Сравнительный анализ: ЗПИФ недвижимости и прямые инвестиции в объекты. Какой подход выбрать?

Физические активы, такие как объекты недвижимости, обладают способностью защищать капитал от обесценивания в то время, когда другие активы теряют в стоимости.

Перед инвесторами встает вопрос: какой подход выбрать — инвестировать в объекты недвижимости напрямую или через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)?

Если первый вариант знаком инвесторам, то с формой ЗПИФов сталкивался не каждый. ЗПИФы недвижимости — это инструмент коллективных инвестиций, где средства участников объединяются для приобретения и управления коммерческими объектами. Рассмотрим подробнее плюсы и минусы инвестирования через фонды.

Особенности ЗПИФ недвижимости

Права пайщиков ЗПИФов защищены с точки зрения законодательства. Работу фонда контролирует в конечном счете ЦБ РФ. За сохранность капитала инвесторы могут не волноваться, однако нужно разумно подойти к выбору фонда, чтобы не разочароваться в доходности.

Наполнение фондов недвижимости может быть разным. В одни заводится сразу несколько объектов (и не всегда в открытом доступе есть информация, что из себя представляют эти объекты), у других фондов более прозрачный состав, и объекты для инвестиций известны заранее.

Стратегия фондов тоже бывает разной. Фонд может активно покупать и продавать объекты, зарабатывая на разнице. В этом случае инвестору стоит понимать, что риски в этом случае выше, чем при пассивной стратегии, когда в фонд заводится объект, и пайщики зарабатывают на арендном потоке.

Пример пассивной стратегии с прозрачным составом имущества — ЗПИФы от компании Aktivo. В фонды заведены, в основном, торговые объекты, выплаты дохода происходят ежемесячно, и инвесторы регулярно получают отчеты о работе фондов и объектов.

Главное отличие ЗПИФов от прямого владения недвижимостью — профессиональное управление. Инвестору не придется вникать в тонкости ведения арендного бизнеса. Управление фондом и объектами занимается профессиональная управляющая компания, таким образом, инвесторы экономят время и деньги.

Особенности прямых инвестиций в недвижимость

Инвестор полностью контролирует процесс покупки, управления и продажи объекта. Однако в этом случае нужно быть готовым к высокому порогу входа — качественная недвижимость стоит десятки и сотни миллионов рублей. В фондах порог входа, как правило, от 100 тысяч рублей.

Прямое владение недвижимостью предполагает и уголовную ответственность за объект. В фондах пайщики хотя и являются совладельцами недвижимости, они не несут ответственности за происходящее на объекте.

Также владельцу объекта придется искать арендаторов, нести расходы по эксплуатации здания и т. д.

Главное преимущество прямого владения — повышенная доходность. В фондах управляющая компания берет процент за свои услуги, здесь инвестор всю прибыль забирает себе. К тому же он получает доход ежемесячно — не все фонды выплачивают доход с такой периодичностью, часто выплаты происходят раз в квартал.

Какой подход выбрать

В фонд инвестируют чаще те, кто ищет источник пассивного дохода. Если у инвестора выстроена собственная система управления объектами и есть капитал для покупки недвижимости, то выбор будет сделан в пользу прямого владения.

Прямые инвестиции предполагают более высокую доходность за счет полного контроля над объектом. Однако это сопряжено с большими затратами времени и сил.

Инвестируя через ЗПИФы, инвестор может распределить свой капитал между разными объектами, тем самым снизив риски.

Что касается ликвидности, то в случае обоих подходов могут возникнуть проблемы с быстрой продажей активов. Поиск покупателя для многомиллионного объекта может тянуться месяцами и годами. С фондами проще: паи ЗПИФов можно продать на вторичном рынке, если это предусмотрено правилами доверительного управления (в современных фондах почти во всех есть вторичный оборот). Но инвестору нужно понимать, что паи ЗПИФов недвижимости считаются низколиквидным активом, поэтому инвестировать в фонды лучше при долгосрочной стратегии.

Вывод

Выбор между ЗПИФом недвижимости и прямыми инвестициями зависит от индивидуальных целей инвестора, его опыта в управлении активами и финансовых возможностей. Для пассивных инвесторов со средним уровнем риска ЗПИФы могут стать отличным выбором. Опытные инвесторы, желающие самостоятельно управлять своими активами, могут предпочесть прямые инвестиции для достижения максимальной доходности.

В любом случае, недвижимость — это стабильный источник дохода и защита капитала от инфляции, независимо от подхода к инвестированию — через фонды или напрямую.