Верховный суд поставил правовой заслон шантажу управляющей компании. (на заметку всем жителям многоквартирных домов).

В своей юридической практике я часто сталкивалась с ситуацией, когда в случае прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом (далее- МКД). Управляющая компания (далее – УК) «умывала руки», оставляя дом без фактического управления, что приводило в прямом смысле к коллапсу для жильцов, у которых нет ни административного, ни финансового ресурсов для налаживания надлежащего управления МКД в кратчайший срок. При этом возможность создания такой ситуации давало повод УК шантажировать жильцов тем, что в случае истечения срока договора управления домом управляющая компания прекращает свою деятельность если жильцы не согласны с повышенными тарифами на управление или деятельностью самой УК при возникновении потребности заключения нового договора управления МКД.

18 апреля 2024 г. Конституционный Суд вынес Постановление № 19-П по делу о проверке конституционности норм Жилищного кодекса, регулирующих процедуру прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом. В данном постановлении рассмотрен вопрос об истечении срока действия договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) и связанных с этим последствиях для управлявшей домом организации, а также определен конституционно-правовой смысл взаимосвязанных норм ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК, который является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Таким образом, с момента принятия постановления проблема правовой неопределенности по данному вопросу решена.

Полностью поддерживаю ключевые выводы Суда, указавшего, что управляющие компании, по сути, являются более сильной стороной, ведущей предпринимательскую деятельность, нежели собственники жилых помещений; деятельность управляющей организации является социально значимой, поскольку осуществляется управление МКД, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома и решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг.

При этом круглосуточное, непрерывное, надлежащее управление МКД является реализацией жилищных прав граждан, в связи с чем на УК возложена обязанность по истечении срока действия договора управления выполнять соответствующие функции до момента их передачи новой управляющей организации; она не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности управления МКД и его обслуживания, без которых невозможно создание безопасных условий реализации прав граждан на жилище до того момента, когда новый субъект приступит к управлению МКД.

Конституционный Суд заметил, что реализация жилищных прав граждан предполагает помимо прочего организацию непрерывной деятельности по управлению МКД и обслуживанию общего имущества собственников помещений в таких домах, в том числе посредством введения определенных ограничений свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений.

Поскольку ЖК детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления, в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению смысла оспариваемых норм ЖК, один из которых в подобной ситуации исключает продолжение УК управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом. В качестве примера можно привести определения ВС от 19 апреля 2021 г. № 309-ЭС20-23313 (о продолжении непрерывной деятельности) и от 7 июня 2021 г. № 304-ЭС20-24382 (о прекращении управления).

Конституционный Суд устранил неопределенность, прямо указав на недопустимость злоупотребления предоставленными правами, на необходимость поддержания оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости. Примечательна мотивировочная часть постановления, в которой введен термин «конституционная целесообразность». Под ней понимаются обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества.

Таким образом, позиция Конституционного Суда объективно продиктована целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной (по крайней мере, в контексте администрирования соответствующим домом) реализации жилищных прав граждан.

При этом КС подчеркнул: хотя оспариваемые законоположения не противоречат Конституции РФ, это не препятствует федеральному законодателю с учетом правовых позиций, выраженных в постановлении, внести изменения в регулирование деятельности по управлению МКД, конкретизировав условия прекращения прав по управлению домом, в том числе в зависимости от основания их прекращения.