Время уплотнилось. Нахлынувшие новые обстоятельства жизни страны требуют быстрых и эффективных ответов на проблемы уже накопившиеся и на те, что быстро набирают грозовые цвета. Будущее перестало выглядеть линейным, инерционным. Перемены и переходы уже нельзя пассивно ожидать как нечто внешнее, нами манипулирующее, от нас не зависящее, направляемое играми рынков и заставляющее метаться в поисках выходов из положения.
Необходим подход, опирающийся на основания, реально проявившиеся в стране и мире. Не только технологические, связанные с развитием нового уклада. Индивидуальное жилище с участком – яблочко цели для этой мотивационной стрелы, ее траектории. Это совпадает с целями государства – трансформировать в сетевую многосоставную форму национальную систему расселения – от Балтийского моря до Тихого океана. Он совпадает с закономерностями перехода к новому технологическому укладу – дисперсной, распределенной сети производящих единиц, связанных сетями информационных технологий и беспилотного транспорта. Сети взаимно поддерживают и взаимно инициируют друг друга, образуя систему опорных составляющих и ареалов национальной системы расселения.
Пространственное планирование градостроительства в системе государственного стратегического планирования должно принять на себя функции подготовки базовой картографической матрицы, платформы для конструирования паззла нормативно-управленческих элементов и решений, включая их функциональную слаженность. Конкретными территориями на материале которых может осуществляться такое инновационное развитие – возможные градостроительные зоны развития.
Их целесообразно определять на федеральном, региональном и муниципальном уровнях по группам характерных либо типических градостроительных ситуаций в поселениях и городских округах, где целесообразно получить опыт реконструкции многоэтажных железобетонных жилых зданий; реконструкции производственных зон; исторических центров; зон развития малоэтажного и индивидуального жилищного строительства; загородного строительства горожан и т.п. Опыт на территориях муниципальных образований, регионов может по мере сего совершенствования быть рекомендован к применению на федеральном уровне.
Сложившаяся ситуация требует приступить к глубокому структурному маневру, к смене стратегии развития строительной отрасли и градостроительства как базового ее компонента. Движение должно стать более динамичным.
1
Минувший год стал рекордным по объемам жилищного строительства в Российской Федерации. Введено в эксплуатацию 102,5 миллиона кв. метров жилья. Президент РФ В.В. Путин подчеркнул, что это достижение стало итогом работы всей строительной отрасли, от которой страна ожидает дальнейших успехов в выполнении национальных целей и проектов.
Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года формулирует основные подходы к достижению поставленных целей, указывает на количественные ориентиры работы отрасли и намечает ряд направлений, касающихся внутренней структуры и состава планируемых результатов.
Именно структурные характеристики жилищного строительства наиболее тесно соприкасаются с территориально-материковой платформой российской урбанизации, расселения, с базовыми сторонами социально-экономического развития страны: ее демографией, социальной сферой, развитием национальной и региональных систем расселения, агломераций, городов, сел. И всё это в увязке с размещением производительных сил, информационных, транспортных коммуникаций на пространствах планетарного масштаба России в период ее острейшего геополитического столкновения с западным миром, переходом к многополярным векторам развития.
Некоторые из сопутствующих трансформации процессов стали набирать силу, приводящую их в лидеры развития. Так, в жилищном строительстве 2022 год стал первым для Российской Федерации, когда объем индивидуального жилищного строительства превысил величину ввода многоквартирных многоэтажных домов, осуществляемого профессиональными застройщиками. То есть, по сути, в общих объемах ввода жилья вперед вышел самострой частных домохозяйств – семей, строящих одноквартирный жилой дом на своём участке, за свои деньги и своими силами осуществляющими функции заказчика.
Развитие ИЖС в течение уже нескольких лет находится в позиции «старт-апа», стартующего начинания, подхватившего после долгого перерыва стратагему 80-х годов. Она опиралась на развитие ИЖС в структуре национальной системы расселения – соединенных связями между собой и перетекающих друг в друга множества агломераций, больших региональных пространств, бассейнов, русел и сетей расселения, вмещаемых ими средних и малых городов, сел, научно-образовательных центров.
