Новости об очередном ограничении ответственности застройщиков перед потребителями в последние годы стали чем-то привычным, но каждая такая новость вызывает довольно смешанные чувства. Не стал исключением и недавно опубликованный закон о внесении изменений в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В числе новелл которого встречается введение отдельных, потенциально пониженных, стандартов качества отделки и ограничение денежной ответственности застройщика за недостатки отделки квартиры пределом в 3% от цены договора с дольщиком.
Считаю, что это ограничение уже нельзя назвать сбалансированной мерой поддержки – в сущности это откровенно дискриминационная норма, дающая застройщикам необоснованно высокие преференции независимо от ситуации.
Конечно, нельзя не вспомнить, что времена сложные, что строительство – один из ключевых драйверов роста экономики и прочие вполне заслуживающие внимания обстоятельства. Нельзя не признать, что данные обстоятельства могли служить поводом поддержать страдающую отрасль мораторием, пятипроцентным пределом неустойки за просрочку исполнения и, может, путем десятикратного снижения потребительского штрафа за неисполнение правомерного требования потребителя. Все это было сделано и пока что укладывалось в систему восстановления нарушенного права без явного обогащения потерпевшего. Новое ограничение в эту систему, по моему мнению, никак не вписывается и без применения уравновешивающих механизмов будет строго дискриминационным.
Для поддержания спроса застройщики, ориентированные на массовый сегмент рынка, должны были выбирают очевидное – использовать более дешевые материалы и рабочую силу (для чистоты эксперимента сделаем вид, что раньше все было иначе). Как следствие, распространенной претензией потребителя стало несоответствие базовой отделки базовым же стандартам качества. Учитывая при этом, что квартира с обеспечением минимального комфорта для начала проживания – самый популярный вариант на рынке жилья самой доступной категории, проблема «стартовых убытков» у покупателей имеет действительно массовый характер. В описанной ситуации обе стороны – покупатель квартиры и продавец-застройщик – заинтересованы в том, чтобы как минимум остаться со своим. Застройщику выгоднее исправить недостатки своими силами, а покупателю – исправить их быстро и с привлечением компетентных лиц, возместив свои траты за счет застройщика. Насколько мне известно, на практике многие застройщики затягивают сроки устранения недостатков нестерпимо долго, в силу чего их устранение в итоге ложится на плечи покупателей. Потребитель – непрофессионал в сфере подрядных работ, из-за чего может действовать не экономично, а в отдельных случаях и злоупотребить положением, договорившись о завышении цены. Некоторые крупные застройщики даже жалуются в Генпрокуратуру на массовое взыскание через суд убытков от недостатков сданного жилья как на преступные схемы. Показательна при этом ссылка застройщика «Самолет» на статистику взысканий убытков: в среднем за 2024 год было взыскано 19 тысяч рублей на квадратный метр при средней цене отделки 16 тысяч рублей на квадратный метр. Отчасти это, конечно, можно объяснить применением грязных методов при взыскании убытков. Ну может быть достаточно логично поддержать застройщиков, позволив возмещать только соразмерные затраты. Может быть, следовало разработать методику определения затрат исходя из средних рыночных цен на материалы и услуги? Или страховать ответственность застройщика? Нет, наше решение строго и метко – больше недостатков наверняка там, где квартира стоит дороже!
Будет ли такое решение справедливо, если сданный объект окажется откровенно проблемным? Нет, и для многих застройщиков это открывает путь к откровенно противоправному, но формально правомерному обогащению через снижение затрат на квалифицированных подрядчиков и материалы для отделки.
Отдельно следует коснуться возможности несоблюдения минимальных стандартов отделки, которые разработал Минстрой РФ. Указанные стандарты можно признать изначально приземленными, что позволяет соблюсти их без существенных затрат, но нельзя исключать и ситуацию, что даже им не будет соответствовать итоговая отделка.
Вопрос стал насущным лишь потому, что активность потребителей в использовании предусмотренных законом средств существенно возросла, но не подтолкнула застройщиков к пересмотру стратегии в части отделки.
Экономия на качестве отделки чрезмерна, как показывает многочисленная практика по всей стране, и покупатели жилья, рассчитывающие на возможность жить в квартире сразу после сдачи, не готовы с этим мириться.
Не уверена я, что строить дома теперь будут быстрее и качественнее. Есть сомнения, что когда принимали закон, думали о большинстве… А дольщиков, реальных и потенциальных все-таки больше. Но вот с этим теперь жить и работать (мне), не катастрофа, могло быть хуже.
Оценили 4 человека
4 кармы