• РЕГИСТРАЦИЯ
Глобальный сбой в системе авиасообщения. Детали в Телеграм Конта

Лох не мамонт-не вымрет, или о правильной покупке движимости и недвижимости.

3 743

Перед банкротством сделки по выводу активов должника — частая практика. При этом может пострадать добросовестный покупатель, который действительно хотел приобрести это имущество. Есть риск, что актив заставят вернуть в конкурсную массу. Чаще всего суды сегодня подходят к этому вопросу фактически с позиций презумпции недобросовестности покупателя. Никакая проверка, предпринятая покупателем, не может гарантировать стопроцентную защиту. Руководство фирмы на грани банкротства порой пытается «спасти» свои деньги, выгодно избавляясь от имущества организации. По цепочке сделок актив уходит добросовестному покупателю, который не подозревает ни о каких рисках. А ведь арбитражный управляющий несостоятельной организации может в дальнейшем аннулировать сделки, чтобы вернуть все в конкурсную массу. Вас это может коснуться, если вы покупаете машину, или квартиру или иное дорогостоящее имущество.

Что пытаются сделать недобросовестные продавцы? Вывести активы по цепочке сделок. Верховный суд, формируя практику по данному вопросу, обратила внимание, что цепочку сделок с разными субъектами могли создать лишь для вида, чтобы прикрыть передачу имущества должника бенефициару. Приобретателей могут использовать с целью вывести активы должника. Верховный суд разъяснил, что на самом деле совершают единственную прикрываемую сделку в пользу бенефициара, а отчуждаемое имущество все время остается под его контролем. Такая цепочка сделок ничтожна как притворная единая сделка в силу требований гражданского кодекса о недействительности мнимой и притворных сделок. Но кто из Вас, уважаемые читатели, читает этот гражданский кодекс…да и стоит ли думать, когда вдруг знакомый или не очень знакомый человек вам предлагает по весьма сходной цене квартиру или машину по соусом «срочной продажи»?

Например, в одном известном в узких кругах судебном споре, было продано помещение в одном очень крутом бизнес- центре, которое сначала принадлежало компании «В», по цепочке сделок перешло к ООО «К». Фирма его поделила и часть продала индивидуальным предпринимателям А. и С. Когда «В» обанкротился, его конкурсный управляющий попытался вернуть недвижимость в конкурсную массу. По его мнению, «К» и предприниматели — недобросовестные покупатели. Они не проверили, законно ли владел имуществом предыдущий собственник. Первая инстанция отказала управляющему, поскольку в суде не доказали аффилированность «К» и «В». Апелляция и кассация, напротив, поддержали управляющего. Когда ИП покупали недвижимость, суд уже признал первую сделку в цепочке недействительной. Они могли узнать об этом из Картотеки арбитражных дел. Еще суды отметили, что «К» купило помещение по цене на 18,6% ниже его рыночной стоимости. Верховный суд, рассмотрев дело отметил, что покупка имущества по цене ниже рыночной говорит о недобросовестности покупателя.

Необходимо отметить, что о цепочке сделок по отчуждению имущества должника могут свидетельствовать:

• отчуждение имущества по заниженной стоимости;

• последующее исключение участников цепочки сделок из ЕГРЮЛ как недействующих юридических лиц;

• недоступные независимым участникам гражданского оборота условия — отсрочка платежа, отказ от права залога продавца и другие;

• короткий период владения имуществом продавцом.

Когда суд принимает решение о недействительности сделки по отчуждению имущества должника, он учитывает условие о цене. Если дисконт от рыночной стоимости был небольшой, то такая сделка выстоит в суде, потому что вред кредиторам не причинили. Допустимым размером скидки на практике признают 20% от рыночной цены. Если дисконт больше этого значения, есть риск, что покупателя признают недобросовестным.

Обращаю внимание на то, что контрагентам перед приобретением недвижимости надо:

• проверить все правоустанавливающих документы;

• выяснить, на каких основаниях у продавца возникло право собственности;

• узнать реальную стоимость имущества;

• исследовать, есть ли споры о праве собственности на недвижимость.

Как правило, конечные покупатели нередко не знают о том, что специально построена цепочка сделок, что бы скрыть имущество банкрота. Как в этом случае доказать свою добросовестность? Не ведитесь на дешевизну!

1) сначала необходимо доказать, что имущество приобрели по рыночной цене. Для этого пригодится отчет об оценке рыночной стоимости имущества на дату сделки и предложения по продаже аналогичной вещи за сравнимую цену в интернете. Если имущество приобрели по цене ниже рыночной, можно представить доказательства, что она обусловлена срочностью продажи или другими факторами, которые могли бы объективно влиять на нее.

