Основатель и генеральный директор компании по аренде и инвестициям в недвижимость "Смарент" Виктор Зубик — об условиях программы, ее возможном влиянии на рынок недвижимости и о чем стоит помнить будущим ипотечникам.
С 1 апреля 2025 года семейный ипотечный заем можно будет оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичку. Изменения направлены на устранение региональных диспропорций. Сегодня в некоторых городах практически отсутствуют новостройки, и у семей нет возможности воспользоваться льготной ипотекой. Новый подход должен исправить эту ситуацию. Однако программа запускается с ограничениями и условиями, о которых важно знать.
Первоначально расширение программы "Семейная ипотека" обсуждалось еще летом 2024 года. В нее предполагалось включить вторичный рынок жилья, но только в городах с населением менее 50 тыс. человек. Однако практика показала: численность населения не всегда отражает реальную доступность жилья.
Пример — Комсомольск-на-Амуре. Крупнейший промышленный центр Дальнего Востока с населением почти 250 тыс. человек. Здесь работают судостроительный, авиастроительный, металлургический заводы, есть нефтепровод и газопровод. Это важный транспортный узел на Байкало-Амурской магистрали и образовательный центр с несколькими вузами. Однако в городе по состоянию на март 2025 года ведется строительство всего одного многоквартирного дома (на 36 квартир), который будет сдан уже в этом году. Как следствие, жители не имеют доступа к программе льготной семейной ипотеки на новостройки. Подобная ситуация наблюдается и в других городах.
Чтобы обеспечить равный доступ к ипотечному кредитованию, власти решили применять другие критерии — не численность населения, а количество строящихся домов в конкретном городе.
Основные условия семейной ипотеки на вторичное жилье
Сегодня известны следующие параметры программы.
Главное условие: вторичный рынок доступен только в городах (официально имеющих соответствующий статус, не поселки городского типа и т.д.), где одновременно строится не более двух многоквартирных домов. Для учета этих данных используется единая информационная система жилищного строительства. В расчет не включаются проблемные объекты, признанные долгостроями.
Исключения по регионам — программа не распространяется на города Московской и Ленинградской областей, а также на Москву и Санкт-Петербург, даже если в отдельных городах строится минимальное количество новостроек.
Условия кредита: 6 млн рублей под 6% годовых, сроком до 30 лет, первоначальный взнос должен быть не менее 20%.
Возраст ребенка: как минимум один из детей в семье должен быть младше семи лет.
Объект недвижимости — квартира должна находиться в доме, которому не более 20 лет, и он не признан аварийным.
Ограничение по взаимозависимости сторон сделки — запрещены сделки между родственниками, бизнес-партнерами и другими взаимозависимыми лицами. Определение дается в Налоговом кодексе РФ.
Однократное использование программы — если семья уже воспользовалась любой из государственных льготных программ после декабря 2023 года, получить новую семейную ипотеку не получится.
Возможное ограничение по прописке — обсуждается введение требования быть зарегистрированным в том же городе, где приобретается жилье, однако данное условие пока официально не утверждено.
Как программа повлияет на рынок недвижимости?
Для многих семей новая возможность приобрести квартиру на вторичном рынке решает проблему выбора. Накопив, например, 1–1,5 млн рублей, они смогут внести первоначальный взнос и приобрести жилье на условиях ипотеки с низкой ставкой вместо аренды, которая бывает довольно дорогой. К примеру, при цене хорошей квартиры для семьи в Комсомольске-на-Амуре 6 млн рублей с первоначальным взносом 1,2 млн рублей (20%) ежемесячный платеж составит менее 30 тыс. рублей при средней цене аренды такой квартиры в районе 45 тыс. рублей.
Одним из эффектов новой программы, как ожидается, станет увеличение спроса на вторичное жилье в городах с низкими темпами строительства. Это оживит рынок, стимулируя продажи и перемещение капитала в другие регионы. Покупка жилья приводит к дополнительным затратам на ремонт, меблировку и содержание квартиры, что поддерживает местные предприятия и строительный сектор.
Более того, рост спроса на жилье может подтолкнуть девелоперов к строительству новых проектов в малых городах. Крупные застройщики внимательно отслеживают подобные изменения.
