Большой ликбез для жителей многоквартирных домов

14 мая 2015 года Верховная Рада Украины приняла законопроект № 1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», или, как его еще называют, закон об ОСМД (Объединении совладельцев многоквартирного дома). Последние правки в закон № 5459 «О жилищно-коммунальных услугах» были внесены в ноябре 2015 года. Таким образом, и этот закон тоже был обновлен. Данные законы взаимосвязаны. Оба упомянуты на сайте ВР. Чтобы узнать, что и как они регулируют по-новому, их надо перечитать, понять и разобраться. 

ЖЭКи

Формально данные законы аннулируют ЖЕКи, как нелюбимые многими и безответственные организации. Наверное, на то были или есть причины. К примеру, починка санузла или небольшой ремонт должен проводиться коммунальщиками за счет наших ежемесячных взносов, а приходишь в ЖЭК — и тут тебе выкладывают смету на услуги. Нечестно и неприятно. Это, с одной стороны. С другой — конечно, сантехник на мизерной ЗП, и ему даже собственная рука тянется копейку дать. Невольно подумаешь, а вот как на Западе: и ЗП высокие, и подачек давать не надо, и услуги на уровне...

Еще одной причиной нелюбви к ЖЭКам было отсутствие контроля со стороны жителей за расходом средств, уплаченных одной или разным «конторам», и некачественное предоставление услуг: то вода теплая вместо горячей ночью; то свет резко выключается в самый важный момент; то батареи холодные; то вообще воды нет и объявление: ремонт коммуникаций. А как проконтролировать место прорванных труб? На объявлениях возле подъездов не указывали. И как все это «недопостачання» пересчитать, ем более в ЖЭКах, не объясняли.

Были случаи судов с ЖЭКами, проигранные жителями, но во внимание были приняты претензии потребителей услуг. И вот теперь вроде власть идет навстречу многочисленным пожеланиям. Но «не все так сталось, як бажалось». Нельзя ожидать от коммунальной системы городов честного предоставления потребителям — жильцам — полноценного права вникать во все махинации коммунальной мафии. Потому придумали новую, еще более изощренную схему.

Скоро (с июля текущего года) мы все станем ОСМД. На это нам давался год — с июля 2015-го. Вы не знали? Это не освобождает от проблем. Итак, мы станем собственниками не по отдельности — каждый своей квартиры, а всего дома и придомовой территории (или того, что от нее останется). Нам преподносят эту информацию как подарок государства; теперь мы будем самостоятельно руководить этой всей собственностью и регулировать затраты. А также выбирать, кому платить за услуги по обслуживанию и содержанию нашей коммунальной собственности.

Что касается всей страны, то во многих обладминистрациях сами решают, как быстро и в каком постепенном формате переходить на ОСМД. Где-то еще остались ЖЭКи, но в Киеве их уже почти год как нет. Вы можете удивиться, почему же официально всем не объявили, не сообщили лично в письменной форме. Во-первых, в тех же региональных столицах есть свои формы и правила уведомления. Может, вас уведомляли, а вы не заметили. Или уведомление провалилось куда-то мимо почтового ящика. Во-вторых, уведомлять малограмотных в области ЖКХ жителей неразумно, с точки зрения коммунальщиков. Потому что тогда вы будете знать, кому предъявлять претензии. А коммунальной структуре это невыгодно.

Что же сталось с киевскими ЖЭКами? Они превратились в обыкновенных подчиненных. Их называют теперь «структурными подразделениями». Они выполняют только те задания, которые спустит им руководство. Кто же теперь главный, кто выдает распоряжения этим низшим структурным подразделениям? Это -- управляющие компании, и в каждом районе они свои. Им подчиняется несколько структурных подразделений по микрорайонам, которые раньше назывались ЖЭКами.

Эти названияпереназвания — как бы тренировка процесса перехода на формат ОСМД, когда организованным жителям многокватирок будет предложено самостоятельно выбирать управляющие компании частного или получастного характера. Последними как раз и станут эти наши государственные пока управляющие порайонные компании. Если образуются частные фирмы с хорошими специалистами и качеством работы, то можно заключить договор на обслуживание дома и с ними. И в первом, и во втором случае цена за коммунальные услуги станет еще выше, чем теперь.

Ну а неорганизованным и безответственным жителям многоквартирок будут спущены такие управляющие сверху — от государства, без согласования. Это будут те же управляющие, командующие сейчас структурными подразделениями (ЖЭКами).

Это короткий информационный ликбез на будущее.

Теперь вернемся к ситуации «на сегодня».

