Земельный передел. Как у Зе будут распродавать украинские черноземы и кому в итоге они достанутся

Зе-команда запускает процесс продажи земли в Украине.

В Украине уже в самое ближайшее время дадут старт земельной реформе. И, судя по всему, как и опасались эксперты, пойдет она по одному из самых "токсичных" сценариев.

В четверг, 19 сентября команда Зе представила свой план действий по открытию рынка земли. А на следующий день на сайте Минэкономики появился законопроект, где буквально слово в слово изложено президентское видение земельного вопроса. Документ выставлен на общественное обсуждение. Прежде чем он попадет в парламент, его еще должен одобрить Кабмин. Впрочем, судя по тому, с какой скоростью работает "зеленый принтер", и как буквально пачками Рада принимает нужные законопроекты, особых проволочек скорее всего не будет и с землей. В свободную продажу она должна поступить уже с 1 октября 2020 года.

Стоит отметить, что обсуждение земельной темы сопровождалось массовыми акциями протеста селян. Аграрии перекрывали трассы в 15 областях страны, выступая против продажи земли иностранцам. Такой пункт, хотя и непрямо, прописан в новом проекте.

Крупные землевладельцы сумели пролоббировать несколько выгодных для себя норм в новом проекте. К примеру, о том, что первоочередное право на выкуп угодий получат арендаторы. Но вот пункт о продаже земли иностранцам пока остается недоступным для корректировок.

И это лишь один из нюансов, которых, по словам экономиста Алексея Куща, в новом проекте много. "По сути не учли ни один из рисков, о которых предупреждало экспертное сообщество. В итоге уже за пару лет работы такого закона украинское сельское хозяйство, которое сейчас приносит миллиарды долларов экспортной выручки, может быть попросту разрушено", — считает он.

"Страна" разбиралась как в Украине собираются распродавать землю.

Кто скупит черноземы

На недавней встрече с аграриями президент Владимир Зеленский попытался развеять давние страхи селян.

"В модели, которую мы будем предлагать с правительством, покупать или продавать землю смогут только украинские граждане и украинские компании. "Страшилки" о китайцах, о арабах или о инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами — это бред", — сказал президент.

Формулировка о том, что юридические лица могут покупать украинские земли попала также в проект закона от Минэкономики. Он, к слову, представляет собой не отдельный законопроект по рынку земли, а скорее, список изменений в уже действующее законодательство, в частности, земельный кодекс.

Первое, на что обратили внимание эксперты — доступ к земле иностранцам таки открыли. "Ведь речь идет о резидентах, а не о гражданах. А бенефициарами украинских компаний могут быть также иностранные граждане", — пояснил глава адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

"В предложенном проекте, хоть и косвенно, НО владеть, пользоваться и распоряжаться землями получают иностранцы. И реализовать это право они смогут через множество схем. Например, покупая юрлица, которые уже купили землю. Возможностей для злоупотребления проект дает очень много", — написала в Facebook Елена Лукаш.

"Мы предложенный законопроект не поддерживаем. Детальный анализ этого документа пока готовим. Но нас точно не устраивает право покупать землю для украинских компаний с возможностью 100% капитализации от иностранцев. Иностранцы — это то, против чего вышли люди", — пояснил "Стране" представитель Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук (ВАР была организатором массовых акций протеста, которые прошли на днях в большинстве регионов Украины).

Стоит отметить, что многие профильные ассоциации лоббируют интересы крупных землепользователей. Поэтому волнения на селе свидетельствуют не только о настроениях рядовых фермеров. Это еще и позиция крупных латифундистов, которых явно не устраивает появление на украинских черноземах иностранных конкурентов.  Последние имеют куда больший доступ к дешевым кредитам, чем наши компании, а значит, смогут в обход агрохолдинов скупить лучшие земли.

Впрочем, по мнению Алексея Куща, бояться нашествия "китайцев или арабов" вряд ли стоит, по крайней мере, сразу после открытия рынка земли. "Многих потенциальных инвесторов останавливает отсутствие действенной системы защиты собственности в Украине. Они как минимум выждут, чтобы посмотреть как тут все будет работать", — говорит эксперт. Кроме того, в Украине есть другие, более доходные способы заработать, скажем, ОВГЗ, на которых иностранцы понимают до 20% в год. Чтобы земля давала хотя бы приблизительную доходность, цена не должна превышать 700 долларов за гектар.

