Безопасное строительство на бумаге: как эскроу-счета душат малый бизнес в ИЖС

С 1 марта 2025 года в России начал действовать Федеральный закон №186-ФЗ, который вводит использование эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Казалось бы, это должен быть шаг к прозрачности и защите прав граждан. На практике же нововведение рискует обернуться фильтром, через который не проходят ни подрядчики, ни заёмщики, а рынок — захлебнуться в бюрократии, банковских комиссиях и недоступных кредитах.

Идея хорошая. Реализация — как всегда

Механизм эскроу прост и логичен: гражданин размещает деньги в банке, подрядчик получает их только после завершения строительства и регистрации дома. Такой подход уже успешно применяется в долевом строительстве.

Но ИЖС — это другой рынок. Здесь 90% игроков — это малые и средние строительные компании, у которых нет запаса прочности. Они не застрахованы от просрочек, не обладают доступом к дешёвым ресурсам и, в отличие от крупных застройщиков, не могут ждать выплаты по полгода.

 Цифры говорят сами за себя

На Всероссийском форуме "СТРОИТЬ. Ренессанс ИЖС" заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс привёл важную статистику:

• С начала марта опубликовано свыше 1100 договоров подряда с эскроу;

• О себе заявили около 6 тысяч подрядчиков, но лишь половина из них готовы работать по новым правилам;

• По льготной программе кредитования (под 1%) выдано лишь 1,5 тыс. кредитов на 9 млрд рублей — меньше ожидаемого;

• Только 1 из 3 подрядчиков сегодня получает одобрение по кредиту. Полгода назад одобрялся лишь каждый восьмой.

Это означает, что система буксует. А пока банки «адаптируются», малый бизнес несёт потери, а граждане теряют возможность построить дом по доступной ипотеке.

 Невидимые риски "безопасных" счетов

На практике возникают десятки скрытых проблем, о которых не предупреждают ни банки, ни чиновники. Один из примеров озвучил Игорь Костяк, коммерческий директор «Норд Хаус Профиль»: «Мы построили дом, все документы поданы. По договору должны получить 15 млн. Пришло — 13,8. Почему? Банк удержал 8,5% комиссии, потому что счёт эскроу был закрыт менее чем через 240 дней. Ни слова в договоре, всё "спрятано" на сайте банка».

Этот случай — не единичный. Многие банки в одностороннем порядке удерживают комиссии, о которых подрядчики узнают уже постфактум. Формально — всё легально. По факту — финансовая ловушка.

 Малый бизнес на грани

Механизм, который должен был обеспечить безопасность и стабильность, оборачивается вымыванием с рынка честных подрядчиков. У них нет финансовых резервов, чтобы строить в долг, платить комиссии банкам, ждать регистрации объектов, а затем еще «выбивать» остатки через суд.

Эксперт Мозговой говорит об этом прямо: «Сами счета эскроу — не зло. Но их внедрение без адаптации к ИЖС — это не про безопасность, а про выдавливание живых компаний с рынка».

Ипотека на ИЖС упала на 93%

Картину дополняет катастрофическая статистика по ипотеке. В первом квартале 2025 года банки выдали только 2,2 тыс. кредитов на ИЖС. Это на 93% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Да, в ЦБ объясняют это «адаптацией рынка» и «новыми правилами игры». Но по сути это означает, что десятки тысяч семей просто отложили свои планы или отказались от собственного дома.

________________________________________

Что нужно менять?

1. ???? Прозрачные банковские тарифы. Комиссии и условия раскрытия эскроу должны быть чётко прописаны в договоре, а не прятаться на сайтах.

2. ???? Расширение программ поручительства. Зонтичные гарантии от Корпорации МСП должны стать обязательным элементом льготного кредитования.

3. ???? Обязательное участие всех крупных банков. Пока таких — единицы, и их процессы не налажены.

4. ???? Мораторий на штрафы и скрытые комиссии — хотя бы на переходный период.

5. ???? Адаптация законодательства — ИЖС не должен жить по тем же законам, что и многоэтажки. Это другой рынок, другие участники, другие реалии.

Без обратной связи — будет катастрофа

Сегодня механизм эскроу в ИЖС работает в интересах банков, но против интересов бизнеса и граждан. Если не внести корректировки — рынок частного домостроения будет не развиваться, а сжиматься. Пострадают не только малые подрядчики, но и семьи, мечтающие о собственном доме.

Парадокс: в России, где есть острая потребность в жилье и огромные территории для ИЖС, государство фактически создало барьер между гражданином и его будущим домом — банковским счётом, к которому почти никто не может добраться.

 Без доверия — никакой эскроу не спасёт рынок. Если государство хочет поддерживать ИЖС — оно должно слышать не только банки, но и тех, кто действительно строит.