Управляющие компании

Так вот, пока вы не знаете, что надо приходить в управляющую компанию своего района, вы идете в структурное подразделение (называя его ЖЭКом) и что-то там требуете. Вам никаких секретов не открывают, головами кивают, может, что-то обещают, и вы уходите. Но вам не сообщают, что они уже ни за что не отвечают, они уже не ЖЭКи. Идти вам надо в районную управляющую компанию.

Нужно ли вам это знать? Конечно, нужно. Почему? Вам надо постараться заранее узнать поближе ту структуру и ее работников, которые будут вас обслуживать в случае вашей неорганизованности.

Следующий этап: почему вам надо успеть это сделать до перехода на ОСМД.

Потому что при этом официальном переходе из обычных жильцов в формат совладельцев вся ответственность за состояние дома перебрасывается с государства (райадминистраций, гораминистраций, управляющих компаний, ЖЭКов и структурных подразделений) на вас, не подготовленных ни юридически, ни практически. Ведь тогда взаимоотношения между нами и государством в правовой плоскости прекращаются. Например, киевляне больше не смогут пожаловаться на горячую линию КГГА на конкретный ЖЭК или госдуарственную районную управляющую компанию. Жители вообще никому больше не смогут пожаловаться. Останетесь только вы и управляющая компания один на один, как в вестерне.

Без шуток, представьте себе, что вы становитесь полновластными собственниками в управлении вашим домом и выбираете нового управляющего. А по проверке (вместе с ним) коммуникаций, подвалов, чердаков и лифтов вдруг оказываетя, что на баланс вам (или новой управляющей, или даже старой управляющей компнаии) передали дом в убитом состояниии, в котором надо было (успеть) сделать ремонт. То есть вы платили за коммуналку все это время (25 лет независимости), вас не информировали должным образом, и вы получаете на баланс развлюху, которую, по новым правилам, должны чинить сами, за свои деньги. Как собственники-совладельцы. Улавливаете?

У вас, наверное, возникнет вопрос: а куда же уходили все те платы, что вы перечисляли управляющим компаниям последний год и ЖЭКам все 25 лет? Сейчас это еще можно спросить у тех, кому вы эти деньги перечисляете. Потребуйте договор, условия, тарифы, сроки, неустойки за плохое выполнение обязательств... У каждого спрашивающего будет индивидуальный опыт. Но, скорее всего, единым будет удивление местных чиновников и отпирательства с рекомендацией подписать договор и на его основании подавать в суд.

Действительно, и сейчас, и при вступлении в силу ОСМД единственым правовым решением будет поход в суд. А это «удовольствие» доступно только при наличии договора между вами и той конторой, которая получала все это время с вас плату и не предоставляла должным образом услуг. В суде нужно предоставлять доказательства. Если у вас доказательств нет, вы не получите нужного решения. С новым управляющим вы ничего не потребуете, потому как получите в управление уже кем-то угробленный дом...

Именно потому от вас скрывают факт исчезновения ЖЭКов — оставляют их помещения по старому адресу прописки, чтобы проще путать; и не направляют к новым ответственным за беспорядок в доме и вокруг. Не устану напоминать: в Киеве это районные управляющие компании. С ними надо подписывать договоры и устанавливать свои требования.

Кроме того (если вы заметили), вас не агитируют подписывать договоры и даже при вашей настоятельной просьбе по ознакомению с этим таинственным документом не прикладывают к договору так называемые «Составляющие тарифов на услуги содержания домов, строений и придомовых террииторий, рассчитанных в соответствии с определенным постановленим». Значит, это тоже невыгодно предоставителю услуг.

Нельзя сказать, что власти не проводят разъяснительной работы. Но она более похожа на пропаганду ОСМД как самостоятельности во всем. Кого хочу, увольняю, кого хочу, нанимаю. И что на увеличивающемся рынке компаний, предоставляющих управляющие услуги, цены будут демпинговаться....

Не только совершенно ничего не говорится о наших правах еще сейчас, на этапе перехода, но и не объясняется, как нам к этому переходу подготовиться: что учитывать и на что обратить внимание. Отвечаю: надо обратить внимание на состояние домов и условия договоров!

Права

Конечно, дома в Киеве и Украине разные. И новострои, и сталинки, и хрущевки, и относительно новые, и уже аварийные.... В одном случае это могут быть кооперативы; во втором — дома коммунальной собственности; в третьем — уже ОСМД. Но на формат принудительных ОСМД перейдут все. Государство больше не хочет заниматься коммунальным сектором. И не хочет уже с этого момента, когда прячет свою ответственность, прячет исчезновение ЖЭКов, прячет договоры и тарифообразование. Конечно, лучше получать платежи, ничего не делая. И вы уже догадались, что этому есть причина.

