Покупка квартиры, полученной в наследство, может показаться безопасной сделкой, но существуют скрытые риски, которые могут привести к уголовным делам, потере недвижимости и значительным финансовым убыткам. В статье я расскажу реальную историю, в которой покупатель квартиры оказался жертвой мошенничества после покупки недвижимости, полученной по завещанию. Мы разберем, какие ошибки были допущены, как избежать таких ситуаций и что делать, если вы оказались в подобной ситуации.
За вами пришли… люди в погонах. Что делать?
25 марта 2021 года, 7 часов утра. Город Тюмень. Звонок в дверь. За ней стоит следователь с двумя оперативниками и двумя соседями в качестве понятых. Моей соседке Марии Александровне вручают постановление на проведение обыска и постановление о возбуждении уголовного дела по части 4 статьи 159 УК РФ — мошенничество, совершенное группой лиц с причинением ущерба в особо крупном размере. Соседка моя, Мария Александровна была женщиной чувствительной и эмоциональной и, узнав что в квартире будет еще и обыск, она медленно съехала по стенке в обморок. Пока её приводили в чувство всей следственной бригадой, она только успела сказать, мол, позвоните моей дочери, что ребята в погонах сделали, уважив пожилую женщину. В результате обыска, следственная бригада изымает документы на квартиру, которые позже квалифицируют как вещественные доказательства. В тот же день покупательницу допрашивают как свидетеля, и она узнает ужасную правду — квартира, которую она купила в 2019 году, оказалась криминальной. Сказать, что Мария Александровна была удивлена, значит ничего не сказать, она была просто в шоке. Несмотря на это, она была женщиной весьма здравомыслящей и понимала, что нужно найти хорошего адвоката, чтобы он помог ей разобраться с этой ситуацией. Квартиру на тот момент арестовали, а Марию Александровну после допроса настоятельно попросили не уезжать из Тюмени. В местную адвокатскую контору сходила её дочь и наняла первого попавшегося ей адвоката, что потом и стало почти фатальной ошибкой (я напишу об этом ниже).
Предыстория покупки.
Все началось в феврале 2019 года. Семья Марии Александровны решила переехать из Хабаровска в Тюмень. Они нашли квартиру через агентство недвижимости, которое обеспечило полную проверку документов и оформление всех бюрократических процедур. Продавец — женщина непонятной национальности, предположительно азиатской, которая владела квартирой около года, купила ее у наследницы по завещанию. В завещании покойного было указано, что его квартиру получает внучка. Покупатель подписал договор, перевел деньги на банковский счет продавца, а сделка была зарегистрирована в Росреестре. До этого были получены выписки из ЕГРН, в которых не было указано никаких обременений. Однако, спустя два года после покупки, хозяйка квартиры оказалась в числе подозреваемых. Следователи выяснили, что квартира, которую она приобрела, является предметом мошенничества. 1-й собственник квартиры умер в 2014 году и не оставил наследников. Наследница, которая продала квартиру, по всей видимости, не имела права ее продавать, так как завещание, по мнению следователей, было сфальсифицировано. Все последующие сделки были признаны оспоримыми. Наследница квартиры, которая по версии следствия была фальшивым наследником, покинула Россию еще в 2019 году, и до сих пор ее не удается найти. Сама покупательница квартиры стала фигурантом уголовного дела, а сделка по продаже квартиры была оспорена Администрацией города Тюмень. Также Администрация г. Тюмени подала иск о признании квартиры выморочным имуществом и выселении покупателя. Суд удовлетворил иск в июле 2022 года, и покупательницу выселили из квартиры.
Адвокат, который не защищает.
Адвокат весьма уважаемая профессия, но в своей практике я сталкиваюсь с тем, что ко мне приходят люди после таких «недоадвокатов», которые толком ничего по делу не сделали, а иски их доверителей проиграны. В этом случае удивительно, адвокаты Марии Александровны ссылались только на пропуск сроков исковой давности и не предложили никаких других вариантов защиты. Практика по такого рода делам уже сложилась. К примеру – определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 09.10.2018 года № 5-КГ-18-201. Стратегия защиты в данном случае отработана судебной практикой. Необходимо было доказать, что Мария Александровна была добросовестным приобретателем квартиры, предоставить свидетельские показания сотрудника риэлторского агентства, доказать факт минимальной проверки квартиры покупателем. Почему это не было сделано это уже вопрос риторический. После того, как Мария Александровна получила решение суда о выселении её из квартиры, она обратилась ко мне, так как знала что я работаю юристом. В первую очередь я проанализировала все документы и установила ряд важных моментов, которые могли бы стать основой для пересмотра дела, и которые упустил адвокат, который вёл это дело. Мы подали апелляцию, направив внимание суда на отсутствие доказательств того, что завещание было действительно фальсифицировано, а также на нарушения, допущенные при рассматривании иска администрации и доказали факт, что пенсионерка была добросовестным приобретателем. В результате наших усилий было решено вернуть дело на новое рассмотрение, и наш клиент получил решение суда об отказе в иске администрации. Наши юристы не только помогли ей вернуть квартиру, но и оказали полную поддержку в процессе судебного разбирательства, обеспечив законность всех действий.
