Про недвижимость обычно рассуждают высокоумные эксперты нерусскими длинными словами в отглаженных костюмчиках от кутюр.
Мы же с вами сегодня поговорим по простому, по нашему, по бразильски. Так что терминов почти не будет, не обижайтесь на меня любители иностранных сложных слов.
Прежде, чем перейти к рассуждениям, надо понимать несколько очень интересных фактов. Они лежат на поверхности, их никто не прячет, но предпочитают не замечать.
Факт первый: цена недвижимости не зависит от ее себестоимости. Совсем. Доказано раздутыми пузырями во многих странах. В том числе и в нашей. Кроме того, строительная сфера — это такая штука, которую может регулировать почти любое государство. Субсидиями на покупку, пошлинами, налогами и т. д. Т.е. в действительности для конечного покупателя можно легко сделать стоимость жилья ниже себестоимости. При желании и необходимости, конечно. Это государственная тема, а не коммерческая.
Факт второй: в России недвижимости до.... очень большого количества, скажем так. Да-да — вам неоднократно говорили циферки, сколько недвижки на душу населения где-нибудь в Европе, и сколько в нищей России. И вам кажется, что это не так.
Доказательство простое. Открываете любую статью с данными количества квадратных метров, и если СМИ достаточно профессиональное, а не тупо переписано рерайтером, то при указании квадратных метров в РФ у вас будет фраза «жилых». А в европейских приписках этого нет.
Что это значит? В вашей квартире есть жилые квадратные метры — комнаты, и нежилые — кухня, санузел, коридор, балкон.
Кроме того, огромное количество загородной нигде не учтенной недвижимости. Если в ИЖС еще хоть как-то фиксируют (но не всегда), то в различных ДНП и СНТ огромное количество народу живет в теплых домах и вообще не ставят их на учет.
Наконец, факт третий: в России большой рынок аренды жилья. Только он теневой. Невозможно подсчитать, сколько реально жилья используется как доходное, а не для собственных нужд. По разным оценкам, в крупных городах, где идет бум строительства, до 20% всего жилья сдается в наем. При этом, опять же, по разным оценкам от 25% до 35% строящегося жилья покупается как доходное. Это и пенсионеры и предпенсионеры, покупающие себе допдоход на старость. Это родители маленьких детей. Вырастет ребенок — будет ему отдельное жилье. А пока сдавать будем. Это просто не очень бедные люди, ищущие, куда вложить свои деньги, чтобы не сгорели. И мечтающие о карьере рантье.
Повторюсь — точной цифры мы не знаем и даже вычислить ее невозможно. Никакие Росстат и Росимущество не помогут. Прописываемся мы теперь там, где удобно. А договоры аренды многие не регистрируют.
И вот теперь мы добрались до самого главного. До мигрантов.
Застройщики утверждают, что трудовые мигранты им нужны, так как иначе дома строить будет некому. Простые граждане убеждены, что мигранты нужна экономить фонд заработной платы. Профессиональные строители разводят руками — по их мнению, возиться с мигрантами не стоит выделки. Слишком некачественная работа и много возни с ними. А на конечную стоимость жилья фонд заработной платы влияния не имеет совсем. Он и на себестоимость не слишком влияет — мала эта доля. А себестоимость строительства на цену покупателям также не влияет. Строители это хорошо знают.
Так зачем же на самом деле строительному бизнесу мигранты?
Для развития строительной отрасли.
Приезжают сюда строители — перетаскивают остальных. Страна дает работу дворникам, курьерам, продавцам в эконом -сегменте. Мигранты же этим пользуются. И снимают, снимают жилье.
Да-да, не все они, даже меньшая часть живет в бараках и хостелах. Очень многие именно снимают жилье в обычных домах. И даже не обязательно набиваются туда, как селедки в бочку. Многие спокойно живут по 2-3 человека в квартире.
Если же мигранты жилье снимать не будут — цены упадут. То, что мы видели в прошлом году — это рывок перед паникой.
Стоимость жилья выросла, да. Но не выросло количество продаж этого жилья. Даже наоборот. А заоблачные миллионы квадратных метров, про которые рассказывают специалисты по недвижимости — это метры, вводимые в эксплуатацию. Т.е. проданные давным — давно. Часть из них вообще принадлежит обманутым дольщикам. Которым стали достраивать их дома через фонд ДОМ.рф.
Что будет дальше?
Сейчас рынок аренды уже проседает. Стоимость аренды жилья снизилась, сами арендаторы стали более придирчивы. Их не много. Дальше — будет хуже. Часть доходных квартир сдать не удастся. Они простоят без жильцов год, два — и их начнут продавать. Снижая цены и на вторичном, и на первичном рынках. Потому что квартира без арендаторов — это убыток. Приходится платить квартплату и налоги.
Еще один механизм подстегивания к продаже имеющихся квартир — государственный. С одной стороны государство доказало, что реально готово поддерживать малоимущих. Платить им деньги за детей, давать серьезные льготы пенсионерам. С другой — поставило ограничение. Вне зависимости от доходов вы не можете считаться малоимущим, если у вас слишком много жилья. 24 кв.м на человека в квартире, при этом квартир может быть не одна, или же 40 кв.м в частном доме.
Хотите поддержку государства, хотите льготы — скидывайте с себя отрицательный жилищный баланс. Оплачивать квартиры больше необходимого для жилья государство не собирается. И постепенно, год за годом эта тенденция к продаже лишнего жилья будет только набирать обороты.
Если мигранты из азиатских республик вернуться к допандемийному уровню, небольшое проседание скоро выровняется.
Но если нет — рынок первичного жилья в ближайшие годы сильно изменится. Заказчиком будет в основном выступать государство. Для программ переселения из ветхого и аварийного жилья. И в тех локациях, где нужно властям а не желает бизнес. И прощай для застройщиков вольница и сверхдоходы. Именно по этому строительная сфера является главным лоббистом возвращения мигрантов. Им это жизненно необходимо.
Мигранты по сути нужны только в одной сфере — сельское хозяйство. Никто еще не придумал, как по другому решать вопрос с сезонными работниками. Если только вновь все институты скопом на картошку не посылать. В остальных — это реальное зло. Прежде всего, в строительстве и сфере ЖКХ.
Оценили 30 человек
55 кармы