Она в том, что до официального вступления в силу формата ОСМД мы, жители многоквартирок, имеем полное право требовать с ответствнных за состояние дома и пристроек все, что нам положено.

В первую очередь надо задуматься, в каком состоянии мы получим дома и кто будет за это отвечать на момент передачи на баланс нашого дома или новой управляющей компании. Скорее всего, дома будут в очень "сомнительном" состоянии и отвечать за эту "сомнительность" тоже будете вы.

Следующий вопрос: что делать, дабы избежать такой подставы? Повторяю: ознакомиться с техническим состоянием вашого дома. Скорее всего, ключей от потайных дверей вашого же дома вы не обнаружите. К кому обратиться? Еще раз: прямиком в районную государственную управляющую компанию. А именно к тому, кому вы платите и с кем составлен и подписан договор. Или даже не составлен. Ваши права и обязанности прописаны в ч. 2 ст. 382 ГК Украины: вам принадлежат права общей собственности на все помещения общего пользования, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир.

В соответствии с п.2 ст.10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» собственники квартир многоквартирных домов уже «являются совладельцами вспомогательных помещений дома, и вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат». Попросите устно и письменно управляющую компанию предоставить вам как доступ, так и отчет о состоянии дома уже сейчас. Это даже без договора.

Но почему надо обратиться к договору и все-таки заранее? Потому что по ГКУ все наши отношения с предоставителем и поставщиком услуг, за которые мы платим, должны быть закреплены документально. А именно — договором. А поскольку новые формы договоров между тепершними управляющими компаниями и теми, что вступят в силу и выйдут на рынок в ближайшем будущем, ничем не отличаются (это можно проверить на сайте ВР № 1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», закон № 5459 Украины «О жилищно-коммунальных услугах» были внесены в ноябре 2015 года), вам следует хотя бы отрепетировать поведение по договору уже сейчас. Для этого не обязательно его подписывать — просто ознакомьтесь.

Договоры

Ответьте себе честно: у кого из вас на руках новые договоры, которые должны были быть заключены в июле 2015 года с началом деятельности упраляющих компаний вместо ЖЭКов? У вас, скорее всего, только последний договор с ЖЭКом какого-то 2011 или 2012 года. И там, кстати, есть приложение с тарифообразованием. Может, вы помните, как вам каждый год предлагали подписать новый договор? Так как год — это срок действия договора. Потом вдруг перестали....Теперь прошло уже достаточно времени, а без договора вас могли на полном основании обслуживать не на должном уровне. Это между прочим, что бы вы знали!

Но в преддверии коммунальных перемен я предлагаю вам обратить внимание не столько на сроки последних подписей, сколько на форму договоров. Во всех случаях вам покажут или предложат так называемый типовой договор или договор присоединения. Это значит, что вас затавляют подписать документы, с положениями которых вы, как сторона договора, можете вообще не соглашаться. А если честно, то сегодня в большинстве случаев вас заставляют выполнять условия тех договоров, которых вы даже не подписывали.

Теперь про сами договоры. Действительно, существует форма типових договоров о предоставлении услуг, утвержденная Кабмином постановлением № 529 от 20 мая 2009 года. Но вы должны знать: типовой договор -- не истина в последней инстанции, это -- матрица. Это ни в коем случае не договор конкретно вашого обслуживающего предприятия с отдельно вашим специфическим домом. А тем более — не договор конкретно с вами, как собственником кватиры.

В будущем, когда вам подсунут договор с коммерческой управляющей, или уже сейчас вы имеете полное право прописать ситуации, присущие именно вашому дому. Сделать это полноценно вы сможете только после того, как уже сейчас потребуете у вашей районной управляющей отчет о состоянии дома и придомовой территории. После впишите все свои пожелания в типовой договор и не подписывайте, пока пожелания не будут учтены. Это касается не только коммунальних домов, но и новостроев, где жителям навязывают такие же типовые договоры-матрицы коммерческие управляющие компании, от самого же застройщика. (Это такой сопуствующий бизнес у строительных компаний — навязывать неграмотным новоселам свои управляющие или ЖЭО). Там договоры те же, лишь с той разнией, что тарифы там намного выше — за коммерционность предложения. Я не хочу сказать, что все управляющие компании — и государственные, и частные — спекулируют на услугах. Но предупредить обязана: договоры надо не подмахивать, а читать и предлагать свое видение взаимоотношений. Оформите ваши пожелание письмом с уведомлением и приложите к нему заявление о согласии оплачитвать коммуналку — только на ваших условиях.

