За те же деньги: собственный дом или квартира?

Статистика свидетельствует, в России растет доля индивидуальной застройки на фоне существенного снижения объемов многоквартирного жилья. Тенденция отражает «неумолимую реальность» - рынок затоварен, но граждане ищут альтернативы покупке готовой квартиры.

По данным Росстата, за 6 месяцев 2018 года введено в строй на 3,8% больше жилья, чем годом ранее, доля индивидуального домостроения выросла на 12%, а площадь введенных многоквартирных домов снизилась на 17%.

Ввод жилья сокращается уже второй месяц подряд. В мае показатель упал на 18,4% до 3,5 млн кв. м, отмечается в материалах Росстата. По оценкам ведомства, июнь стал тяжелым месяцем для рынка недвижимости: общий ввод жилья рухнул на 17% в годовом выражении.

Эксперты с данными статистики согласны и считают, что рынок в настоящий момент отыгрывает кризис 2014-2015 гг. Проекты, которые сегодня вводятся в строй, были запущены в 2015 г., когда на масштабное строительство просто не было средств. По данным компании «Метриум», в первом полугодии 2018 г. сдано на 26 тыс. квартир меньше, чем годом ранее.

После роста ключевой ставки Банка России до максимальных 17% в декабре 2014 года и закономерного пересмотра кредитными учреждениями условий финансирования, у застройщиков остался один источник – средства граждан-участников долевого строительства.

Делать выводы рано

Увеличение доли индивидуального строительства в IRN.ru связывают с дачной амнистий, а также с ростом активности граждан в сфере оформления собственного жилья.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов не заметил «на прикладном уровне» увеличения объема индивидуального строительства, но, тем не менее, признал: Росстату виднее. По его словам, причины этого явления понятны. «С точки зрения экономической целесообразности, в рамках проектов индивидуального жилищного строительства можно получить на выходе куда лучший результат, чем в случае приобретения неких готовых объектов в домах многоквартирного формата», - рассказал он Царьграду.

Соотнеся затраты на строительство собственного дома со стоимостью жилья в Москве или, например, ближайшем Подмосковье, можно прийти к выводу, что шанс за «меньшие деньги получить результат лучше» есть, указал господин Самойлов. «Исходя из того, что те накопления, которые сделал среднестатистический россиянин до начала экономических кризисов, в целом закончились, можно предположить, что явление, отраженное статистикой, – следствие экономических расчетов», - пояснил эксперт.

Финансовые возможности граждан снижаются под влиянием кризисных явлений в экономике, поэтому новостройки при достаточном предложении на рынке реализуются не так быстро, как хотелось бы. Отсюда и снижение объемов ввода нового жилья, поясняют эксперты.

По оценкам директора по развитию ГК «Гранель» Андрея Цвета, высказанных «Ведомостям», спад, зафиксированный в первые шесть месяцев 2018 года, является временным явлением. По итогам года эксперт прогнозирует рост ввода жилья больше на 5–7%.

Надежды аналитиков рынка связаны с концом года – традиционно именно на декабрь приходится наибольший объем ввода новых квадратных метров. Кроме того, застройщики торопятся завершить запущенные проекты из-за изменения законодательства в части регулирования долевого строительства.

Вполне оптимистичен относительно 2018 года и вице-президент Российской гильдии риэлторов. «Я думаю, в нынешнем году итоговые объемы ввода в строй нового жилья все-таки не снизятся, - заметил О. Самойлов. - Начатые проекты будут продолжены. Несмотря на существование высоких рисков банкротств застройщиков, в целом начатые проекты будут продолжены». А вот следующий год принесет рынку много сюрпризов.

Цели и средства

Ежегодный объем жилищного строительства должен к 2024 году вырасти с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м. Такой целевой ориентир обозначил президент России Владимир Путин, обращаясь с посланием к Федеральному собранию. По словам профучастников рынка, с одной стороны, власти ставят задачи по наращиванию объемов строительства, а с другой – ужесточают регулирование отрасли, в частности меняют правила игры для застройщиков.

