос на их продукты растёт ежегодно примерно в 2 раза. Кому и зачем нужны «умные» бизнес-центры и как обстоят дела с внедрением интеллектуальных технологий на рынке коммерческой недвижимости, рассказывает Сергей Грибанов, генеральный директор компании INSYTE Electronics — российского производителя систем «умный дом».

В России чаще всего строят коммерческую недвижимость смешанного типа: в одном комплексе могут быть и торговые, и офисные площади. Но, чтобы было понятнее, сразу скажу, что речь пойдет именно о классических офисных центрах — зданиях, в которых помещения разного размера сдают в аренду под офисы компаний.

У таких зданий есть своя специфика, которая и определяет необходимость использования тех или иных интеллектуальных решений. Например, по сравнению с торговыми центрами в офисах не так много людей, поэтому системы пожарной безопасности в них более простые. А вот системы ресурсоучёта в бизнес-центре в идеале должны отображать данные по каждому помещению, то есть по каждому арендатору.

Большинство застройщиков на российском рынке понимают «умный бизнес-центр» как встроенные в здание технологии охранной и пожарной безопасности, но это, конечно, не так. По-настоящему «умный бизнес-центр» включает в себя ещё и систему управления освещением, автоматизацию учёта электроэнергии и тепла, автоматизацию доступа, контроль систем вентиляции и кондиционирования, видеонаблюдение в коридорах и на парковке. Добавим к этому специфические «офисные» функции: управление мониторами для презентаций в переговорных комнатах, автоматизация управления освещенностью с помощью жалюзи.

Вот наш проект, к примеру. Не бизнес-центр, правда, а большой гостиничный комплекс. Сравнивать можно, потому что в гостинице, как и в офисном здании, люди находятся в отдельных небольших помещениях

Для гостиничного комплекса TENET в Екатеринбурге INSYTE Electronics спроектировала систему локального и удаленного управления освещением номеров, отоплением в номерах и общественных местах, управления системой кондиционирования в номерах, коридорах, управления доступом клиентов, контроль нахождения гостей в номерах, управление системами развлечений в номерах, управление подсветкой ресторанов, автоматизацию конференц-залов, управление проекторами, шторами, экранами, аудиосистемами, управление вентиляцией в номерах и общественных местах.

Вот сколько «умных» систем может быть в современном энергоэффективном здании, и это еще не предел.

Мы проектировали эти «умные» системы в течение 4 месяцев, а установка оборудования в самом здании гостиницы TENET длилась 3 месяца. Стандартно длительными оказались согласования совместимого оборудования для кондиционирования. В итоге остановились на канальных кондиционерах Mitsubishi, с которыми у нашей системы полная совместимость.

Сбор данных в систему о вентиляционных установках в помещении был наиболее сложной задачей, а это очень важно для гостиницы – управляемая система кондиционирования. Для контроля режимов «зима-лето», точного дозирования воздуха в зависимости от нахождения людей в номерах пришлось устанавливать отдельный управляющий контроллер. Система контролирует наличие людей в номерах и управляет телевизорами, отоплением, кондиционером, освещением. На сегодняшний день «умное здание» эксплуатируется уже почти 3 года – системы работают без сбоев.

«Умный бизнес-центр» экономит

По нашим подсчётам, анализу эффективности наших готовых проектов, в среднем «умные» системы понижают расходы на эксплуатацию здания на 20-30%. У бизнес-центров есть и свои особенности: сотрудники в течение дня находятся в офисах, поэтому датчики движения и автоматическое включение/выключение света в коридорах могут сэкономить до 90% расхода электричества в здании.

А вот другой пример. В любом помещении отопление греет, а кондиционирование охлаждает. Если работа обеих систем никак не увязана друг с другом, то общий расход электроэнерии повышается. В «умном» бизнес-центре система мониторинга и учёта ресурсов анализирует расход и предлагает оптимальный сценарий для сочетания экономии и комфорта. Можно понизить температуру в офисах на градус в пределах норматива: электроэнергии нужно будет меньше, а кондиционер вообще не понадобится.

Лидерами в строительстве «умных бизнес-центров» можно считать США, Великобританию, Германию, Сингапур, Японию, Австралию и скандинавские страны: Данию, Швецию, Финляндию. Все они активно используют для зданий системы мониторинга и управления, а в Париже, Токио и других столицах развитых государств на сегодняшний день интеллектуализировано свыше 50% зданий.

Всё зависит от собственника

В России заинтересованность строителей бизнес-центров во внедрении интеллектуальных технологий мониторинга и учёта ресурсов зависит от того, оставляют ли они построенную недвижимость в собственности и управлении.

Тем, кто оставляет, выгодно строить «умные» бизнес-центры», чтобы потом экономить на эксплуатации с помощью систем безопасности, расхода и учёта ресурсов. Пока это понимает только небольшая часть девелоперов. Но можно прогнозировать, что их число будет расти. Это ведь и правда странно: сэкономить 5-10% себестоимости на этапе строительства, а затем регулярно переплачивать «коммуналку» на 20-30% ежемесячно.

