Перед банкротством сделки по выводу активов должника — частая практика. При этом может пострадать добросовестный покупатель, который действительно хотел приобрести это имущество. Есть риск, что актив заставят вернуть в конкурсную массу. Чаще всего суды сегодня подходят к этому вопросу фактически с позиций презумпции недобросовестности покупателя. Никакая проверка, предпринятая покупателем, не может гарантировать стопроцентную защиту. Руководство фирмы на грани банкротства порой пытается «спасти» свои деньги, выгодно избавляясь от имущества организации. По цепочке сделок актив уходит добросовестному покупателю, который не подозревает ни о каких рисках. А ведь арбитражный управляющий несостоятельной организации может в дальнейшем аннулировать сделки, чтобы вернуть все в конкурсную массу. Вас это может коснуться, если вы покупаете машину, или квартиру или иное дорогостоящее имущество.
Что пытаются сделать недобросовестные продавцы? Вывести активы по цепочке сделок. Верховный суд, формируя практику по данному вопросу, обратила внимание, что цепочку сделок с разными субъектами могли создать лишь для вида, чтобы прикрыть передачу имущества должника бенефициару. Приобретателей могут использовать с целью вывести активы должника. Верховный суд разъяснил, что на самом деле совершают единственную прикрываемую сделку в пользу бенефициара, а отчуждаемое имущество все время остается под его контролем. Такая цепочка сделок ничтожна как притворная единая сделка в силу требований гражданского кодекса о недействительности мнимой и притворных сделок. Но кто из Вас, уважаемые читатели, читает этот гражданский кодекс…да и стоит ли думать, когда вдруг знакомый или не очень знакомый человек вам предлагает по весьма сходной цене квартиру или машину по соусом «срочной продажи»?
Например, в одном известном в узких кругах судебном споре, было продано помещение в одном очень крутом бизнес- центре, которое сначала принадлежало компании «В», по цепочке сделок перешло к ООО «К». Фирма его поделила и часть продала индивидуальным предпринимателям А. и С. Когда «В» обанкротился, его конкурсный управляющий попытался вернуть недвижимость в конкурсную массу. По его мнению, «К» и предприниматели — недобросовестные покупатели. Они не проверили, законно ли владел имуществом предыдущий собственник. Первая инстанция отказала управляющему, поскольку в суде не доказали аффилированность «К» и «В». Апелляция и кассация, напротив, поддержали управляющего. Когда ИП покупали недвижимость, суд уже признал первую сделку в цепочке недействительной. Они могли узнать об этом из Картотеки арбитражных дел. Еще суды отметили, что «К» купило помещение по цене на 18,6% ниже его рыночной стоимости. Верховный суд, рассмотрев дело отметил, что покупка имущества по цене ниже рыночной говорит о недобросовестности покупателя.
Необходимо отметить, что о цепочке сделок по отчуждению имущества должника могут свидетельствовать:
• отчуждение имущества по заниженной стоимости;
• последующее исключение участников цепочки сделок из ЕГРЮЛ как недействующих юридических лиц;
• недоступные независимым участникам гражданского оборота условия — отсрочка платежа, отказ от права залога продавца и другие;
• короткий период владения имуществом продавцом.
Когда суд принимает решение о недействительности сделки по отчуждению имущества должника, он учитывает условие о цене. Если дисконт от рыночной стоимости был небольшой, то такая сделка выстоит в суде, потому что вред кредиторам не причинили. Допустимым размером скидки на практике признают 20% от рыночной цены. Если дисконт больше этого значения, есть риск, что покупателя признают недобросовестным.
Обращаю внимание на то, что контрагентам перед приобретением недвижимости надо:
• проверить все правоустанавливающих документы;
• выяснить, на каких основаниях у продавца возникло право собственности;
• узнать реальную стоимость имущества;
• исследовать, есть ли споры о праве собственности на недвижимость.
Как правило, конечные покупатели нередко не знают о том, что специально построена цепочка сделок, что бы скрыть имущество банкрота. Как в этом случае доказать свою добросовестность? Не ведитесь на дешевизну!
1) сначала необходимо доказать, что имущество приобрели по рыночной цене. Для этого пригодится отчет об оценке рыночной стоимости имущества на дату сделки и предложения по продаже аналогичной вещи за сравнимую цену в интернете. Если имущество приобрели по цене ниже рыночной, можно представить доказательства, что она обусловлена срочностью продажи или другими факторами, которые могли бы объективно влиять на нее.
2) покупатель докажет свою добросовестность, если предоставит:
• договор, который показывает, что собственник добровольно реализовал имущество;
• платежные поручения об уплате полной цены договора;
• сведения из ЕГРН, которые подтверждают, что у продавца есть право собственности на недвижимость на дату ее продажи;
• экспертное заключение, которое подтверждает соответствие условий договора рыночным показателям либо несущественное отклонение от них.
3) важно обратить внимание на то, как часто менялись собственники. Еще имеет значение причина продажи имущества.
Чтобы в результате не приобрести актив банкрота, покупателю имущества следует предотвратить потенциальные риски. Проверить все правоустанавливающие документы контрагента:.
• Лично осмотреть приобретаемое имущество.
• Проверить наличие споров в отношении приобретаемого имущества.
• Проверить доступные базы данных относительно обременений имущества.
• Получить расширенную выписку ЕГРН. В ней отражены претензии иных лиц в отношении имущества.
• Через Картотеку арбитражных дел или Федресурс изучить, подано ли заявление о банкротстве в отношении владельцев приобретаемого имущества за последние три года.
• Сделать анализ бухгалтерской отчетности контрагента за последние три года через прямой запрос или открытые данные справочно-правовых баз, ресурс бухгалтерской финансовой отчетности (БФО), сведения сервиса «Прозрачный бизнес» и Федресурса.
• Определить срок владения объектом каждым из предыдущих собственников.
• Провести оценку стоимости имущества или по крайней мере посмотреть цены на рынке по этому имуществу на интернет ресурсах.
• Приобрести актив без существенных отклонений от рыночной цены. Если дисконт существенный, стоит уточнить, чем именно он вызван и попросить письменно обосновать стоимость объекта.
• Минимизировать расчеты по сделке с отсрочками оплаты и использованием нестандартных форм платежей. Оплату стоит производить по безналичному расчету, чтобы избежать сомнений в ее реальности.
• Пользоваться услугами нотариусов при оформлении сделок.
Важно сохранить полученные при проверке сведения не менее чем на три года. Тогда покупателю удастся доказать, что он предпринял достаточно усилий для приобретения «чистого» актива у проверенного контрагента. Будет осмотрительны, потому как ваша доверчивость и беспечность может стоить вам очень дорого. Таки Козьма Прутков был прав: «Лучше перебдеть, чем недобдеть».
Оценили 3 человека
3 кармы