Купить земельный участок в России — это как поиграть в рулетку. Можно стать владельцем райского уголка с видом на сосны, а можно — фигурантом многолетних судебных баталий с прокуратурой, администрацией и прочими товарищами в мундирах. Причем, иногда так, что никакая добросовестность и честные деньги тебя не спасут.
Вот свежий пример из судебной практики. Не так давно Гражданская коллегия Верховного суда вынесла определение № 4-КГ24-91-К1 от 11.03.2025 г. Дело живописное: за одним земельным участком — поддельные печати, липовые подписи, прокурорские иски, три суда, отмена всех решений и масса выводов о правовом нигилизме на местах.
Разбираем, как чиновники и продавец могут пустить покупателя по миру, а суды ещё и подкинуть дровишек в этот костер.
Как всё начиналось
В далеком 1992 году некая г-жа Семёнова стала «счастливой» обладательницей земельного участка. Муниципалитет выдал ей свидетельство о собственности. По бумагам — всё чинно.
В 2020 году Семёнова продала этот участок гражданке Коваленко. Та тоже, разумеется, проверила документы, зарегистрировала право в Росреестре, порадовалась и начала пользоваться участком.
А вот в 2021-м полиция вдруг возбудила уголовное дело. Вскрылся целый пласт махинаций с землёй из лихих 90-х, когда участки уходили в «правильные руки» через фиктивные решения муниципалитетов.
Прокурор тут же бросился в бой и подал иск:
• признать недействительной регистрацию права собственности Коваленко;
• признать недействительным договор купли-продажи;
• и истребовать участок обратно.
И понеслось.
Экспертиза и липовые печати Самое интересное началось, когда провели экспертизу. Выяснилось:
• Печать на «свидетельстве» от 1992 года не совпадает с официальными образцами.
• Бланк — тоже «левый», таких у администрации тогда не было.
• А подпись главы муниципалитета вообще установить не удалось.
Фактически — на руках у Семёновой был кустарный документ из 90-х, который всё это время успешно проходил как действительный. Сами понимаете, как тогда «оформляли» участки.
Судебная эстафета: три инстанции и прокурорский натиск
Суды трёх инстанций (районный, апелляция и кассация) бодро решили: раз документы поддельные — значит, Семёнова собственницей не была, соответственно, и Коваленко — тоже. Всё, прощайте, деньги и участок.
Добросовестность Коваленко? Неважно. Сроки исковой давности? Да бросьте, тут "право отсутствует", на это сроки не распространяются. Такое бодрое единодушие судов поразило даже бывалых юристов. Казалось бы — верх правового нигилизма. Но тут вмешалась Гражданская коллегия Верховного суда.
Что сказал Верховный суд: полный разнос
ВС снес все три решения и отправил дело в апелляцию. И сделал это с очень подробным разбором. Я позволю себе выделить ключевые моменты, чтобы было понятно, на каком поле нас кинули.
Вещное право
1️⃣ Право истребовать имущество из чужого незаконного владения есть у собственника — это стандарт. Но! Если имущество выбыло по воле собственника (даже через махинации его сотрудников), виндикация невозможна.
2️⃣ Добросовестное приобретение возможно только у лица, которое не имело права продавать. Виндикация — это про имущество, выбитое помимо воли собственника.
3️⃣ Верховный суд напомнил:
Чтобы выбытие считать помимо воли — нужны веские доказательства. Поддельная печать сама по себе ещё не значит, что глава администрации не знал или не участвовал в передаче участка. А в 90-е как там всё работало — объяснять никому не надо.
4️⃣ Договор купли-продажи между Семёновой и Коваленко — действителен как обязывающий. Да, продавец не был собственником, но в гражданском праве нет такой причины для недействительности сделки. А вот передать право собственности без права распоряжения — нельзя.
Исковая давность
5️⃣ Прокурор подал иск в 2021 году. А вот ещё в 2015-м и 2018-м муниципалитет участвовал в спорах по этому же участку с Семёновой. То есть, они знали, что право зарегистрировано на неё.
6️⃣ Верховный суд указал:
Срок исковой давности для виндикационного иска — три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении.
Так вот, муниципалитет знал минимум с 2015 года. А значит, к 2021-му исковая давность давно истекла.
7️⃣ Более того — прокурор выбрал странную конструкцию: он просил и истребовать имущество, и признать регистрацию недействительной. А это разные иски с разными сроками давности и основаниями. Прокурор, ты знаешь закон своей страны???
???? Процессуальный кавардак
8️⃣ Участок не разграничен между муниципалитетом и субъектом РФ. Следовательно, истец (прокурор) должен был доказать, чьё имущество истребуется. Без этого иск вообще нельзя было рассматривать.
???? Выводы: кто и как может кинуть покупателя
Этот кейс идеально иллюстрирует, как легко в России:
• получить участок по левым документам;
• продать его спустя 30 лет;
• а потом проиграть всё из-за прокурорской инициативы и халатности администрации.
А добросовестность покупателя и сроки давности у нас по-прежнему играют роль только если кто-то наверху захочет их учесть.
И да — никто так и не доказал, что участок выбыл из публичной собственности помимо воли. Суд просто взял это за данность, увидев липовую печать.
???? Что должен запомнить каждый покупатель земли
✅ Проверяйте историю участка минимум за 30 лет.
✅ Запрашивайте архивные копии распоряжений и решения администрации.
✅ Смотрите, участвовал ли продавец в судах по этому участку.
✅ Не верьте слепо выписке из ЕГРН. Это не всегда гарантия.
✅ Помните: добросовестный покупатель в России — пока что юридическая фикция.
И да, покупая землю в России, помните: это также опасно как вложиться в биткоины.
Оценили 15 человек
21 кармы