Возрождение и дальнейшей развитие этой стратегической установки, инициирующей и одновременно формирующей соответствие градостроительства пространственным нуждам и интересам России, получило сегодня убедительный аргумент в пользу развития более чуткой и адаптивной формы урбанизации, видящей страну как единое развивающееся целое. Градостроительство, в свою очередь, сможет занять своё место активного инструмента проведения государственных интересов в пространстве страны и всей планеты, отказаться от спущенной ей сегодня позиции проводника политики макро-бенефициаров застройки МКД. То есть застройки крупнейшими по этажности и плотности корпусами из микроквартир в нескольких агломерациях столичных мегаполисов, где должны быть собрано и плотно упаковано основное достояние страны – её население.
Российская традиция последних веков именовала градостроительством определение ключевых точек, путей, стратегически важных узлов страны, близлежащих территорий и акваторий, исходя из представления о военной, торговой, хозяйственной их значимости. Укрепление либо создание в этих местах городов, крепостей, сел и опорных пунктов обеспечивало удержание таких территорий в границах России. Для государства, как и для городов, сел, градостроительство становилось искусством и способом осмысленного роста. Многое могло меняться, но жила долгая воля обычаев и правил укрепления, зонирования городов, прокладки улиц, формирования участков домов и поместий, их габаритов, противопожарных и оборонительных приемов, санитарных ограничений. Архитектура города становилось средой и генетическим источником архитектуры крепостей, кремлей, ансамблей, храмов, усадеб, изб, строений для ремесел.
Но прежде всего градостроительство понималось как развитие и удержание территории страны, искусство стратегии выстраивания, выращивания географического тела государства, использующего все возможности для обеспечения своей устойчивости в окружении стран, стремящихся к прямо противоположному. Идея своего роста и ответственности за него была понятна всем. Мир жил этой идеей. Опыт такого понимания градостроительства позволил России стать самым большим единым государством планеты и по сию пору удерживать национальную систему расселения от Балтийской России до Тихого океана.
2
Движение по инерции приведет к серьезнейшим проблемам для страны. Это вызвано принципиальной технико-экономической и социально-демографической ущербностью высотных МКД и застройки из них. Остановимся на главных пунктах, предостерегающих от инерционного продолжения и тем более наращивания такой практики.
Первый – нарастание глубокой деформации национальной системы расселения, падение роли малых и средних городов, сел как основы удержания и развития единого социально-экономического, геополитического и географического организма страны. Стратегия национальной безопасности РФ прямо указывает на необходимость смены сложившегося направления и перехода к ускоренному развитию малых и средних городов.
Второй – высокая и продолжающая расти стоимость энерго- и ресурсо- потребления как при строительстве, так и эксплуатации жилья; низкий коэффициент выхода площади квартир на этаже ввиду большого количества лифтов, лестниц и коридоров, занимающих тридцать и более процентов площади этажа; значительное более высокие затраты на возведение сравнительно с малоэтажным жильем. Сравним: средняя площадь квартир в МКД при обычной сегодня этажности около 19 эт. составляет менее 50 кв. м, в ИЖС – около 140 кв.м. Средняя стоимость 1 кв. м в МКД в местах его массового строительства составляет 200-300 тыс. руб. за кв. м, в ИЖС – не более 50 тыс. руб. Круг бенефициаров – профессиональных застройщиков и инвесторов в МКД, стремится ограничить доступ к своему бизнесу. Круг застройщиков при ИЖС – бесконечно широк, открыт и повсеместен.
Третий – безопасность. На всех уровнях ее оценки: города как целого, квартала, квартиры. Застройка, о которой мы говорим, весьма уязвима. Город, избыточно централизующий свою инфраструктуру, всегда подвержен рискам сбоев, в том числе искусственных. Квартал, жилой комплекс при столь высокой плотности населения вынуждены пренебрегать многими гигиеническими и экологическими качествами, иметь детсады на сотни и школы на тысячи мест вместимости каждая. Минимум зелени, много проездов, остро не хватает автостоянок, мало мест для игр и прогулок. Квартира. Отсутствие отработанных средств спасения при чрезвычайных ситуациях для жителей высотных домов. Растущие вместе с ростом этажности санитарно-гигиенические проблемы: проветривание и вентиляция, звукоизоляция, диффузное проникновение запахов, микробов. Абсолютная для многих инвалидов зависимость от лифтов, автоматическое отключение которых происходит в аварийных ситуациях.
