Здравствуйте. Меня зовут Юрий Моша. Я переехал в Америку 7 лет назад. За это время я успел создать несколько успешных проектов, продать их за хорошую цену и создать новые. Я постоянно изучаю рынок и ищу наиболее маржинальные и легко масштабируемые проекты. Несколько лет назад я начал вкладывать средства в недвижимость используя систему краудфандинга, и создал компанию которая занимается консалтингом, инвестированием и подбором девелоперских объектов для инвестиций. В большей степени, мой инвестиционный фонд ориентирован на рынок во Флориде. Этому есть несколько причин.
Во-первых, рынок недвижимости в США последние пять лет показывает стабильный рост. Во Флориде он один из наиболее заметных.
Во-вторых, законодательство этого штата располагает к инвестициям в недвижимость. Имущественный налог здесь два процента.
Моя основная цель – дать жителям Восточной Европы доступ к растущему рынку недвижимости США.
Итак, начнем с самых азов. Что такое краудфандинг инвестиции в недвижимость?
В прошлом, частные инвестиции в недвижимость были доступны только очень узкой прослойке населения США. Для участия в таких проектах нужно было соответствовать одному из двух критериев:
Либо показывать стабильный доход выше ДВУХСОТ ТЫСЯЧ долларов
Либо иметь компанию с годовым оборотом не менее ОДНОГО МИЛЛИОНА долларов.
Таким критериям, будем честными, могут соответствовать только огромные институциональные инвесторы. И только у этих инвесторов был доступ к проектам со стабильным средним ростом в долгосрочной перспективе и с меньшей волатильностью, например, чем фондовый рынок
Все изменилось после изменений в законодательстве об инвестициях непрофессиональными вкладчиками. Раньше частные лица, без специального образования, могли участвовать только в IPO. В 2012 году Барак Обама внес предложение о смягчение правил для входа на рынок большего количества инвесторов.
Из-за изменений в области посевных инвестиций произошли и изменения на рынке недвижимости. Краудфандинг в недвижимость изменил все это. Это позволило отдельным инвесторам объединить свои деньги с другими инвесторами и участвовать в долевом софинансирование проектов.
Возможность инвестирования в меньших суммах привлекло больше игроков, и сделало эту отрасль безопаснее. Теперь инвесторы могут снизить риск за счет диверсификации в сотни объектов в разных городах Америки. Они также могут расширить портфолио типов объектов инвестиций, избегая вложения всех средств в один или два объекта. Также еще один существенный плюс долевого инвестирования в недвижимость – это фактически полное отсутствие контроля со стороны инвесторов. Главное, на чем надо сосредоточить внимание, это выбор управляющей компании и наблюдение за ее работой. Данный тип инвестиций совершенно пассивен и не требует дополнительного внимания, кроме как к управляющей компании-застройщику.
Почему я заостряю тут внимание? Потому что уплату имущественного налога никто не отменял. Так что, если новый объект не будет приносить прибыль, то вы будете нести только расходы. Налог в зависимости от штата меняется, но в среднем это где-то два процента. Если вы поняли, что управляющая компания некомпетентна, то бейте тревогу. Созывайте всех дольщиков и выбирайте новую управляющую компанию.
Предлагаю рассмотреть позитивный вариант – когда управляющая компания знает свое дело. Тогда каждый год вы имеете от 6 до 10 процентов возврата от вложенных средств и рост стоимости доли минимум на 4 процента в год. Это реально в США. После кризиса недвижимости в 2008 году никто не ожидал такого быстрого восстановления этого рынка. Но в Америке мы видим исключительно положительные тенденции, например, в сравнение с Европой.
Расскажу немного о механике и сути краудфандинга.
Вообще идея краудфандинга, что в переводе с английского буквально означает «финансирование толпой», появилась в начале девяностых, когда фанаты одной музыкальной группы при помощи специально созданной интернет-кампании решили собрать деньги на турне своих кумиров по США. С тех пор краудфандинг активно используются для самых разных целей, будь то финансирование политических кампаний и стартапов или благотворительная поддержка нуждающихся. Бум развития краудфандинга для получения прибыли от совместных инвестиций пришелся на 2015 год, когда инвесторы активно использовали крауд площадки для вложения средств в жилые и коммерческие объекты.