Некоторые самые смелые группы жильцов в таком заявлении еще уведомляют, что платить не будут, пока не получат согласованный вариант договора. «Оплату за новими тарифами буду робити після укладення Вами зі мною договору відповідно до ст. 26 Закону „Про житлово-комунальні послуги“ та умов договору відповідно до ст. ст. 20; 21; 32 Закону». И правильно пишут. Потому что при новом формате взаимоотношений ваши цены за ЖКУ будут увеличены в разы. Но так поступают только самые смелые и грамотные жильцы. Этим они заранее ставят коммунальщиков на место, уменьшая их аппетиты.

Вы же, если вам будут угрожать неподписанием договора (а в период вступления в силу ОСМД так, скорее всего, и будет), ссылайтесь на ГКУ и его статьи (638, 646 и др.), которые подчеркивают, что «договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем значимым условиям договора».

А что можно делать в сегодняшеней ситуации, учитывая полученные минимальные знания о договорах? Сначала научитесь быть внимательными к платежкам. Посмотрите, как изменились цифры в графе «Содержание домов и придомовых территорий». Заметили? А на каком основании они стали больше? Вы не можете знать, ведь договор вам не предлагали и тарифы к договору не прикрепляли. Потому могут вписывать любые цифры, раз вы сами позволяете это делать. А что делать, если у вас действительно нечем платить или вам не обосновывают именно такую цифру в упомянутой графеи вы решаете не платить, пока не предоставят систему тарифооразования?

Конечно, вам начнут угрожать судом и выселением. А вы требуйте договор и пишите заявление на договоры только на ваших условиях. Ведь при отсутствии вашей подписи договор не действителен. Или его просто нет.

Не бойтесь требовать. Это пусть боятся вымогатели ваших денег. Пользуясь вашей юридической пассивностью, коммунальщики сами не предоставляют договоры, чтобы, получая деньги, полноценно не выполнять условия неподписанных договоров. Посмотрите, что они скажут, когда вы сами начнете действовать по их схеме. Нет договора — нет платежа. Вам скажут, что предоставляют услуги? Пусть докажут?

Еще более результативно это будет, если вы с соседями напишите коллективное заявление о договоре на ваших условиях. Поверьте: фактор количественной грамотнсти побеждает самоуверенность коммунальщиков. Тем более, что такими письменными документами (о желании платить, но на ваших условиях) вы зафиксируете свои отношения с предприятием в правовом поле и лишите их права ставить вас в положение должников. Тогда управляющая компания будет вынуждена отвечать вам в том же формате правового поля, а не включать «счетчик» или безосновательно подавать в суд.

Закон

Вообще Закон "О жилищно-коммунальных услугах» надо прочитать весь. Но отмечу, на какие статьи я бы вам посоветовала обратить внимание при переписке с коммунальщиками и внесении правок в договоры.

Ст. 20 «Права и обязанности потребителя»; ст. 21 «Права и обязанности исполнителя»; ст. 23 «Права собственника» — она позволит вам узнать, на балансе какой организации находится ваш дом в данный момент, до перехода на формат ОСМД. Следовательно, упомяните ст. 24 «Права и обязанности балансосодержателя», где указано, что эти содержатели (управляющие компании) обязаны проводить регулярные ремонты и много чего еще полезного. Как вы думаете, заинтересованы ли они показывать вам все эти статьи и правила? Когда до перехода на ОСМД и "сбрасывания" на ваши кошельки содержания домов осталось всего-ничего и ремонты можно не делать.

В законе все статьи важные. Но в контексте нашого ликбеза особого внимания требуют ст. 26 и ст. 29. В них подчеркивается, что договор может содержать другие условия по согласованию сторон. А также, что «договор на предоставление ЖК услуг вступает в силу с момента его подписания». А п. 5 ст. 26 еще и добавляет: «Процедура согласования договора происходит на протяжении одного месяца с дня внесения проекта договора одной из сторон». Так что можете платить этот месяц по старым тарифам.

И не забудьте, конечно, ст. 30 про тарифообразование и ст. 29 про особенности утверждения договоров в многоквартирном доме.

Бумажки

1. Хочу также предупредить, что при затребовании договора вы можете столкнуться с заявленим бюрократов из управляющей: договор был опубликован в газете «Крещатик» № 99 от 14.07.2015 года. Это якобы избавляет коммунальщиков высылать их всем и ждать подписи пользователей. Да, договор опубликован был. Но это обычная бумажка. Ведь договор вы подписываете не с газетой и тарифы платите не ее редакции. Потому слушайте, игнорируйте, кивайте головой и пишите заявление о предоставлении договора с правом внесения своих правок — не в газету «Крещатик», а в вашу управляющую.

