Как чиновники и продавец могут кинуть покупателя земельного участка: громкое дело, судебные передряги и правовая каша

Купить земельный участок в России — это как поиграть в рулетку. Можно стать владельцем райского уголка с видом на сосны, а можно — фигурантом многолетних судебных баталий с прокуратурой, администрацией и прочими товарищами в мундирах. Причем, иногда так, что никакая добросовестность и честные деньги тебя не спасут.

Вот свежий пример из судебной практики. Не так давно Гражданская коллегия Верховного суда вынесла определение № 4-КГ24-91-К1 от 11.03.2025 г. Дело живописное: за одним земельным участком — поддельные печати, липовые подписи, прокурорские иски, три суда, отмена всех решений и масса выводов о правовом нигилизме на местах.

Разбираем, как чиновники и продавец могут пустить покупателя по миру, а суды ещё и подкинуть дровишек в этот костер.

Как всё начиналось

В далеком 1992 году некая г-жа Семёнова стала «счастливой» обладательницей земельного участка. Муниципалитет выдал ей свидетельство о собственности. По бумагам — всё чинно.

В 2020 году Семёнова продала этот участок гражданке Коваленко. Та тоже, разумеется, проверила документы, зарегистрировала право в Росреестре, порадовалась и начала пользоваться участком.

А вот в 2021-м полиция вдруг возбудила уголовное дело. Вскрылся целый пласт махинаций с землёй из лихих 90-х, когда участки уходили в «правильные руки» через фиктивные решения муниципалитетов.

Прокурор тут же бросился в бой и подал иск:

• признать недействительной регистрацию права собственности Коваленко;

• признать недействительным договор купли-продажи;

• и истребовать участок обратно.

И понеслось.

Экспертиза и липовые печати Самое интересное началось, когда провели экспертизу. Выяснилось:

• Печать на «свидетельстве» от 1992 года не совпадает с официальными образцами.

• Бланк — тоже «левый», таких у администрации тогда не было.

• А подпись главы муниципалитета вообще установить не удалось.

Фактически — на руках у Семёновой был кустарный документ из 90-х, который всё это время успешно проходил как действительный. Сами понимаете, как тогда «оформляли» участки.

Судебная эстафета: три инстанции и прокурорский натиск

Суды трёх инстанций (районный, апелляция и кассация) бодро решили: раз документы поддельные — значит, Семёнова собственницей не была, соответственно, и Коваленко — тоже. Всё, прощайте, деньги и участок.

Добросовестность Коваленко? Неважно. Сроки исковой давности? Да бросьте, тут "право отсутствует", на это сроки не распространяются. Такое бодрое единодушие судов поразило даже бывалых юристов. Казалось бы — верх правового нигилизма. Но тут вмешалась Гражданская коллегия Верховного суда.

Что сказал Верховный суд: полный разнос

ВС снес все три решения и отправил дело в апелляцию. И сделал это с очень подробным разбором. Я позволю себе выделить ключевые моменты, чтобы было понятно, на каком поле нас кинули.

Вещное право

1️⃣ Право истребовать имущество из чужого незаконного владения есть у собственника — это стандарт. Но! Если имущество выбыло по воле собственника (даже через махинации его сотрудников), виндикация невозможна.

2️⃣ Добросовестное приобретение возможно только у лица, которое не имело права продавать. Виндикация — это про имущество, выбитое помимо воли собственника.

3️⃣ Верховный суд напомнил:

Чтобы выбытие считать помимо воли — нужны веские доказательства. Поддельная печать сама по себе ещё не значит, что глава администрации не знал или не участвовал в передаче участка. А в 90-е как там всё работало — объяснять никому не надо.

4️⃣ Договор купли-продажи между Семёновой и Коваленко — действителен как обязывающий. Да, продавец не был собственником, но в гражданском праве нет такой причины для недействительности сделки. А вот передать право собственности без права распоряжения — нельзя.

Исковая давность

5️⃣ Прокурор подал иск в 2021 году. А вот ещё в 2015-м и 2018-м муниципалитет участвовал в спорах по этому же участку с Семёновой. То есть, они знали, что право зарегистрировано на неё.

6️⃣ Верховный суд указал:

Срок исковой давности для виндикационного иска — три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении.

Так вот, муниципалитет знал минимум с 2015 года. А значит, к 2021-му исковая давность давно истекла.

7️⃣ Более того — прокурор выбрал странную конструкцию: он просил и истребовать имущество, и признать регистрацию недействительной. А это разные иски с разными сроками давности и основаниями. Прокурор, ты знаешь закон своей страны???

???? Процессуальный кавардак

8️⃣ Участок не разграничен между муниципалитетом и субъектом РФ. Следовательно, истец (прокурор) должен был доказать, чьё имущество истребуется. Без этого иск вообще нельзя было рассматривать.

???? Выводы: кто и как может кинуть покупателя

Этот кейс идеально иллюстрирует, как легко в России:

• получить участок по левым документам;

• продать его спустя 30 лет;

• а потом проиграть всё из-за прокурорской инициативы и халатности администрации.

А добросовестность покупателя и сроки давности у нас по-прежнему играют роль только если кто-то наверху захочет их учесть.

И да — никто так и не доказал, что участок выбыл из публичной собственности помимо воли. Суд просто взял это за данность, увидев липовую печать.

???? Что должен запомнить каждый покупатель земли

✅ Проверяйте историю участка минимум за 30 лет.

✅ Запрашивайте архивные копии распоряжений и решения администрации.

✅ Смотрите, участвовал ли продавец в судах по этому участку.

✅ Не верьте слепо выписке из ЕГРН. Это не всегда гарантия.

✅ Помните: добросовестный покупатель в России — пока что юридическая фикция.

И да, покупая землю в России, помните: это также опасно как вложиться в биткоины.