Этим летом власти объявили о системных изменениях на рынке долевого строительства: начинается переход к проектному финансированию, которое защитит покупателей квартир в новостройках и решит проблему «дольщиков» раз и навсегда.

С другой стороны, застройщики прогнозируют, что эти изменения приведут к росту себестоимости строительства и спровоцируют снижение объемов вводимого жилья в пятилетней перспективе. Поле игры покинут мелкие компании и застройщики без достаточного запаса финансовой прочности, прогнозируют аналитики.

Стимулирование рынка через постановку амбициозных задач важно и нужно, но существует «неумолимая реальность», которую тоже придется учитывать, рассуждает Олег Самойлов. По его словам, рынок сильно перегружен объемами предложения, и «спрос просто не успевает за ним».

Законодательные изменения (и отложенные в рамках переходного периода, и те, которые вступили в силу уже летом) влияют на поведение профучастников строительного рынка. «Застройщики в настоящий момент старались получить по максимуму разрешений на строительство в рамках прежних правил игры», - отметил эксперт.

По его словам, сегодня девелоперская строительная отрасль испытывает серьезные финансовые проблемы. «Не так бойко идут продажи, как хотелось бы, и, как следствие, не выполняются планы продаж и планы возврата финансовых средств, - пояснил О. Самойлов. – Это приводит к возникновению проблем с «обманутыми дольщиками».

Рынок – штука суровая, подчеркнул Самойлов. «Если ты планируешь один график возврата средств, а на деле план выполняется из рук вон плохо, денег взять просто неоткуда», - сказал он. Отрасль перекредитована, и банки не торопятся выручать застройщиков.

Одновременно власти призывают к повышению доступности жилья и ипотечного кредита для граждан. Банки вняли и с февраля 2017 года начали активно снижать процентные ставки в секторе жилищного кредитования. По данным ЦБ, за пять месяцев этого года в стране было выдано 542,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,1 трлн рублей. Это на 60% больше, чем за тот же период прошлого года в количественном выражении и на 73% - в денежном.

По оценкам Банка России, в настоящий момент ставка по ипотеке «на исторически низком уровне - 9,56%». По прогнозам «Дом.рф» (бывший АИЖК) к концу 2019 года средняя ставка по ипотеке в России снизится до 8% годовых, что позволит нарастить объемы кредитования.

При этом эксперты высказывают серьезные опасения в этой связи. «В моем понимании государство пошло не по тому пути, пытаясь стимулировать оживление рынка снижением ставки по кредиту, - отметил О. Самойлов. - Проблема в том, что у людей все равно нет денег, и в дальнейшем возникают проблемы с обслуживанием этих кредитов». По словам эксперта, этот момент порождает формирование преддефолтного ипотечного пузыря на рынке.

Ближайшее будущее

По оценкам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, новые правила игры скажутся на себестоимости строительства, поскольку вырастет стоимость финансирования – вместо бесплатных денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент. Поскольку платежеспособность населения не растет, девелоперы ограничены в возможностях повышения цен на жилье, отметил он.

С коллегой согласен и Олег Самойлов. Что касается будущего года, «боюсь, нас ожидает снижение объемов ввода», указал аналитик. Факторы, влияющие в настоящий момент на рынок, продолжат действовать, а реально располагаемые доходы домохозяйств вряд ли баснословно вырастут, подчеркнул он.

Невысокая рентабельность отрасли станет еще ниже, прогнозирует господин Самойлов. Закрутка гаек в части невозможности привлечения денег в долевое строительство приведет к тому, что стоимость строительства вырастет. Переложить по традиции этот рост на потребителя не получится: и рынок затоварен, и лишних денег у людей нет.

«Ипотека эту проблему не решит. В любом случае, недостаток для покупки - это просто пролонгированный недостаток средств для обслуживания взятого ипотечного кредита», - резюмировал эксперт.

Источник