Мифы долевого строительства в России

Покупка квартиры на стадии строительства привлекает своей относительной доступностью, но и пугает рисками, ведь дом могут и не достроить. Таких примеров в России, к сожалению, масса. И хочется, и колется. Противоположность мнений успешных и неудачливых дольщиков, подкреплённая различными специфичными тонкостями, порождает массу мифов относительно долевого строительства. Особенно много их стало в период снижения доходов населения – начиная со второй половины 2014 года.

Рассмотрим и внесем ясность в отношении пятерки самых распространенных мифов о долевом строительстве.

Миф 1. Заключил ДДУ – значит уже купил квартиру

Увы, но это не так. Просто потому, что невозможно купить то, чего ещё нет. Однако договоры читают в основном только юристы, а все остальные, как правило, только делают вид перед продавцом, что досконально изучают все положения документа. На самом же деле в лучшем случае поверхностно пробегаются глазами по отдельным словам. ДДУ по своей сути – это способ инвестировать средства. Вы доверяете свои деньги застройщику, и вместе с ним ввязываетесь во все тяжкие. ДДУ, как любая другая инвестиция может дать прибыль в виде разницы цен с готовым жильём, а может быть неудачной. Поэтому лишь когда дом сдан, дольщик становится собственником квартиры. А до этого момента дольщик несёт все риски. Можно сказать, что люди сами виноваты в своих неудачах, однако у нас большинство случаев недостроя вызваны мошенническими действиями застройщика, а не форс-мажором. В этом случае ответственность в значительной мере лежит на местных властях, которые не обеспечили должный контроль за таким социально важным процессом как строительство.

Миф 2. Любой договор на стадии строительства – ДДУ

Не всё то золото, что блестит, и не всё то ДДУ, что на стадии строительства. Законодательная база в России позволяет «продавать» квартиры на стадии котлована в множестве различных форм. популярны в свое время были предварительные договоры, которые нигде не регистрировались и не давали никакой защиты. Эта схема позволяла проводить двойные продажи одних и тех же квартир. К тому же предварительный договор теряет силу в том случае, если основной договор не будет заключен до окончания срока действия предварительного. Остался без основного договора, и ищи свои деньги по судам…

Есть и иной популярный способ продажи квартиры: люди иногда, не подозревая всей опасности, сразу вступают в жилищно-строительный кооператив. По такой схеме продавало кварты СУ-155, оставившее после себя тысячи обманутых людей. В таком случае люди становятся не дольщиками, а пайщиками ЖСК. И никакие правила 214-ФЗ на них не распространяются. Так что следует быть крайне внимательным при заключении договора.

Миф 3. Если заключил ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, значит при любом сбое строительства полагается полная страховка

ДДУ, заключенный по всем правилам 214-ФЗ также не даёт гарантии безопасности на 100%. Во-первых, обязательное страхование ответственности застройщика было введено только в 2014 году. Если договор заключен раньше, то надеяться на получение страховки бесполезною. Во-вторых, есть ряд проблем с получением страховой выплаты даже если ответственность застройщика была застрахована. Страховые выплаты полагаются только после того, как застройщик будет признан банкротом. А местные власти нередко затягивают процесс банкротства, преследуя личные корыстные интересы. Более того, мошеннические действия застройщика, то есть умышленное банкротство, страховым случаем не является. Так было в случае с Urban Group: застройщик переводил неадекватную предоплату подрядчикам, срывающим сроки, оплачивал сомнительные многомиллионные контракты неизвестным компаниям с очень маленьким уставным капиталом. И даже если все условия соблюдены, страховая компания может не осилить все выплаты. Страховой премии в 0,9% - 1,2% от стоимости квартиры оказалось недостаточно для выплат абсолютно всем пострадавшим. А на большее не соглашались застройщики, не желавшие отпугивать клиентов высокими ценами.

Миф 4. Договор всегда заключается с застройщиком

Так происходит далеко не всегда. Иногда заключается договор уступки прав требования (цессия). То есть сначала некая компания (как правило с офшорными корнями) становится единственным дольщиком и претендует на все квартиры в доме. Но со временем она продаёт свои права требования квартиры обычным дольщикам. В итоге получается длинная и не совсем прозрачная цепочка. В итоге сам застройщик получает меньше денег, которых потом может и не хватить на завершение строительства, недвижимость застрахована на меньшую сумму, а сам дольщик не имеет никаких юридических отношений с застройщиком – только с посредником, который не несёт никаких обязательств.

Миф 5. Низкая покупательная способность ведёт к снижению цен на недвижимость

В последнее время это не так. Сейчас действует множество факторов, ведущих к росту цен на недвижимость. Это и рост ставок страхования ответственности застройщика с 1,2% до 6%, и необходимость привлекать к строительству заёмный капитал в банках, поскольку средства дольщиков будут неприкосновенно лежать на эскроу-счетах, и повышение НДС в начале 2019 года с 18% до 20%. Всё это ведёт к повышению стоимости квартир примерно на 10%. Для обманутых дольщиков – это крайне неприятная новость, поскольку полученной страховки просто не хватит на покупку равнозначного жилья. В такой ситуации более перспективными могут быть попытки оказать справедливое давление с целью получения поддержки в завершении строительства на региональные власти, которые также несут ответственность за объекты, возводимые на их земле. Тем более, что существуют различные варианты подобного содействия, хорошо показавшие себя совсем недавно в Приморском крае, а чуть ранее - в Новгородской и Ростовской областях.