Но появляется другая категория потенциальных покупателей, которой селянам стоит опасаться даже больше, чем иностранцев.

Кравец обращает внимание, что у Тимофея Милованов  переписали действующее статью Земельного кодекса о праве на землю. "По действующему законодательству первоочередное право на угодья имеют лица с профильным образованием или занимающиеся сельским хозяйством. Также указано, что сельхозземля должна использоваться по назначению.

В новом проекте таких ограничителей уже нет. "Это значит, что купить землю сможет любой человек, и вовсе не обязательно вести на ней сельское хозяйство. То есть, угодья элементарно смогут просто простаивать. С учетом того, то в Украине ликвидировали сельхозинспекцию, которая следила за рациональным использованием земель, севооборотом, нет никаких гарантий, что отдельные собственники попросту не "убьют" украинские черноземы", — говорит эксперт.

"Появилась возможность выводить из оборота огромные массивы земли — сначала ее просто не обрабатывать, а потом и менять целевое назначение. Это привлечет на земельный рынок спекулятивный капитал, не связанный с сельским хозяйством", — добавил Алексей Кущ.

По его мнению, это делает землю привлекательным товаром для украинской элиты, интересы которой пока далеки от сельского хозяйства. "В том числе, через покупку земли можно легализировать накопленные ранее коррупционные капиталы. А затем продать эти угодья или сдавать их в аренду, став легальным миллиардером", — говорит Кущ.

По-настоящему ограничителей от продажи земли иностранцам нет. Фото:golos.ua

Бахматюк и Косюк не пройдут по лимитам

Еще одна традиционная "страшилка", которую всегда приводили в качестве аргумента противники открытия рынка земли, о том, что, якобы, украинские черноземы скупят богатые латифундисты. А обычным фермерам уже ничего не останется.

Этот нюанс, на первый взгляд, предусмотрели у Зе. Согласно проекту, в одних руках должно быть сосредоточено не больше 15% земли в области и 0,5% в рамках страны. При этом не разграничивают объемы угодий для частных фермеров или компаний. Также будет учитываться земля у связанных лиц и компаний, и арендованные угодья.

"Ограничения по площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности, тоже уже ранее были заложены в п. 13 Переходных положений действующего Земельного кодекса Украины – до 100 гектаров (на период до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров.  Эта площадь может быть увеличена в случае наследования земельных участков по закону). Да, сейчас этих ограничений уже нет. Но, зачем расширять такие площади до 15% земель сельхоз назначения в области и до 0,5% таких земель всей Украины? Кажется, что пока в Украине нет латифундистов с такими площадями сельскохозяйственных земель. Но, похоже, что скоро появятся", — написала Елена Лукаш.

То есть с учетом того, что в Украине на сегодняшний день насчитывается порядка 40 млн га сельхозземель, в одних руках может находится максимум 200 тысяч гектар. если будут учитывать все земли, в том числе, те, которые находятся в аренде и принадлежат связанным компаниям, то под эту планку автоматически не проходят топ-5 крупнейших отечественных агрохолдингов — "Кернел" Андрея Веревского (у него — 600 тыс га), UkrLandFarming Олега Бахматюка (470 тысяч гектар), "Агропросперис" американского инвестиционного фонда NCH Capital (410 тысяч га), "Мироновский хлебопродукт" Юрия Косюка (310 тысяч гектар) и "Астарта" Василия Иванчика (210 тысяч гектар).

Чтобы следить за размером земельных банков, в Минэкономики хотят, чтобы программное обеспечение обеспечило оперативный обмен данными между Государственным реестром прав на недвижимое имущество, Государственным земельным кадастром, Единственным государственным реестром юридических и физических лиц и др.

Но на самом деле, по мнению Куща, эти запреты можно будет обходить. К примеру, оформляя угодья на несколько юрлиц, связь между которыми спрячут так глубоко, что найти ее будет сложно (скажем, через перепродажу компаний офшорам и пр.). "Это не сдержит концентрацию. А такие маленькие обрасти, как например, Черновицкая, могут оказаться в руках нескольких латифундистов. Думаю, стоило бы оставить право на покупку земли исключительно за частными лицами, а латифундистам разрешить только аренду", — добавил эксперт.

Первоочередное право на покупку угодий получат арендаторы. И это, похоже, единственная преференция, которую сумели пролоббировать отечественные латифундисты.