Четвертый – отсутствие массовых технологий реконструкции при коротких нормативных сроках эксплуатации зданий 50 лет. В случае сноса, технически очень непростого, необходимость транспортировки и утилизации гигантских объемов лома железобетонных конструкций, исчисляемых сотнями миллионов тонн. Каждый квадратный метр в таких домах весит более тонны, а у нас около миллиарда кв. м жилья постройки до 1975 года. Амортизация давно минула, реконструкция оттягивается во времени, намерение продолжать в том же духе приведет к стратегически тяжко обременяющим последствиям.
Пятый – нарастающий избыток малых квартир и недостаток таких, которые отвечают целевым показателям жилобеспеченности. Способных стимулировать демографический рост и сменить тренд уменьшения населения на его рост. Такие квартиры в многоэтажных МКД практически не строятся, платежеспособный спрос на них недостаточен. При этом малоэтажные квартирные и индивидуальные жилые дома, имеющие в 1,5-2,5 раза большую площадь и в 1,5-2 раза более низкую себестоимость строительства, могут обеспечить весьма значительное расширение групп массового платежеспособного спроса на жилье, отвечающее запросам демографической перспективы.
3
Перечисленные факторы широко известны, недостатки таких домов во всем мире осознаны, их строительство прекращено в большинстве стран. Однако, настойчивость в сохранении инерционного сценария со стороны профессиональных застройщиков и выгодополучателей принятой градостроительной политики, сталкивается с реальным испытанием рынком. Безусловно, постепенно сработают преимущества перехода к индивидуальном и малоэтажному жилищному строительству как основному способу развития, сочетающего демографический, экономический, технологический и социальный эффекты с нарастающими проблемами градостроительной безопасности.
Индивидуальное и малоэтажное строительство – открыто для применения технологий VI технологического уклада, для вживления энергосберегающих и природо - ориентированных технологий, к развитию на этой основе новых секторов внутреннего рынка лесного, лесохимического, машиностроительного и многих других комплексов, ориентированных на отечественные ресурсы и способности.
ИЖС становится прорывным инструментом, способным внести основной вклад в достижение ежегодного ввода 120 миллионов кв. м и суммарного 1 миллиарда к 2030 году. Спрос населения на ИЖС за этот период оценивается более чем в полмиллиарда. кв. м. Напротив, проблема спроса, сопровождающая настойчиво сохраняемую долю высотного МКД, может остановит проект, либо полностью закрыть демографические перспективы страны.
4
Ключом, позволяющим широко открыть двери для ИЖС и малоэтажного жилья, является земельная политика. Точнее – проведение целенаправленной земельной политики, направленной на обеспечение набирающего силу тренда соответствующими земельными ресурсами. Безусловно с учетом региональной специфики регионов и новыми инструментами обеспечения развития за счет территориального планирования и градостроительного зонирования. Обеспечение планируемых показателей потребует изменений в градостроительной политике, осуществляемой средствами территориального планирования и градостроительного зонирования. Для этого нужен ряд мероприятий по обеспечению жилищного строительства территориальными ресурсами развития.
Сегодня земли категории населенных пунктов составляет 20,6 млн. Га. Из них 8,4 млн га приходится на городские населенные пункты и 12,2 млн. га на сельские. Численность городского населения – около 109 млн. человек, сельского – 36 млн. чел., жилой фонд – около 3 миллиардов кв. м и 1.1 мрд. кв. м соответственно.
При этом суммарная доля земель населенных пунктов составляет лишь 1,2% от площади страны, что заметно контрастирует с разово более высокими показателями других стран, особенно в отношении территорий городских земель. Об этом свидетельствует и более чем четырехкратный разрыв между удельными величинами площади жилых территориальных зон, приходящимися на одного человека, в городских и в сельских населенных пунктах. В целом на жилые территории (жилые территориальные зоны) приходится не более 10% в общем распределении земель населенных пунктов. Все остальные территории заняты иными зонами – улиц, дорог, промышленности, транспорта и т.д.
