Цены растут, квартиры не продаются — какая этому есть альтернатива
Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил властям субъектов продумать варианты улучшения инвестиционных условий и наращивания объема строительства жилья в своих регионах.
Он подчеркнул, что в России в 2025 году будет построено более 100 млн кв. м жилья. Но это произойдет за счет заделов прошлых лет, а в дальнейшем жилищно-строительный сектор ожидают риски сокращения ввода таких объектов в эксплуатацию.
Хуснуллин отметил, что регионам следует обратить внимание на инвестиционный цикл для привлечения застройщиков, а также учитывать интересы жителей, которые заинтересованы в комфортной среде.
Экономист, ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников подчеркнул, что сейчас это обсуждение ведется на фоне завершения заявочной кампании по тем проектам, которые будут одобрены федеральным центром в счет списания регионам 2/3 задолженности по бюджетным кредитам.
— Речь идет о примерно 1,13 трлн руб. Из этой суммы примерно половина идет на ЖКХ, а треть на переселение жителей из аварийных домов и обновление общественного транспорта. Небольшая часть средств (50 млрд руб.) направляется на развитие опорных населенных пунктов (центры развития сельских территорий) в соответствии со Стратегией пространственного развития России. Получается, что почти все средства так или иначе связаны со строительной отраслью.
Регионы также могут получить казначейские кредиты для реализации инфраструктурных проектов до 2030 года. В рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» выделено около 1 трлн руб. Поэтому у регионов есть немалые возможности — можно создавать инженерную инфраструктуру, что позволит привлекать девелоперов.
«СП»: Как нужно развивать жилищное строительство? Требуется ли создавать малоэтажную застройку?
— Все зависит от потребности граждан и состояния их финансов. Индивидуальное жилищное строительство развивается, под него действуют в том числе ипотечные программы. Но для этого надо планировать, как организовывать застройку в том или ином регионе. Там, где есть спрос, все возможно.
Но важным направлением все же является строительство арендного жилья. Фактически нужно создавать новую отрасль, думать о том, кто будет им владеть и управлять. В принципе регионы могут даже сдавать в аренду жилье даже физлицам, или с этой целью будет создаваться управляющая компания.
«СП»: Какие возможности арендное жилье может предоставить рынку недвижимости?
— Не у всех граждан во многих регионах есть деньги на ипотечную квартиру, покупку квартиры на вторичном рынке.
Предположим, создается новое промышленное производство в рамках программы импортозамещения и проектов технологического суверенитета, и этот объект получилось привязать к источникам сырья и оптимизировать с логистической точки зрения.
Но возникает вопрос, кто будет жить рядом с таким заводом, особенно если регион или город не особо популярны?
В таком случае строительство арендного жилья способно решить проблему привлечения персонала. А далее работники, повышая уровень доходов на важном предприятии, будут решать, что делать с жильем дальше, оставаться в арендном или покупать его уже в другом регионе.
Повышение доли арендного жилья позволит повысить мобильность россиян. Гражданин сможет после отработки контракта на предприятии просто сдать квартиру обратно и уехать в другой регион.
Рынок жилищного строительства сейчас перекошен в сторону ипотечного кредитования во многом из-за льготирования, которое привело к обратному эффекту — стоимость жилья выросла.
При этом строительство арендного жилья у нас куда менее масштабное. Этот сектор надо восстанавливать, обеспечивать его коммунальной инфраструктурой и другими необходимыми вещами. Так, президент Владимир Путин ранее поручал обеспечить строительство доступного арендного жилья на Дальнем Востоке.
«СП»: Могут ли регионы предложить более низкие цены для аренды жилья?
— Только в том случае, если субъект сам построил такое жилье. А если он просто вошел в долю управляющей компании, то не факт, что получится снизить цены. Но пока у нас в любом случае вопрос с перекосом рынка недвижимости не решен.
В советское время вахтовый метод работы был весьма популярным. Под нужды газовой отрасли был создан целый город Ямбург. Для добывающей промышленности зачастую это единственный выход. В арктической зоне компании в принципе уже создают собственные жилищные фонды для вахтовиков.
«СП»: Насколько в России актуально приоритетное развитие жилищно-строительной отрасли?
— Промышленное строительство требует в том числе и возведение жилищных объектов. Строительные компании сейчас зачастую слишком сильно специализированы. Может быть есть смысл двигаться к универсальному подходу, в рамках которого промышленное строительство будет идти параллельно с грамотной организацией ипотеки и аренды.
По жилищному строительству у нас пока есть заделы на 2025, и отчасти на 2026 год. Только что в правительстве прошла стратегическая сессия по целевому стимулированию инвестиций, на котором речь шла о мерах поддержки строительной отрасли в 2026—2027 годах. Если ничего не делать, то нас ждет повышение числа нерентабельных компаний и банкротств.
У нас и так уже наблюдается жесткое ограничение спроса. Перспективы динамики реальных зарплат и реальных располагаемых доходов на 2025 год достаточно слабые.
Рост реальных зарплат будет примерно в 2,5 раза меньше (3,3% вместо 12,5%), чем темпы роста в 2024 году, а рост номинальных затормозится на треть. В любом случае это будет означать снижение возможности вкладываться в ипотечное кредитование даже без учета высоких ставок. Денег просто становится меньше.
«СП»: Может ли массовое разорение застройщиков вызвать банковский кризис?
— Да, в экономике все устроено по принципу «эффекта домино». Если кто-то сыплется, то остальные сектора могут пойти за ним. К тому же в таком случае будут проблемы и у вкладчиков, которые уже внесли деньги на эскроу-счета (на них есть учет имущества, документов и денег до наступления определенных обстоятельств или их выполнения — «СП»).
Застройщики, конечно, обязаны достроить жилье, но без денег в случае банкротства они ничего не смогут предоставить вкладчикам. Поэтому поддержка строительства обладает ярко выраженным социальным фактором. Раньше было немало негативных прецедентов с обманутыми вкладчиками и дольщиками.
Доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев отметил, что в нынешних условиях регионам и федеральным властям вряд ли получится нарастить строительство жилья.
— Бюджет уже исполняется со значительным дефицитом — в январе-марте в размере 2,173 трлн руб. Региональные власти могут попытаться помочь, но они не могут повлиять на размер ключевой ставки, которая сильно влияет на активность в строительстве. Стройка идет прежде всего на заемные деньги.
Георгий Смирнов
Фото: Игорь Онучин/ТАСС
Оценили 3 человека
4 кармы