Безусловно, по опыту предыдущих льготных ипотечных программ можно предположить, что в городах, где будет действовать новая программа, цены на квартиры вырастут. Возможны скачки цен ближе к "отсечкам" (1 января и 1 июля, когда будут определять, подходит ли город для ипотеки на вторичный рынок). Как только в городе начнется активное строительство и количество новостроек превысит два объекта, населенный пункт автоматически выйдет из программы. Это создает неопределенность для семей, планирующих покупку жилья на вторичке.
Несмотря на меры по ограничению сделок между взаимозависимыми лицами, рынок вторичной недвижимости сложнее контролировать. Возможны манипуляции с завышением стоимости объектов.
Поэтому важной задачей банков и государства будет не допустить манипуляций и завышения стоимости по объектам на вторичке из-за новой семейной ипотеки.
Обычно выдают ипотеку на 70–80% от оценочной стоимости квартиры, а остальную сумму покупатель должен внести как первоначальный взнос. При этом очень важно, чтобы банк корректно оценивал объект. Иначе может получиться следующая ситуация: вместо честной покупки квартиры за 6 млн рублей (1,2 млн рублей первоначальный взнос и 4,8 млн рублей ипотека) покупатель может согласиться на цену 7,5 млн рублей, где первоначальный взнос будет 1,5 млн рублей, а оставшиеся 6 млн — ипотека, при этом продавец после сделки вернет покупателю 1,5 млн рублей как переплату или кешбэк. Я вижу вероятность увеличения первоначального взноса по таким сделкам до 30% — оно может позволить сделать такие манипуляции менее актуальными.
К чему готовиться семьям и инвесторам?
Запуск программы семейной ипотеки на вторичное жилье открывает новые возможности не только для решения жилищных вопросов, но и для инвестиционных стратегий.
Пример: житель Комсомольска-на-Амуре может продать свою квартиру на вторичке, воспользовавшись повышенным спросом, и вложить вырученные средства в более ликвидную недвижимость в Хабаровске или Владивостоке. Особенно востребованы дальневосточные города, где действуют программы льготной ипотеки со ставкой 2%.
На следующем этапе возможно увеличение реинвестиций в мегаполисы, такие как Москва и Санкт-Петербург. Здесь семейная ипотека позволяет оформить кредит до 12 млн рублей на новостройки. Это дает шанс семьям улучшить жилищные условия, обеспечив доступ к инфраструктуре крупных городов и возможностям для детей.
Подводные камни для будущих ипотечников?
В первую очередь, важно внимательно подойти к выбору и оценке квартиры перед покупкой. Не стоит покупать квартиру только потому, что есть такая возможность. Практически всегда рано или поздно вы будете эту квартиру продавать, и если вы купили объект недвижимости по завышенной цене, то продать без убытков вряд ли получится, особенно с учетом уплаченных процентов.
Кроме того, с возрастом дома теряют ликвидность, поэтому я бы смотрел в первую очередь дома, которые сдали не так давно, не более 10 лет назад — в этом случае вы в будущем, вероятно, тоже сможете продать эту квартиру в семейную ипотеку, поскольку ограничение по возрасту дома будет соблюдено. В идеале там должен быть современный двор, а в квартире — хороший ремонт.
Еще важнее смотреть на планировку, а не на площадь. Для семьи нужна квартира с кухней-гостиной и парой спален, а классические варианты квартир с небольшой кухней менее ликвидны уже даже сейчас.
И не забываем, что при ипотеке еще нужно оплачивать страховку: страхование жизни и имущества. В зависимости от банка и страховой компании этот платеж может составить около 60 тыс. рублей в год, или 5 тыс. рублей в месяц к ипотечным платежам.
Семейная ипотека должна иметь прозрачные правила
Расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок — шаг, который может значительно повлиять на доступность жилья в регионах. Однако его успех будет зависеть от баланса интересов государства, девелоперов, семей и инвесторов. Важно избегать краткосрочных спекуляций, фокусируясь на долгосрочном развитии рынка.
Тем, кто планирует воспользоваться программой, следует внимательно изучать условия, следить за количеством новостроек в своем городе и действовать обдуманно. Программа имеет потенциал стать мощным инструментом поддержки семей, но при разумном применении и прозрачных правилах игры.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора. Использование материала допускается при условии соблюдения правил цитирования сайта tass.ru
Оценили 3 человека
4 кармы