Расчетный ориентир строительства жилья на период до 2030 года принимается в 1 миллиард кв. м. Наиболее вероятное соотношение по структуре, отвечающее объективным тенденциям развития, принимаем 550-600 млн. кв. м для ИЖС и 400-450 млн. кв. м в МКД при соотношении многоэтажной и средне/мало-этажной застройки 50 на 50. Применяя действующие сегодня нормативы плотности застройки жилых территориальных зон по указанным типам, а также долю таких зон 10% в составе площади населенных пунктов, определяем потребность в территориях для новой застройки: ИЖС – 1,5 млн. га на период до 2030 года и на расчетный срок генеральных планов 25 лет – 3-3,5 млн га; МКД – 0,4 млн. га (0,2 млн. кв. м – МКД многоэтажные; 0,2 млн. МКД средне- и малоэтажные) – 0,4 млн. га на период до 2030 года и на расчетный срок генеральных планов 25 лет – 0,8-0,9 млн. га.
Таким образом для выполнения программы строительства года потребуется вовлечение в категорию земель населенных пунктов:
- для ИЖС на период до 2030 года – 1,5 млн га и на перспективу расчетного срока документов территориального планирования – 3-3,5 млн. га;
- для МКД – на период до 2030 года – 0,4 млн. га и на перспективу расчетного срока документов территориального планирования – 0,8-0,9 млн. га;
Суммарно – 3,8-4,4 миллиона гектаров новых территорий в категории земель населенных пунктов потребуется для обеспечения градостроительного развития на расчетный период.
(Для расчетов использованы материалы:
- Федеральная служба государственной статистики (РОССТАТ), Жилищное хозяйство в России 2022. Статистический сборник. Москва, 2022 г.;
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственный национальный доклад. О состоянии и использовании земель в Российской Федерации. Москва, 2021)
Принимая намеченный долгосрочный тренд развития массового жилища России, опираемся на градоформирующую роль малого, энерго-сберегающего и со-органичного российским ландшафтам, природоподобного строительства. Соглашаемся с растущей значимостью домохозяйств, их групп, ансамблей и артелей. С развитием паутины информационной оболочки планеты, переходом от цивилизации потребления вещей к цивилизации усвоения знаний, человеческого качества себя и близких, соглашаемся и с тем, что такая форма жилища и продуцируемого им социума может быть идеальной национальной целью России на поколения. Более того, такая форма национального расселения в наибольшей степени ответит структуре производящей роботизированной экономики шестого технологического уклада.
Цифровая экономика и космос определяют новые возможности концентрации знаний и информации в любой точке пространства планеты. Основная здесь проблема – развитие мощности и осмысленности модерирующих, дирижирующих регуляторов. Нам в данном контексте важно подчеркнуть, что сложившаяся к сегодняшнему дню практика градостроительства не ведет нас в верном направлении. Что национальная система расселения – по решениям Стратегии национальной безопасности – требует растущей устойчивости и что должен быть развернут поиск форм развития, способных прорасти из косной материи сегодняшних практик.
Должна поэтапно наращиваться целевая оперативная координация решений социально-экономического, пространственного развития страны, макрорегионов, регионов и муниципальных образований. Должны весьма активно развиваться направления оценки затрат по реальному жизненному циклу железобетонных высотных многоквартирных зданий с учетом их конечной утилизации. Или связанные с их массовым строительством расходы на транспортные объекты, сооружения инфраструктуры и т.п., учитывая, что эксплуатационные энергозатраты будут только возрастать. И, безусловно, практика определения состава квартир, назначаемого инвесторами исходя из возможностей платежеспособного спроса. В логике – чем он ниже, тем меньше и меньшие квартиры мы будем строить. Тревожит оборотная логика – чем беднее население, тем меньше ему следует демографически расти. Так образуется воронка – беднее и беднее значит меньше и меньше, упираясь в ноль.
Продолжение следует.
7982233@mail.ru
Оценили 0 человек
0 кармы