2) покупатель докажет свою добросовестность, если предоставит:

• договор, который показывает, что собственник добровольно реализовал имущество;

• платежные поручения об уплате полной цены договора;

• сведения из ЕГРН, которые подтверждают, что у продавца есть право собственности на недвижимость на дату ее продажи;

• экспертное заключение, которое подтверждает соответствие условий договора рыночным показателям либо несущественное отклонение от них.

3) важно обратить внимание на то, как часто менялись собственники. Еще имеет значение причина продажи имущества.

Чтобы в результате не приобрести актив банкрота, покупателю имущества следует предотвратить потенциальные риски. Проверить все правоустанавливающие документы контрагента:.

• Лично осмотреть приобретаемое имущество.

• Проверить наличие споров в отношении приобретаемого имущества.

• Проверить доступные базы данных относительно обременений имущества.

• Получить расширенную выписку ЕГРН. В ней отражены претензии иных лиц в отношении имущества.

• Через Картотеку арбитражных дел или Федресурс изучить, подано ли заявление о банкротстве в отношении владельцев приобретаемого имущества за последние три года.

• Сделать анализ бухгалтерской отчетности контрагента за последние три года через прямой запрос или открытые данные справочно-правовых баз, ресурс бухгалтерской финансовой отчетности (БФО), сведения сервиса «Прозрачный бизнес» и Федресурса.

• Определить срок владения объектом каждым из предыдущих собственников.

• Провести оценку стоимости имущества или по крайней мере посмотреть цены на рынке по этому имуществу на интернет ресурсах.

• Приобрести актив без существенных отклонений от рыночной цены. Если дисконт существенный, стоит уточнить, чем именно он вызван и попросить письменно обосновать стоимость объекта.

• Минимизировать расчеты по сделке с отсрочками оплаты и использованием нестандартных форм платежей. Оплату стоит производить по безналичному расчету, чтобы избежать сомнений в ее реальности.

• Пользоваться услугами нотариусов при оформлении сделок.

Важно сохранить полученные при проверке сведения не менее чем на три года. Тогда покупателю удастся доказать, что он предпринял достаточно усилий для приобретения «чистого» актива у проверенного контрагента. Будет осмотрительны, потому как ваша доверчивость и беспечность может стоить вам очень дорого. Таки Козьма Прутков был прав: «Лучше перебдеть, чем недобдеть».

    Голосование в Госдуме по мигрантам вызвало праведный гнев. Поплавская не стала молчать: "Это самое скотское!"

    Очередное голосование в Госдуме по вопросам миграции вызвало праведный гнев - возникает ощущение, будто "гостям" пытаются создать лучшие условия для жизни. Актриса и общественный деятел...

    “Вчера были задержаны 4 ваших коллеги, которые воровали деньги из казны МО”: Белоусов жёстко прошёлся по депутатам, выступая в Госдуме

    На очередном заседании Государственной Думы министр обороны Андрей Белоусов сделал заявление, которое потрясло собравшихся депутатов и вызвало бурное обсуждение. Ситуация не только вызвала шок в зале,...

    Ограничения для мигрантов показали восхитительный результат: Челябинск решил пойти дальше

    Социальные ограничения для мигрантов в регионах дали восхитительный результат. Челябинск, несмотря на неподатливость депутатов, решил пойти дальше, введя ряд жёстких мер.Пока Госдума от...

    Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

    0 новых комментариев

      Фортуна 14 июля 09:37

      Чёрная метка из Лондона или о том, как сбывается знаменитое предсказание Путина : "Замучаетесь пыль глотать, бегая по судам и кабинетам западных чиновников, спасая свои деньги".

      Предсказания о том, что российский бизнес на Западе будет "глотать пыль" в попытке спасти свои деньги, сбылись, заявил президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному собранию. "Как-то в шутку, обращаясь к представителям бизнеса РФ, я сказал: "Замучаетесь пыль глотать, бегая по судам и кабинетам западных чиновников, спасая свои деньги". Ровно так все и вышло", - о...
      138
      Фортуна 14 июля 06:50

      Новые технологии – наше будущее? (Или о том, что нам приготовили глобальные элиты).

