К нам как к общественникам все чаще поступают жалобы от обманутых дольщиков. Этим летом мы занялись их вопросом вплотную, и осознание масштаба проблемы подтолкнуло к написанию короткого справочника – этакого «лайфхака» для обманутого дольщика. Как им не стать, а если так уж случилось, что делать, чтобы минимизировать потери.
Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге. В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру. А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.
Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства. Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства. Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.
Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».
Итак, как не стать обманутым дольщиком?
Совет первый. Не экономьте
Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.
Совет второй. Изучите историю застройщика
Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.
Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ
К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель. А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке. Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.
Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков. Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой. И защитить свои права тогда будет совсем непросто.
Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги...
Совет четвертый. Следите за ходом строительства
Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.
Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.
Первое: добивайтесь признания прав дольщика
Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.
Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика
Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика. Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме. Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.
Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры
Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков. В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой. Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.
Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит. Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.
И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.
Четвертое: соберите инициативную группу жильцов
Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.
Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами
Инициативные группы часто тонут в собственных разногласиях, а региональные власти их игнорируют. Поэтому инициативной группе необходимо придать правовой статус. Это должна быть некоммерческая организация, например, некоммерческое партнёрство, товарищество собственников жилья (ТСЖ), или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это даст возможность обманутым дольщикам проводить голосование и на законном основании принимать одно единственное сбалансированное решение, вести конструктивный диалог с властями в правовом поле, получать права на недостроенный дом и самостоятельно завершить строительство. Нечасто, но иногда местные власти способствуют поиску инвесторов, которые помогут ЖСК завершить строительство.
В ходе споров Вы столкнётесь с множеством непредвиденных споров и формальных тонкостей, с которыми может разобраться только профессиональный юрист, знакомый с судебной практикой. Будьте осторожнее: некоторые недобросовестные юристы, желая заполучить контракт обещают и возврат денег, и получение квартиры. Это невозможно! Как только Вы начинаете претендовать на денежную компенсацию, то теряете все права на незавершённое строительство. Иначе никак. Попытки получить и деньги, и квартиру могут быть рассмотрены, как страховое мошенничество. А это уже уголовное преступление. Не стоит из жертвы превращаться в преступника: это не поспособствует защите прав.
К тому же, грамотный юрист поможет привлечь к ответственности местные власти, которые тоже должны решать проблемы обманутых дольщиков и способствовать завершению строительства, поскольку предоставили застройщику землю, разрешение на строительство и ненадлежащим образом осуществляли контроль. Права дольщиков регулируются не только 214-ФЗ, но Законом о защите прав потребителей. Про него часто забывают, а он даёт дополнительные рычаги влияния.
Седьмое: привлеките к своей проблеме внимание СМИ и общественных деятелей, готовых освещать вашу проблему за пределами региона
Региональные власти, как правило, не боятся конфликтов на своей территории: они контролируют местные СМИ и инфополе. Локальные митинги в большинстве случаев ни к чему не приводят. Единственное, что поможет – это вынос проблемы на федеральный уровень. Сейчас главы регионов опасаются освещения их деятельности в негативном ключе на высшем уровне: за оплошности можно и кресла лишиться. Сейчас такие вопросы решаются быстро: в Кремле борются за повышение рейтингов власти и с неудачниками не церемонятся.
И, наконец, копите деньги…
По какому бы сценарию ни пошло развитие событий, деньги понадобятся: или на то, чтобы добавить и купить другую равнозначную квартиру, или на оплату услуг юриста, или на аренду жилья на период, пока тянутся судебные тяжбы, а власти закрывают глаза.
Оценил 1 человек
1 кармы