Новостройки в России стремительно "мельчают"

Основным трендом на российском рынке жилой недвижимости последнего десятилетия стало сокращение площади квартир во всех ценовых сегментах. Вместе с тем застройщики стали уделять всё больше внимания качеству квартир и окружающего пространства.

По данным Росстата, если в 1995 году на жителя страны приходилось 18 м2 жилых помещений, то в 2021-м — уже 27,8 м2. Парадокс в том, что новые квартиры с каждым годом "мельчают". По данным фонда "Институт экономики города", за последние 10 лет средняя площадь квартир в новостройках России сократилась на 10 м2: с 62,7 м2 в 2010 году до 52,3 м2 в 2021–м. Как раз около 10 лет назад хитом продаж стала квартира-студия, площадь которой нередко не дотягивала и до 20 м2.

Ещё один формат, появившийся в ту пору, — квартиры так называемой европланировки с большой кухней–гостиной и отдельной комнатой. "Если тогда это были единичные варианты, то впоследствии популярность такого формата выросла в разы, — вспоминает руководитель консалтингового центра Ольга Трошева. — На Западе такое жильё давно было нормой. В России изначально оно пришлось по вкусу молодым семьям с ребёнком. В просторной кухне–гостиной можно принимать гос­тей, готовить, играть или отдыхать".

"В 2000–е годы на фоне активного развития экономики сформировался огромный разрыв между спросом и предложением, — говорит Егор Фёдоров. — После тесных хрущёвок главной ценностью считался метраж: даже в экономсегменте однокомнатные квартиры достигали 50 м2, двухкомнатные — 80 м2, а трёхкомнатные часто уходили за 100 м2. При этом планировочные решения были далеки от функциональности: даже в высоких классах встречались квартиры с одним санузлом, площадь забирали нефункциональные широкие коридоры, а вспомогательных помещений не предусматривалось вовсе. Чаще всего выбор ограничивался 10–15 планировками".

Средние площади квартир за последнее десятилетие действительно уменьшились примерно на 20 %, подтверждает Егор Фёдоров. При этом застройщики разработали палитру удобных решений для небольших площадей. "Появилась целая линейка редких форматов: квартиры с террасами, панорамными окнами, двумя санузлами", — перечисляет он.

"В Петербурге и Москве спрос на однокомнатные квартиры в среднем выше. Вообще чем крупнее город, тем больше спрос на малый метраж. По общим оценкам, сегодня порядка 53 % в структуре всего возводимого жилья занимают однокомнатные квартиры, — говорит Серге­й Софронов. — Спрос на такой формат в 2022 году вырос практически во всех регионах страны и сейчас оценивается в 47 %. Скорее всего, он будет увеличиваться и дальше, поэтому доля однокомнатных квартир в проектах закладывается под увеличение спроса в ближайшем будуще­м".

В Московском регионе средняя площадь квартир за последние 5 лет снизилась на 5 м2, подсчитали в ГК "Самолёт". "Появилась тенденция на компактные лоты и евроформаты. Такие лоты сохраняют функциональность — на площади 40 м2 вмещается отдельная спальня, гостиная с кухней, а также гардеробная и места для хранения", — говорит Леон Пряжников.

В Петербурге, по данным аналитиков, 70 % предложения в массмаркете — это студии и однушки, и 30 % — двушки и трёшки. В пригородной зоне Лен­области квартир с числом комнат более одной и того меньше — около 25 %. Также в компании отмечают продолжающийся бум евродвушек. Доля подобных планировок в структуре спроса выросла с 25 % в 2019 году до 40 % в 2022-м, говорит Ольга Трошева.

Не только эконом

Тенденция к сокращению площадей в новостройках характерна не только для экономсегмента.

"Если раньше, особенно 20 лет назад, основным критерием элитности были большие площади, в том числе с большими холлами, террасами и дополнительными пространствами, то теперь для покупателей важна эргономичность, никто не хочет переплачивать за лишние метры, — рассказывает Ольга Широкова. — Безусловно, в элитном сегменте для планировок есть ряд обязательных параметров: наличие мастер-спальни с собственным сан­узлом, гостевой санузел, просторные гардеробные и хозяйственные площади, но желательно, чтобы всё это было представлено без длинных коридоров, больших холлов др. Для сравнения: средняя площадь элитной квартиры в предложении 10–15 лет назад была около 200 м2, в 2023 году — 130 м2".

Ещё одна причина — желание перейти в более высокий класс недвижимости при сопоставимой цене.

"При выборе между 80 м2 в комфорт-классе и 50 м2 в бизнес–классе, покупатели зачастую склонялись ко второму варианту. В том числе и потому, что локация позволяла прогнозировать существенный рост стоимости после ввода дома в эксплуатацию", — объясняет Сергей Софронов.

Внутри и вокруг

Одним только снижением площади тенденции на рынке нового жилья не исчерпываются. Всё больше набирает популярность система "умный дом", которая раньше использовалась в проектах класса бизнес и выше, указывает Леон Пряжников. "Кроме отделки формируется предложение с меблировкой, что актуально как в доступном, так и в премиальном сегменте, где люди оптимизируют временные затраты на переезд", — говорит Егор Фёдоров.

Помимо комфорта внутри квартир застройщики стали уделять внимание и тому, что происходит снаружи. В число стандартных решений вошёл благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками, местами для отдыха и т. д. Во взаимодействии с местными органами власти компании работают над социальной и транспортной инфраструктурой.

"В большинстве случаев в начале нулевых люди приобретали лишь квартиру. Сейчас покупатель обращает большое внимание на общественные зоны и их благоустройство, наличие консьержа, подземного паркинга и закрытой территории. Теперь он приобретает не только квадратные метры, но и окружение", — подтверждаетt Катерина Соболева.

Многие девелоперы пересматривают свою политику обеспечения проектов паркингами, снижая данный параметр, отмечает Ольга Широкова. "Сейчас для проектов уровня делюкс коэффициент обеспеченности машино–местами составляет в среднем 1,9, для премиальных проектов — в среднем 1,3. При этом раньше “обычным” показателем был коэффициент на уровне двух–трёх машино-мест на квартиру", — говорит она.

В целом все эти тренды соответствуют мировым, хотя каждая страна имеет свои особенности. "Мировая практика неоднородна, — отмечает Катерина Соболева. — Российский рынок недвижимости всё ещё отстаёт от рынков США и Европы, при этом соответствует проектам в развивающихся странах. То, что у нас является конкурентным преимуществом, на Западе — обыденное решение практически в каждом проекте".

Via