.А вот те, кто гонятся за сиюминутной выгодой и хотят максимально дорого продать свои квадратные метры, заинтересованы только в снижении себестоимости строительства. Им не до «умных технологий».

По данным INSYTE Electronics от 450 представительств в России, сегодня преобладает использование решений в частном, а не в коммерческом секторе. А по-настоящему «умные бизнес-центры», офисы класса А — это пока единичные проекты в России, и большинство из них находятся в Москве и Санкт-Петербурге.

Доживём до энергоэффективности

Есть несколько причин медленного проникновения интеллектуальных решений на рынок строительства бизнес-центров. Первая — это низкая стоимость энергоресурсов, вторая — небольшое количество застройщиков, оставляющих построенную недвижимость в управлении.

И третья — последствия кризиса 2014 года, когда иностранные системы для «умных домов» и «умных офисов», преимущественно, американские и европейские, резко выросли в цене вслед за падением рубля. На российском рынке практически не оказалось предложений в этой нише. Со временем ситуация выправилась, укрепились российские производители и появились игроки из Китая. Но здесь у российских компаний есть явное преимущество: система управления бизнес-центром на китайском оборудовании стоит примерно в три раза дороже, чем аналог российских производителей.

Судя по нашему опыту работы с застройщиками, пока собственники готовы инвестировать в «умный бизнес-центр» минимальные суммы, не более 1000 рублей на квадратный метр. Важно и то, что системы «умного бизнес-центра» внедряются на последних этапах строительства, когда ресурсы застройщиков уже исчерпаны. Это тоже способствует тому, что запрос на интеллектуальные технологии в управлении коммерческой недвижимостью растёт медленно.

Рынок «умных домов» и «умных офисов» в России появился в России в 1997-1998 годах и вырос из рынка аудиосистем high-end и домашних кинотеатров. Интеллектуальные технологии автоматизации зданий создавали и внедряли сначала как раз для корпоративных заказчиков и лишь затем адаптировали для частных жилищ.

Российский рынок систем домашней автоматизации и автоматизации небольших офисов в последние годы динамично развивается и растет. Факт активного роста соответствует общим тенденциям рынков развитых стран, однако текущие темпы роста этого рынка в России ощутимо выше среднемирового уровня.

В ближайшие годы несмотря на кризисные явления в экономике рынок технологий автоматизации недвижимости продолжит активно развиваться. К 2017 году общий его объем достиг 176 млн. евро или 7,9 млрд. рублей. За пять лет объемы рынка выросли более чем в три раза по отношению к уровню 2012 года.

Насыщенным рынок автоматизации зданий России назвать нельзя. В большинстве случаев представлены западные и китайские бренды (HDL и KNX – китайские производители, AMX – производитель из США). Конкуренция есть только в сегменте премиум-систем, а в нише доступных массовых решений почти пробел. Так что это очень перспективный сегмент, в котором как раз и работает компания INSYTE Electronics.

Медленно, но неизбежно

По нашим прогнозам, массово строить «умные бизнес-центры» будут уже через 10 лет. В офисах будущего полностью автоматизируют анализ потребления энергии и тепла, доступ и защиту от чрезвычайных происшествий, широкое внедрение получит голосовое управление.

Сейчас наши застройщики используют иностранные стандарты энергоэффективности и рейтинговые системы LEED и BREEAM. LEED рассматривает эффективность использования существующих источников энергии и соответствие здания требованиям стандарта энергоэффективности Energy Star. BREEAM сосредоточен на оценке использования возобновляемой энергии, расположении и утилизации элементов здания и имеет незначительный уклон в энергоэффективность.

Судя по повестке госструктур и нашей работе с комитетами Национальной технологической инициативы, через 5-10 лет будут разработаны и уже внедрены собственные российские стандарты, регулирующие все этапы строительства зданий с точки зрения энергоэффективности. Политика энергоэффективности запущена в России в 2009 году федеральным законом №261 «Об энергосбережении…», и это необратимый и очень важный процесс для российской экономики в целом.

Большинство игроков рынка, производителей, дистрибуторов и системных интеграторов прогнозируют, что в ближайшие пять лет российский рынок систем автоматизации будет расти со средними темпами 25% в год.

Этому будет способствовать, прежде всего, рост тарифов на электроэнергию – судя по динамике роста тарифов за последнее время, можно предположить, что они будут увеличиваться на 7,5% - 14 % в год. Также среди государственных инициатив, способствующих будущему росту рынка автоматизации в целом, так и отдельных его сегментов, можно отметить обсуждаемое введение социальных норм потребления электроэнергии для населения и введение ограничений на потребляемую мощность для юридических лиц.

Некоторые бюджетные инфраструктурные объекты уже сегодня энергоэффективны. К примеру новый терминал международного аэропорта «Пермь», сданный в эксплуатацию в конце 2017 года, благодаря автоматизированным системам, экономит на энергоресурсах в 2,5 раза больше, чем старое здание. Он соответствует всем мировым стандартам энергоэффективности.

«Умный бизнес-центр» может стать и маркетинговым аргументом, способом привлечения арендаторов на сверхконкурентном рынке бизнес-недвижимости. 

Оригинал колонки на goo.gl/2eR8mw