      В июньском отчёте “Технологии 2024 года” Всемирный экономический форум предлагает мировому сообществу взять за основу 10 технологий, которые по замыслу ВЭФ должны преобразовать мир.Новые технологии способны по замыслу ВЭФ изменить промышленность, экономику и социальные структуры, создавая как возможности для организаций всех размеров и типов.1. ИИ для научных открытий...
      723
      Фортуна 14 июля 06:31

      Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 5).

      Планирование в наследственной сфере - дело не только самого завещателя, но и всего его близкого окружения, включая родственников и деловых партнеров. Если осуществлять планирование сообща, тогда наследство - это не о смерти, а о прижизненном плане. Общее планирование распределения активов и обязательств в семье имеет преимущества:- во-первых, уже при жизни у каждого и...
      464
      Фортуна 10 июля 18:14

      Провокации и ложь – как главный инструмент политики США в отношении России.

      Дикий визг обвинений в адрес нашей страны в связи с инцидентом в Киеве, где ракета украинского ПВО упала во вторник рядом с детской больницей, подняли западные СМИ. Из выложенных в сеть видео и, согласно показаниям свидетелей, отчетливо видно, как эта ракета, совершенно непохожая на российские, отвесно подает в районе больницы. Однако вслед за Киевом в случившемся на ...
      210
      Фортуна 22 июня 10:46

      Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 4)

      Позаботиться о тех, кто наследует ваш бизнес (и не важно крупная компания  у вас или магазин продуктов), стоит заранее. Это могут быть и родственники, и люди «вне семьи». Такой процесс называется «наследственное планирование» — это шаги, направленные на сохранение бизнеса после смерти и минимизацию конфликтов.В мае 2020 г. покончил жизнь самоубийством Дмитрий Бос...
      445
      Фортуна 9 июня 10:27

      Преступное бездействие как один из способов для отдельных групп российской элиты играть на стороне Запада в условиях СВО.

      Перемены в составе руководства министерства обороны конечно стоит оценить в позитивном ключе и есть шанс, что наши войска наконец станут разрушать всю ту инфраструктуру, которая поставляет топливо, вооружение и западных наёмников на фронт на Украине. Однако мы не должны забывать о том, что у нас глубоко в тылу окопались явные предатели, которые уничтожают экономику ...
      994
      Фортуна 1 июня 10:41

      Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 3).

      Прежде чем рассказывать об инструментах инструментами наследственного планирования, на повестку встает не юридический, а философский вопрос, собственно, делить наследство. На этом месте юрист зачастую предоставляет клиенту самостоятельно формулировать свою волю - как решите, так мы и запишем. Если для юриста по наследственному праву такая позиция может быть естественн...
      335
      Фортуна 1 июня 10:37

      Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 2).

      В связи с большим интересом читателей к моей первой статье о нелёгких вопросах наследования: «Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 1)» https://cont.ws/@oven-fortuna/2805974, я расскажу подробнее что такое наследственное планирование используя примеры из совей юрид...
      344
      Фортуна 17 мая 17:08

      Наследственное планирование как инструмент сохранения активов и хороших родственных отношений или о том, что человек «внезапно смертен» (часть 1)

      Я думаю, что все знают крылатую фразу из романа «Мастер и Маргарита»: «Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус! И вообще не может сказать, что он будет делать в сегодняшний вечер». Наверное у всех на слуху такие случаи, когда наследодатель менял завещание несколько раз (даже десятков раз) подряд, когд...
      1566
      Фортуна 6 мая 19:03

      Верховный суд поставил правовой заслон шантажу управляющей компании. (на заметку всем жителям многоквартирных домов).

      В своей юридической практике я часто сталкивалась с ситуацией, когда в случае прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом (далее- МКД). Управляющая компания (далее – УК) «умывала руки», оставляя дом без фактического управления, что приводило в прямом смысле к коллапсу для жильцов, у которых нет ни административного, ни финансово...
      1381
      Фортуна 31 марта 11:00

      Смертная казнь как механизм реализации принципа социальной справедливости в современной России.

      Теракт в «Крокус Сити Холле» потряс российское общество, вызвав глубокую скорбь всех граждан страны. Трагическое событие подтолкнуло к возобновлению обсуждения вопроса об отмене моратория на смертную казньПрактически все оппозиционные партии (кроме партии «Новые люди») выступили за отмену моратория на смертную казнь. КПРФ и ЛДПР заявили, что и ранее предлагали отменит...
      440
      Фортуна 17 марта 07:38

      «Цена ошибки», или как быть, если оказался полным тезкой должника и с вас списали денежные средства.