2. Что еще вас ждет? Вам скажут, что если вы не получили и не подписали договор, но начали платить по предоставленным тарифам, то вы вроде бы согласились со всеми условиями невидимого договора. Прямо как в детском садике: молчание — знак согласия. Тогда ваши платежки без договора — тоже простые бумажки. Напишите и такой запрос в управляющую, пусть вам письменно ответят: в самом деле молчание и проплата — знак вашого согласия. И пусть еще сошлются на соответствующие законы и статьи. Если смогут.

3. Подсказываю, что можете сделать вы. Поискать последний договор еще с ЖЭКом с вашей подписью. Вместе с ним прийти в управляющую или выслать его копию с запросом выслать все последующие договоры с вашей подписью. Есть ли там ваши подписи, еще до публикации договоров в газете «Крещатик»? Если подписей нет, можно пригрозить судом за многолетнее незаконное вымогательство денег на неоговоренных условиях за некачественные услуги.

Кроме того, по ответу на ваш запрос вы узнаете, нарушает ли ваша управляющая компания законы. Ведь п. 1 ст. 19 Закона «О жилищно-коммунальных услугах» подчеркивает: «Отношения между участниками договорных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг осуществляются исключительно на договорных началах». Это значит, что каждый новый договор, после того (от 2012 года), что есть у вас на руках, должен быть подписан. Даже первый новый договор уже не с ЖЭКом, а с управляющей тоже должен быть подписан.

4. Хочу вас предупредить еще об одной уловке коммунальщиков. Если вы «подмахнули» договор, не читая, а там есть пункт такого содержания: «Свідоцтвом повного і беззастережного акцепту (прийняття) умов даного Договору є факт отримання Споживачем та оплати послуг», тогда вам в самом деле надо ждать конца года и потом поступать в согласии с тем, нравятся вам условия договора или нет. Потому что договор действителен только год (если другое не прописано в договоре). Это значит, чтобы прекратить неудобные договорные отношения, через год надо перестать платить, пока вам не предоставят новый договор. В таком случае предыдущий договор будет таким, что утратил силу.

5. Раскрою еще один секрет. Даже если все так плохо и платить надо по невнимательно прочитанному и подписанному договору целый год, найдите соседей, которые тоже не согласны с тарифами и условиями. Потому что у вас есть козырь. В типовом договоре есть такая формулировка: «Договор не пролонгирован (не продлен), если вы не оплатили или не получили услуг»!!!! Так зафиксируйте с соседями факт неполучения услуг. Хотя бы на должном уровне.

А это несложно, если вы замечаете, что мусор стали вывозить реже или убирать в подъездах хуже: сфотографируйте, составьте свидетельства. Это не шуточки. Вы платите за еженедельный вывоз мусора, а это происходит два раза в месяц. Куда идут ваши деньги? Соберитесь и зафиксируйте. Что вам мешает?

Долги

Почему так важно запрашивать договоры до того момента, когда ЖЭКи были заменены управляющими год назад. И почему так важно показывать коммунальщикам свою грамотность и серьезные намерения. Потому что вы сможете вытребовать себе ремонты в доме и привести все его коммуникации и помещения вместе с пристройками и придомовой территорией в надлежащий вид до того, как всю эту финансовую ответственность скинут на вас. По новому закону про ОСМД.

Кроме того, печальная практика показывает, что до момента перехода на этот рыночный формат может случиться отдельно взятая финансовая катастрофа. Есть прецеденты, когда управляющие или управляющие компании оказываются должны поставщикам и производителям услуг крупные суммы из ваших платежей. Их они прикарманивают, а поставщикам говорят, что дом не платит. Они оформляют банкротство юридических лиц, а вы ни о чем не подозреваете. Конечно, при отсутствии договора сделать это незаметно проще. А когда подойдет момент создания ОСМД, к вам перейдет не только неотремонтированный дом с поврежденными коммуникациями, но и долги управляющей компании.

Потому следите уже сейчас: кому, за что и на основании чего вы оплачиваете и в какой сумме.

Дать совет по каждому дому сложно, но указанные ошибки и нюансы встречаются во всех договорах. Начните с прочтения законов и договоров. Особенно обратите внимание в договоре на пункт о форсмажорных обстоятельствах. Обычно они вообще не перечислены. Не потому ли, что сами действия или бездеятельность коммунальщиков могут стать форсмажорным непреодолимым обстоятельстовом?