Оценка недвижимости, как нужно ее делать?

Всем привет, на днях мне пришло письмо с вопросом от неизвестного продавца домика в деревне. Вот такого содержания: «Добрый день! Не выезжая на место риелторы по 3-м фото снизили цену дома на 40%. Но мы поставили цену в пределах и чуть ниже в нашем регионе. Как правильно оценить недвижимость? Риелторы вообще не хотят шевелиться, за что им потом платить?». На данный вопрос я, конечно же, дал весьма подробный ответ, но он заставил меня задуматься. В первую очередь о том, а как другие риэлторы оценивают недвижимость? Предлагаю всем кто так или иначе оценивает недвижимость в комментария к статье написать как вы это делаете и как Вы оцениваете мой способ получить рыночную цену объекта.

Ну и для затравки, то, как я провожу оценку недвижимости по пунктам.

1. Выезд на объект, считаю обязательным. Не видя объекта оценить его можно очень предварительно с +/- от нескольких сотен тысяч до пары миллионов рублей. Только увидев его своими глазами можно понять его состояние, увидеть отношение соседей к дому, понять привлекательно ли это место для проживания.

2. Далее я начинаю так называемый общий анализ, начинается он с использования автоматических калькуляторов нескольких баз по недвижимости, как например: IRN, Dmir. На основании их выдачи я выделяю «среднюю температуру по палате».

3. Для того что бы уточнить данную «среднюю температуру/цену» я дополнительно поднимаю графики цен, но уже с разбивкой по району/метро/новостройка/вторичка/эконом класс/бизнесс класс/элит класс. Думаю ни для кого не секрет, что квартиры элит класса очень сильно меняют среднюю стоимость. Поэтому выделение средней стоимости именно в интересующей нас категории просто необходимо.

4. Следующим этапом я сравниваю среднюю цену, полученную через автоматические калькуляторы и среднюю цену полученную через выделение интересующих нас параметров объекта. Тем самым я получаю коридор средней цены на квадратный метр.

5. После этого я приступаю к сравнительному анализу, т.е. провожу поиск в интернете объектов похожих на оцениваемый по следующим факторам: метраж/состояние/местоположение/количество земли (если это дом)/этаж/материал из которого построен дом.

6. Самые высокие и низкие цены я отбрасываю, т.к. всегда есть те, кому продать дешево необходимо как воздух и те, кому все равно когда его квартира/дом продадутся.

7. С остальными начинаю работу, т.е. просматриваю каждый объект и помечаю себе его плюсы и минусы по сравнению с оцениваемым объектом. Таким образом я во – первых определяю конкурентов и их конкурентные преимущества, а во- вторых на «живом» рынке вижу реальную стоимость.

8. Следующим пунктом я сравниваю данные полученные по общему анализу, с данными по сравнительному анализу. Смотрю насколько они различаются и за счет чего, смотрю на минусы оцениваемого объекта и его плюсы. От этого зависит насколько от полученной средней стоимости можно отойти как в плюс по цене, так и в минус. В итоге я получаю следующие данные:

- коридор цены на настоящий момент, в котором объект оценки можно продать максимально быстро, не занижая цену;

- коридор цены на настоящий момент, в котором объект оценки будет продаваться долго, но шансы продать его имеются;

- коридор цены на настоящий момент выше которого я за продажу объекта просто не берусь, ибо бесполезно, только деньги на рекламу тратить;

- выделяю рекомендованную цену в зависимости от запроса клиента (быстрая продажа/спокойная продажа).

9. И последним пунктом я поднимаю архивные графики за последний год и на их основании смотрю что ожидает рынок в данном районе с данным типом объекта в ближайшее время. Также используются для этой цели данные аналитических компаний и их прогнозы на колебания цен на рынке недвижимости в данном районе с данным типом продаваемых объектов.