Но вопрос в том, кинутся ли агрохолдинги скупать земли, даже если им это разрешат. Ведь на  это нужны огромные деньги. Как уже подсчитывала страна, речь идет о сотнях миллионов, если земля будет стоить до 700 долларов за гектар, и о миллиардах — если, как прогнозируют эксперты, черноземы будут продавать по 2-3 тысячи долларов за гектар.

Согласно проекту закона, в одних руках не может быть более 200 тысяч гектаровземли. Фото: qha.com.ua

Дешевые кредиты для избранных

В переходных положениях к новому законопроекту прописано, что мелкие фермеры смогут выкупить землю, которую обрабатывают, по нормативно-денежной оценке.

Для небольших землепользователей (покупающих до 500 гектар) будет предусмотрена компенсация по кредитным ставкам. На эти цели в проект бюджета на следующий год уже заложено порядка  4,4 млрд гривен.

Впрочем, не факт, что этот механизм сработает. Депутат Вадим Ивченко ("Батькивщина") на обсуждении проекта бюджета в Раде отметил, что  текущей программой компенсации процентных ставок (а она есть для аграриев и сейчас) воспользовалось всего 1,5 тысячи фермеров. Для основной массы селян она оказалась нерабочей, так как банки с ними все равно отказываются работать. Получить сельхозкредит сегодня могут разве что крупные хозяйства. И не факт, что ситуация изменится в будущем.

"При нынешнем курсе 4,4 млрд гривен на компенсации — это 175 млн долларов. Этого хватит на сравнительно недорогие кредиты (до 10% годовых) примерно 50 тысяч гектар земли (Это чуть больше 0,1% земельного банка страны — прим. Ред).

С учетом того, что фермерское хозяйство — это от 20 гектар, компенсации сможет получить 2,5 тысячи малых фермерских хозяйств. Это смешно", — отметил нардеп Александр Дубинский (СН). При этом ипотечные кредиты под покупку земли украинские банки вообще не дают. А пока такие программы станут доступными, землю уже могут и раскупить, — отметил Дубинский. И это нюанс в законопроекте не учтен.

"Финансовыми инструментами смогут воспользоваться в первый год немногим больше 2 тысяч сельхозпроизводителей. Но никто не говорит, что делать десяткам тысяч всех остальных, которые точно так же работают на земле и хотят стать собственниками. Ключевым механизмом, который предлагает Мировой банк является частичное гарантирование  государством кредитов на покупку земли, но, по нашему убеждению, эт не лучший вариант для Украины. Для покупки земли, по нашему мнению, лучше создать ипотечное учреждение. Более того, государство должно позаботиться о достаточном финансировании, По подсчетам наших экспертов, до 10% собственников земли рассматривают вариант ее продажи. Это 2,7 млн гектаров, которые даже по нормативно-денежно оценке стоят 2,7 млрд долларов, Представители банков подтверждают, что они готовы и с удовольствием прокредитуют покупку земли. Правда, под 25-30% годовых. Думаю, никому не стоит объяснять, что такие космические ставки по кредитам делают покупку земли теми, кто не имеет выхода на иностранный кредитный ресурс, где ставки не превышают нескольких процентов, невозможным", — написал на своей странице в Facebook глава Аграрного союза Украины Геннадий Новиков. То есть, по сути, может быть запущен процесс обезземеливания селян, — допускает Кущ.

Не будет также бесплатной приватизации земли. Сейчас. как уже писала "Страна", любой украинец имеет право приватизировать до 2 гектаров земли под индивидуальное хозяйство. Другое дело, что сделать это без взятки непросто, особенно в селах возле крупных городов. Местные власти могут отказать, ссылаясь на то, что свободных участком нет. Но с началом земельной реформы право на бесплатную землю отставят исключительно отдельным категориям льготников.

"Проект - обычная торговая схема. Не до конца продуманная и быстро, извините, сляпанная. Очень прискорбно, что такая тема как рынок земли, не заслужила отдельного закона, по мнению авторов. Они ограничились точечными и несистемными изменениями в ряд действующих законов. Это значит, что (а) у них не было своего проекта закона и они "донашивают" чужие идеи, и (б) что нас ожидает нестабильность правового регулирования рынка. По мере развития рынка, законы и кодексы придется латать как тришкин кафтан. Что явно не улучшит доверие инвесторов", — написала в Facebook Елена Лукаш.