Коливинг — почему в тренде «жилье в складчину»

Сегодня в России и за границей возрос интерес к формату совместного «потребления» недвижимости — коворкингам («совместная работа») и коливингам («совместное проживание»). Такой концепт ориентирован на молодых предпринимателей и миллениалов, стремящихся быть гибкими и иметь свободу передвижения.

Сейчас у нас в стране большей популярностью пользуются коворкинги, которые облюбовали не только фрилансеры, но и представители бизнеса: арендовать рабочее место в них можно на необходимое время — на час или на месяц. Такой «плавающий офис» обходится гораздо дешевле, чем аренда помещений, например, в бизнес-центре.

Коливинги — «коммуны ХХI века» — также нацелены на эту аудиторию: кроме возможности получить бюджетное жилье, в классическом варианте они позволяют объединяться по интересам, создавая своеобразные «местные сообщества», отчего спрос на такие коммуны стабильно растет.

Хотя это название вошло в наш обиход не так давно, формат существует не одно десятилетие: например, когда 3-4 студента вместе арендуют квартиру, состоящую из нескольких комнат, — это и есть коливинг.

В западном варианте коливинг — синтез хостела и коворкинга, где можно арендовать спальное место, спальню или студию на сутки либо на несколько месяцев. В комплект входят общие пространства — кухня, гостиная, прачечная, бассейн, коворкинг и т.д. Его привлекательность для клиентов — молодых людей, предпочитающих работать дистанционно, — в возможности получить сразу относительно недорогое жилье, офис и local community. Владельцев помещений проект привлекает возможностью получения хорошей прибыли в пересчете за квадратный метр сдаваемой площади.

У нас эта модель появилась не так давно и прижилась в обеих столицах и Подмосковье, постепенно завоевывает и регионы.

Кроме классического, в 2015-м в России появился вариант коливингов, основанный на продаже больших зданий «в розницу» — в общедолевую собственность сразу нескольким покупателям, а не на сдаче в аренду. Принцип построен на разделении внутреннего пространства помещения большой площади, например, таунхауса, с помощью перегородок на маленькие студии.

Такие мини-квартиры привлекают ценой — примерно 1,5 млн руб., что равно стоимости комнаты в столичной коммуналке. Важное отличие — в том, что каждая студия имеет свою кухню и санузел, т.е. полностью изолирована от соседей.

Коливинги рассчитаны на клиентов, которые не могут купить обычную квартиру в столице. Возрастной диапазон покупателей не ограничен, а потенциальные жильцы не стремятся объединиться по интересам.

Проект не требует серьезных вложений предпринимателя: он выступает посредником между продавцом и клиентами. Его задача — найти подходящий объект недвижимости, который можно выгодно разделить на несколько квартир-студий с учетом перепланировки и ремонта. Затем найти покупателей на каждую студию (5-7 человек на один таунхаус), разъяснить им условия приобретения жилья в общедолевую собственность (каждый приобретает 1/5-1/7 часть). После того, как все клиенты будут собраны (т.е. денег для приобретения всего здания окажется достаточно), продавец получает всю сумму, а покупатели становятся владельцами. Завершающий этап — проведение перепланировки: возведение внутренних перегородок, разделяющих квартиры-студии, и дополнительных стояков. При этом несущие стены не затрагиваются, а все работы проводятся с соблюдением САНПИНов и СНИПов.

Как не стать жертвой мошенников

Поскольку такие предложения появились на рынке недавно, некоторые потенциальные клиенты опасаются подвоха. Их настораживает «главный козырь» продавцов — невысокая цена. Но арифметика простая: здесь действует принцип розничной торговли: оптом — дешевле, в розницу — дороже. Т.е. если продавец оценил таунхаус в 8 млн руб., а на его площади создано 7 студий, каждая из которых реализована по цене 1,5 млн руб., оборот составит 10,5 млн.

Чтобы реально не попасть в руки мошенников, надо проводить безопасные сделки, и соблюдать этот принцип независимо от стоимости приобретаемой недвижимости.

Правила простые:

· не проводить сделку самостоятельно, так неспециалист не может учесть все нюансы, а также не получит доступ к базам данным, где можно узнать всю информацию об объекте;

· не прибегать к услугам брокера-одиночки: его порядочность и компетентность никто не подтвердит;

· обращаться к специалистам авторитетного агентства недвижимости;

· попросить штатного юриста брокерской компании познакомить с документами, подтверждающими, что жилье не находится в залоге, права на него не принадлежат третьим лицам и т.д., а владельцы и зарегистрированные на данной жилплощади лица не состоят на учете в психоневрологическом или наркодиспансере. Иначе сделка может быть признана недействительной;

· заключать договор купли-продажи при посредничестве банка, а не отдавать денежные средства непосредственно продавцу. Если сделка совершена грамотно, продавец получит доступ к деньгам лишь после того, как покупатель — выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), свидетельствующую о том, что владельцем теперь является он.

Это правило действует и при приобретении доли в квартире (коливинг), и при покупке стандартной квартиры и поможет не стать жертвой мошеннических схем.