Новый закон с 1 сентября 2025 года: что нужно знать о пожизненных жильцах в ЕГРН и как это защитит вашу покупку недвижимости

С 1 сентября 2025 года владельцы жилья обязаны вносить в ЕГРН данные о людях с правом пожизненного проживания. Почему это важно знать каждому, кто собирается купить или продать квартиру? Как новая мера поможет избежать неожиданных проблем и судебных споров? В нашей статье — подробный разбор закона, реальные примеры и советы нотариуса, которые помогут вам сделать сделку с недвижимостью максимально безопасной и прозрачной.

Что изменится с 1 сентября 2025 года

Согласно новому законодательству, собственники приватизированного жилья должны будут вносить в ЕГРН информацию о лицах, обладающих правом пожизненного проживания. Речь идёт о людях, которые сохранили это право, например, отказавшись от приватизации, но имея договоры безвозмездного пользования, ордера или судебные решения, подтверждающие их статус. Внесение таких данных в реестр позволит потенциальным покупателям заранее видеть наличие «вечных жильцов» и учитывать это при совершении сделок.

Важно, что внесение информации в ЕГРН будет происходить с согласия как собственника, так и самого жильца, что делает процедуру добровольной, но при этом обязательной для тех, кто решит её пройти.

Почему это важно для рынка недвижимости

До сих пор покупатели квартир иногда сталкивались с неожиданными ситуациями, когда после приобретения жилья в нём оказывались люди, не имеющие права собственности, но обладающие пожизненным правом проживания. Такие «жильцы-сюрпризы» могли оспаривать сделки, что приводило к длительным судебным разбирательствам и даже аннулированию регистрации права собственности. Включение информации о них в ЕГРН позволит избежать подобных рисков и повысит уровень доверия к сделкам с недвижимостью.

Кроме того, теперь любые сделки с объектами, в отношении которых в ЕГРН отражены права пожизненного проживания, потребуют нотариально удостоверенного согласия всех таких жильцов. Это особенно важно при ипотечных сделках, поскольку банки обязаны учитывать возможные правовые риски и не смогут принять в залог недвижимость с обременениями без согласия жильцов.

Практические примеры и последствия

Например, если бабушка передала квартиру внуку в дар, но сохранила за собой право пожизненного проживания, новый закон позволит отразить это право в ЕГРН. Внук, став собственником, не сможет продать квартиру или использовать её в качестве залога без нотариально заверенного согласия бабушки. Это защитит права пожилого человека и предотвратит возможные конфликты1.

Однако новые правила могут усложнить процесс продажи и оформления сделок. Потребуется больше времени на подготовку документов, а также дополнительные расходы на нотариальное заверение согласий жильцов. Это может стать сдерживающим фактором для некоторых продавцов и покупателей, особенно при ипотечном кредитовании.

Роль нотариусов и гарантия безопасности сделок

При нотариальной форме сделки нотариус обязательно запрашивает выписку из ЕГРН и проверяет наличие обременений, включая права пожизненных жильцов. Он также готовит договор, предлагает безопасный способ расчёта через депозит нотариуса и направляет документы на ускоренную регистрацию в Росреестр. Если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит полное возмещение ущерба за счёт системы профессионального страхования нотариата.

Таким образом, нотариусы играют ключевую роль в обеспечении безопасности сделок и соблюдении новых требований закона.

Для внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в том числе сведений о лицах с правом пожизненного проживания, необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Заявление о внесении или изменении сведений в ЕГРН (оформляется по установленной форме).

• Документ, удостоверяющий право собственности или иное право на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.).

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя (собственника или уполномоченного лица).

• Документы, подтверждающие право пожизненного проживания лица в жилом помещении (например, договор безвозмездного пользования, судебное решение, ордер, акт согласования).

• При необходимости — нотариально заверенное согласие лиц, имеющих право пожизненного проживания, на внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

• Технический план, межевой план или акт обследования объекта недвижимости, если требуется уточнение характеристик объекта.

В случае подачи документов через нотариуса, он самостоятельно проверит их полноту и правильность, подготовит договор и направит документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Таким образом, для внесения информации о пожизненных жильцах в ЕГРН нужно собрать документы, подтверждающие право собственности, личность заявителя, а также документы, подтверждающие право пожизненного проживания соответствующих лиц. Нотариальное оформление согласия таких лиц и техническая документация могут потребоваться для корректного внесения сведений и исключения спорных ситуаций.

Чтобы узнать, есть ли в квартире лица с правом пожизненного проживания, нужно предпринять следующие шаги:

• Заказать выписку из ЕГРН — это основной документ, в котором отражаются сведения о собственниках и обременениях на квартиру. В выписке могут быть указаны обременения, включая права пожизненного проживания, если они внесены в реестр. Однако стоит учитывать, что бессрочное право проживания не всегда отражается в ЕГРН, что создает определённые риски.

• Проверить историю перехода прав собственности — запросить у продавца документы, подтверждающие право собственности и переход квартиры за последние 10 лет. Это поможет выявить возможных лиц с правом пожизненного проживания, например, тех, кто отказался от приватизации, но сохранил право проживания.

• Изучить выписку из домовой книги или ЕЖД — эти документы показывают, кто зарегистрирован и проживает в квартире. Наличие в них лиц, не являющихся собственниками, может указывать на право пожизненного проживания

• Проверить судебные дела и споры — на сайтах районных судов и в картотеках дел можно найти информацию о возможных спорах, связанных с правами на квартиру, в том числе по вопросам пожизненного проживания.

• Обратиться в МФЦ или Росреестр — собственник или заинтересованное лицо может получить сведения о зарегистрированных правах и жильцах через многофункциональные центры или официальный сайт Росреестра.

• Проконсультироваться с юристом или нотариусом — специалисты помогут правильно интерпретировать документы, выявить скрытые обременения и оценить риски сделки.

• При необходимости запросить нотариально заверенное согласие пожизненных жильцов — если такие лица выявлены, для совершения сделки потребуется их согласие, что также подтверждается нотариально.

Итоги и значение закона

Введение обязанности вносить в ЕГРН сведения о пожизненных жильцах — важный шаг к повышению прозрачности рынка недвижимости и защите прав всех участников сделок. Это позволит:

• Избежать неожиданных юридических проблем для покупателей;

• Уменьшить количество судебных споров, связанных с правами пользования жильём;

• Усилить защиту пожизненных жильцов, особенно социально уязвимых категорий;

• Повысить доверие к сделкам с недвижимостью и стабильность рынка.

Новый закон вступит в силу с 1 сентября 2025 года, и владельцам жилья рекомендуется заранее ознакомиться с изменениями, проверить наличие пожизненных жильцов и при необходимости оформить соответствующие документы. Это поможет избежать сложностей при продаже или ипотечном кредитовании и обеспечит юридическую чистоту сделок.

Таким образом, нововведение призвано сделать рынок недвижимости более прозрачным и безопасным, защитить права пожизненных жильцов и добросовестных покупателей, а также снизить риски возникновения конфликтных ситуаций после сделок.