      Юристы в практической деятельности сталкиваются с различными просчетами в работе судебных приставов исполнителей, в том числе с ситуациями, в которых «перепутаны» были данные о должнике. В данной статье автор подскажет как простому гражданину действовать в данной ситуации. Масштаб проблемы свидетельствует о том, что каждый второй может попасть в данную ситуацию и в...
      807
      Фортуна 15 марта 17:11

      Код М. Булгакова или о чем послание для современников и потомков в романе «Мастер и Маргарита».

      Популярность романа М. Булгакова «Мастер и Маргарита» в 2024 году побила все рекорды: и вышел новый фильм, и многочисленные театральные постановки по всей стране говорят нам о популярности этого романа у публики. Большинство зрителей и читателей романа впечатлили сцены бала Сатаны и история любви мастера и Маргариты. Конечно, это центральные сюжетные линии и они на...
      904
      Фортуна 2 марта 09:35

      Фильм «Союз Спасения» на первом канале как сигнал россионским подпендосным элитам на совершение государственного переворота накануне выборов.

      На первом канале вышел фильм «Союз спасения» о восстании декабристов, то есть о попытке тогдашней элиты скинуть законную власть путём вооруженного переворота. Этот фильм появляется как раз накануне выборов президента. Случайно ли это? Не буду вдаваться в последовательность исторических событий того времени, попробуем посмотреть на смысл данных событий и провести пар...
      793
      Фортуна 18 февраля 10:38

      Печальный итог работы на западного хозяина или россионнским подпендосникам на заметку (поучительная история одно оппозиционера).

      16 февраля 2024 года управление ФСИН Ямало-Ненецкого автономного округа сообщило, что в исправительной колонии особого режима № 3 умер Алексей Навальный (включен в список террористов и экстремистов на территории РФ). По сообщению УФСИН, заключенный выходил на прогулку, после которой ему внезапно стало плохо, и он потерял сознание. Медицинский персонал колонии незамедл...
      163
      Фортуна 18 февраля 09:42

      Мина норманнской теории под российской государственностью или кто «подставил Путина» (анализ исторической достоверности фактов в интервью президента Такеру Карлсону)/

      Недавно я, вместе со всем народом внимательно прослушала выдержанное и взвешенное интервью нашего президента знаменитому журналисту Такеру Карлсону. Понятно, что рассчитано это интервью было больше на зарубежного зрителя, чем на нас, мы и так все знаем, а вот наши «надежные партнеры», столетия относящиеся к нам как к диким варварам, узнали о нас много нового и интерес...
      1541
      Фортуна 1 ноября 2023 г. 17:11

      Искусственный интеллект это вторая глава ядерной эры или о чем сказал старик Киссинджер?

      Через сто лет мы будем воспринимать искусственный интеллект как нечто само собой разумеющееся точно так же, как сейчас мы воспринимаем автомобиль как нечто само собой разумеющееся. Мы пока не можем себе представить, каким это будет мир, но как только мы окажемся там, будет так же трудно оглянуться назад на столетие и представить, как искусственный интеллект зародился ...
      660
      Фортуна 26 октября 2023 г. 05:21

      Мир избавляется от грабительской финансовой системы Запада???

      На встрече с участниками финального этапа Международной олимпиады по финансовой безопасности Президент России Владимир Путин сказал: «Мир постепенно избавляется от диктатуры такой финансово-экономической модели, целью у которой является только загнать в долги, в кабалу, превратить в экономические колонии, лишить ресурсов для развития целые регионы мира» : Встреча с уч...
      252
      Фортуна 22 октября 2023 г. 12:18

      То, что вы думаете, может быть использовано против Вас или о том, что «Большой брат» хочет читать ваши мысли.

      Недавно на глаза мне попалась статья под названием «MRI scans and AI technology really could read what we’re thinking. The implications are terrifying» («МРТ-сканирование и технология искусственного интеллекта действительно могут читать то, что мы думаем. Последствия ужасающие»)-https://theconversation.com/mri-scans-and-ai-technology-really-could-read-what-were-thinki...
      498
      Фортуна 21 октября 2023 г. 15:19

      Казахстанской многовекторностью вымощена дорога в экономический коллапс.

      Казахстан будет соблюдать санкционный режим в отношении России, заявил президент республики Касым-Жомарт Токаев на встрече с канцлером Германии Олафом Шольцем в ходе саммита ЦА-ФРГ 28 сентября в Берлине. «Казахстан однозначно заявил, что будет следовать санкционному режиму. Мы имеем контакты с соответствующими организациями по соблюдению санкционного режима, и каких-л...
      143
      Служба поддержи

      Яндекс.Метрика