Сейчас прошло три года и ажиотаж уменьшился, появилась стабильность и прозрачность инвестиций.
Идея именно краудфандинга в недвижимость – это возможность людям со средним доходом вложить от ТЫСЯЧИ долларов и больше в коммерческие объекты, куда раньше могли вложиться только миллионеры. Теперь для всех доступно приобретение доли в Гостинице на Гавайях, или в жилом комплексе в Майями на первой линии.
Как это работает.
Например, у вас есть ДВАДЦАТЬ тысяч долларов отложенных средств. На эти деньги вы можете приобрести, наверное, даже квартиру, но в районе, где вам точно надо оставить денег на ружье. Понятное дело, что вам-то хочется жит в шикарном районе, с видом на парк и хорошей школой для детей.
Вместо инвестиции в свой дом в плохом районе, вы можете вложить ваши деньги с десятью другими инвесторами и в складчину купить общий объект. Для таких целей обычно открывается отдельная компания, все дольщики становятся ее учредителями и владеют долями в размере своих вкладов. Данная компания выкупает на себя объект, нанимает управляющую компанию и все.
Варианты инвестиций – это через онлайн краудфандинг платформу или через инвестиционный фонд. Оба варианта имеют свои минусы и плюсы. Например, на платформах вы просто можете выбрать интересующий вас объект, посмотреть уже выбранную управляющую компанию и все сделать через онлайн, не отходя от компьютера. Большим плюсом платформ является то, что вы очень быстро станете дольщиком. Платформы со скоростью света закрывают сделки, так как там участвуют тысячи и тысячи участников. Это существенно отличается от инвестиционных фондов, охват которых слегка меньше. Существенным минусом платформ являются условия для участия. Например, они могут работать только с американскими гражданами, или только с компаниями и вообще никаких физических лиц.
Поэтому фонды иногда удобнее. Они покажут вам индивидуально объекты, помогут выбрать оптимальные условия, за вас будут общаться с брокерами продавцов, ну и при необходимости откроют вам компанию, проинвестируют за вас на платформу или прямо в объект, и да, смогут помочь вам проинвестировать всего лишь при наличии паспорта.
Немного расскажу о самых популярных платформах
Пионер рынка краудфандинга в США и одна из самых известных платформ – это площадка Fundrise, специализирующаяся на недвижимости в Нью-Йорке и Вашингтоне. В 2014 году компания была оценена в $77,5 млн. На платформе зарегистрировано более 41 тысяч инвесторов. Минимальный объем инвестиции составляет $5 тысяч.
Еще один гигант американского краудфандинга – компания Realty Mogul, которая была основана в 2013 году. В активе компании – более 300 объектов в Калифорнии и Флориде суммарной стоимостью более $700 млн. От Fundrise платформа Realty Mogul отличается большей прозрачностью инфраструктуры и более подробной информацией по прошедшим и текущим проектам. Минимальный объем инвестиции, как и в Fundrise, составляет $5 тыс.
Третий лидер краудфандинговых платформ США – компания Prodigy Network, которая стартовала в Колумбии, однако сейчас занимается главным образом недвижимостью Манхэттена. За время своего существования компания привлекла инвестиций более чем на $300 млн. От других лидеров рынка США Prodigy Network отличается более высокой стоимостью минимальной доли – $20 тыс. для граждан США и $100 тыс. для зарубежных инвесторов.
Как вы видите, платформы постоянно привлекают средства, инвестировать можно в разные штаты и проекты, в коммерческую недвижимость и в резидентскую застройку.
Если не хотите сами заморачиваться, а хотите просто вложить средства и начать получать дивиденды, то можете воспользоваться услугой инвестиционного консультанта. Он все подберет и оформит за 2-5 процентов от стоимости инвестиций.
Решение за вами. Приобретайте гостиницу в штатах и приходите к нам за советом.
До встречи на Манхеттене!
Оценили 0 человек
0 кармы