Объем просроченной задолженности по ипотеке достиг в России рекордной величины в 112,27 млрд рублей, по состоянию на 1 марта. За февраль, по подсчетам Центробанка, сумма выросла на 7,56 млрд, что соответствует увеличению на 7,22%. Ситуация во многом связана с неоправдавшимися надеждами заемщиков на будущее снижение ключевой ставки и возможность рефинансировать жилищный кредит.
В принципе, на фоне общего ипотечного портфеля в 21 трлн рублей показатель в 112,27 млрд не выглядит критичным, и говорить о полноценном финансовом «пузыре» на этом рынке не приходится. Тревожат, скорее, темпы, безостановочность и неуклонность процесса, а также риски, которые он несет банкам и гражданам. Просрочка, превышающая 90 дней, в подавляющем большинстве случаев означает, что человек уже не сможет платить. Сегодня объем «плохих» долгов находится на историческом максимуме – такого не наблюдалось даже в кризисные периоды, в частности, в 2008-м и 2022 годах.
По словам экспертов, корни проблемы уходят в 2021-2023 годы, когда на пике лихорадочного спроса часть заемщиков брала жилищные кредиты по рыночным ставкам 11-13%. Теперь, при ключевой ставке 21% и ипотечных выше 25%, людям (даже успевшим получить льготный кредит под 8-9%), намного тяжелее обслуживать долг из-за стагнации реальных доходов на фоне высокой инфляции.
-Просрочке по ипотечным займам свойственна крайняя неравномерность в территориальном отношении, - отмечает в беседе с «МК» директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. – В основном проблема наблюдается в регионах не самых богатых, например, на Дальнем Востоке, в Сибири, на юге страны - в Краснодаре, Ростове. Судя по всему, очень многие россияне переоценили свои возможности по приобретению квартиры в кредит, и теперь, сталкиваясь с какими-то семейными неурядицами, падением доходов, перестали платить.
- Насколько этот тренд опасен для экономики и для банков?
- Считаю, что для макроэкономики серьёзного риска пока нет: общий объем просрочки относительно невелик. А вот для банков это на сегодняшний день достаточно опасно. Когда человек разрывает ипотечный контракт с банком, тот получает на руки недвижимость, которую надо как-то реализовать. Понятно, что речь идет о рынке первичного жилья, стагнирующем в силу затоваренности: к 2025 году доля нераспроданных квартир в новостройках достигла 69%. Какие варианты есть у банка? Их, по сути, два. В первом случае, он может организовать сервис по аренде квартир и ждать, когда рыночная конъюнктура станет более благоприятной. Во втором случае, придется продавать жилье с дисконтом в 20-30%, иначе никто не купит. Всё зависит о того, какие объемы ипотечной недвижимости возвращаются банку. Хорошо, если не очень большие. А как быть, если процесс набирает обороты? Вот тогда головной боли не избежать.
-А чем эта ситуация грозит ипотечным заемщикам, просрочившим выплаты?
-Тут все зависит о того, единственное это жилье для человека или нет. Хотя в России закон запрещает отбирать у человека единственное жилье, банк может предоставить ему взамен квартиру меньшей площади, в соответствие с социальными нормами. А прежнюю – выставить на торги. Никакие городские, муниципальные власти этого делать не будут, речь ведь идет не о бездомных, а о людях с крышей над головой. И вот так банки могут оказаться крайними в этой истории: социальные проблемы владельцев единственного жилья «повесят» на них. Ну а если жилье не единственное, тогда всё намного проще: квартиру отбирают и выставляют на продажу. Напомню также, что у нас два вида ипотеки. Первая – льготная: полярная под 2%, для ветеранов СВО под 2%, для многодетных семей (ключевая государственная льготная программа) под 5%. С ней, думаю, всё нормально. Другое дело – рыночная ипотека. В 2024 году застройщики активно убеждали своих клиентов в том, что 2025-м ЦБ непременно понизит ставку, и что даже если взять сегодня кредит под 30% годовых, через несколько месяцев его спокойно можно будет реструктурировать под пониженный процент. Типа, мамой клянусь, зуб даю, процент станет ниже, потерпите немного. А вышло иначе. И сегодня людям проще отказаться от жилья, чем переплачивать за него в три раза. За срок действия ипотечного кредита вы фактически покупаете четыре квартиры – одну себе и три банку.
Автор: Игорь Боков
Оценили 4 человека
6 кармы