Совет юриста:
Покупка квартиры, которая передана предыдущему собственнику по наследству всегда сопряжена с рисками, особенно если сделка не была должным образом проверена. Важно проверять все документы, сотрудничать с проверенными агентствами недвижимости, а также заключать договора страхования титула недвижимости. Если вы стали жертвой мошенников или оказались в подобной ситуации, не стоит откладывать обращение за помощью — чем быстрее вы получите консультацию, тем выше шансы на защиту своих прав.
Как избежать подобных ситуаций?
1. Проверка документов продавца и наследства. Прежде чем купить квартиру, необходимо тщательно проверить все документы, подтверждающие право собственности. Это включает в себя расширенную выписку из ЕГРН, документы основания приобретения собственности, такие как договор купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, судебные акты.
2. Проверка наследства. Если квартира была получена по наследству, важно уточнить, был ли установлен круг наследников через ЗАГС или только через сведения от наследника. Также стоит проверить, не были ли нарушены сроки принятия наследства, особенно если наследник получил квартиру более чем через 6 месяцев после смерти.
3. Проверка продавца на наличие долгов и судов. Необходимо убедиться, что продавец не имеет задолженностей или судебных исков, которые могут повлиять на сделку.
4. Страхование титула недвижимости. Одна из лучших рекомендаций — заключение договора страхования титула недвижимости. Это может быть затратным (от 3% до 5% от суммы сделки), но если сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит убытки.
5. Безопасные способы оплаты. Проводить расчеты по сделке стоит только через безопасные каналы — аккредитивы, депозит нотариуса или безналичные переводы. Важно также иметь подтверждения законности происхождения денежных средств.
На страховании титула недвижимости я бы хотела остановиться поподробнее. Страхование титула поможет защитить от ситуаций, которые возникли в прошлом, но никак не проявили себя на момент сделки.
Объект защиты титульного страхования, в отличие от имущественного, не недвижимость, а право, которое переходит от прежнего владельца к новому. Страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.
Договор можно заключить на срок от года до 10 лет, но обычно его заключают на три года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевают. При ипотеке сумма страхования зависит от требований банка. В среднем покупатель платит за полис от 0,3 до 1% от цены недвижимости. В отдельных случаях страховщик применяет повышающие коэффициенты. На решение может повлиять количество сделок с недвижимостью в прошлом, их давность, основания, по которым объект перешел в собственность прежних владельцев, и тому подобное. Часто страховщики позволяют оплатить полис в рассрочку.
Выплата страхового возмещения — непростой процесс. Основанием для выплаты служит только вступившее в силу решение суда. При этом само разбирательство может затянуться. Как правило, страховщик несет ответственность только в случаях, если иск, на основании которого вступило в силу решение суда, был подан в период действия договора.
Если страхователь полностью лишается права собственности, выплачивают 100% страховой суммы. Если по решению суда произошла утрата части, то выплата покроет только ее. В случае с ипотекой банк будет участвовать в судебном процессе и заберет себе сумму, которую должен заемщик к этому моменту. В итоге на руках может остаться не так много — к примеру, только первоначальный взнос.
Когда можно застраховать титул.
Добровольное титульное страхование можно оформить и после сделки, но не позднее чем через месяц с момента получения документов о переходе права собственности. Раньше срок не ограничивали, но покупатели злоупотребляли этим: при любых проблемах после сделки стремились поскорее оформить титульное страхование. При этом многие знали о рисках заранее, но на страховке экономили. Фактически это страховое мошенничество.
Не рискуйте своими деньгами и имуществом! Что делать, если вы оказались в подобной ситуации? Если вы уже стали жертвой мошенников или оказались в ситуации, подобной описанной в статье, не откладывайте решение проблемы. Чем быстрее вы обратитесь за консультацией, тем больше шансов на успешную защиту ваших прав.
О скрытых рисках покупки недвижимости читайте мою статью: «Защита от скрытых рисков при покупке недвижимости. Самый действенный способ обезопасить покупаемую недвижимость от опытного юриста»:
https://dzen.ru/a/Z3IOQrlrEhpKA_3l
Нужен совет? Пишите мне ВКонтакте: https://vk.com/id807197315.
ВАШ ЮРИСТ.
Оценили 7 человек
9 кармы